Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договоры аренды нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это один из самых важных аспектов. Вы должны знать, что в случае заключения договора на срок, превышающий 12 месяцев, он должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре. Эта процедура отнимает определенное время и требует дополнительных затрат. Возможности обойти ее существуют:
— Вы можете заключить договор на срок до 12 месяцев, по истечении этого периода аренда заключается снова. Но важно понимать, насколько рискованна эта затея. Арендодатель может получить более выгодное предложение и оформить договор с другим человеком. По закону, предупреждать вас не обязаны, ведь срок аренды заканчивается.
— Можно заключить договор на неопределенный срок. Такая формулировка приемлема и избавляет от необходимости регистрироваться в реестре. Но арендодатель может по своему усмотрению расторгнуть сделку. Вы просто получите уведомление за 3 месяца и не сможете противостоять этому.
— Заключение сделки «до события». Стороны сами определяют, какое именно событие становится причиной окончания срока договора. Самая распространенная формулировка – реконструкция здания. Но это также несет определенные риски.
Особенности договора аренды нежилого помещения с физическим лицом
В договоре, на усмотрение арендодателя, может присутствовать пункт оплаты коммунальных платежей. Это может быть отдельной суммой, которую необходимо оплачивать квитанциями, либо она должна быть включена в общую плату за все помещение. Статья 634
Обязательно в договоре нужно указывать цель аренды помещения. Например, если арендатор будет использовать объект в предпринимательских целях. В этом случает сторона, которая арендует объект, будет являться индивидуальным предпринимателем.
СПРАВКА! Все арендодатели должны в обязательном порядке, с получаемой прибыли от аренды помещения, платить налоги государству. (п. 4 ч. 1 ст. 208)
Если арендатор желает сдавать помещение в субаренду, он должен соблюдать некоторые правила:
- Во-первых, это должно быть оговорено с собственником помещения.
- Во-вторых, стороной субаренды может являться и физическое и юридическое лицо.
- В-третьих, срок действия договора не может быть дольше, чем первоначальный договор с первым лицом.
Как договор аренды нежилого помещения с физическим лицом, так и договор субаренды, заключённый на срок более 12 месяцев необходимо регистрировать в государственных органах.
Субаренда регулируется ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 ГК РФ.
Регистрация договора аренды помещения
Статья 651 ГК РФ обязывает регистрировать договор аренды помещения, если его срок не менее года. Более того, если срок аренды недвижимости превышает год, то и договор аренды будет считаться заключенным только с момента государственной регистрации.
Чтобы избежать необходимости государственной регистрации, стороны довольно часто заключают договор аренды помещения на меньший срок, например, 11 месяцев, а затем продлевают его на такой же срок. Это неплохой вариант, если арендатор и арендодатель взаимно заинтересованы в дальнейшей аренде объекта.
Интересно, что по мнению юристов, если срок действия договора аренды помещения вообще не указывать, то его регистрация тоже не потребуется, ведь положения статьи 651 ГК РФ ясно указывают на определенный срок аренды — не менее года.
Производится регистрация договоров аренды помещения территориальными кадастровыми органами. Порядок государственной регистрации указан в Методических рекомендациях (приказ Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184), там же приведен перечень необходимых документов. В него входят:
- заявление о регистрации;
- документ об уплате госпошлины (2 тысячи рублей, если заявитель физическое лицо и 22 тысячи рублей, если это организация);
- документ, подтверждающий полномочия представителя (если регистрация происходит по доверенности) или полномочия руководителя организации;
- документы, устанавливающие право на недвижимость;
- кадастровый план объекта недвижимости.
Документы нужно представить в оригиналах или нотариально заверенных копиях, кроме документа, подтверждающего полномочия лиц, подписавших договор (решение или протокол о назначении генерального директора). Его можно заверить печатью самой организации. Срок государственной регистрации договора аренды помещения — один месяц со дня приема заявления и документов.
Если заранее известно, что договор придется регистрировать, то в его тексте надо предусмотреть условие о том, какая сторона берет на себя обязанность по регистрации, т.к. законодательство не дает никаких указаний на этот счет.
Выбираем способ проведения закупки
Заказчики нередко выступают в роли арендатора. Организации арендуют жилые и нежилые помещения, оборудование, транспорт. Как и в случае с остальными закупками, учреждения-арендаторы обязаны проводить заключение таких контрактов официально. Процедура аренды имущества регулируется 44-ФЗ, как и любые другие госзакупки.
Заказы проводят и в виде конкурентных закупок в электронной форме, и через взаимодействие с единственным поставщиком. Заключайте договоры аренды по результатам таких процедур:
1. У единственного поставщика (госзакупки малого объема). Если заказ проводится по п. 32 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ, аренда станет основной для заключения соглашения. Главное — соблюдать лимиты по закупкам малого объема. В разъяснениях по аренде п. 32 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ от Минфина от 19.08.2020 №24-05-07/72712, от 14.05.2020 №24-05-07/39055 указано, что заказчики вправе закупать услуги по аренде таких объектов: нежилого здания, нежилого строения, нежилого сооружения, нежилого помещения, земельного участка, жилых помещений, находящихся на территории иностранного государства, заказчиками, осуществляющими деятельность на территории иностранного государства.
2. Электронный аукцион. Ограничений для проведения этой процедуры не предусмотрено.
3. Конкурс в электронной форме. Проводится, если предмет заказа не входит в аукционный список (ч. 2 ст. 59 44-ФЗ).
4. Электронный запрос котировок. Допускается, если начальная (максимальная) цена контракта не превышает 3 000 000 рублей (п. 2 ст. 82.1 44-ФЗ).
5. Запрос предложений в электронной форме. Проводится в случае одностороннего отказа организации-заказчика от исполнения контракта или по результатам несостоявшихся электронных процедур — аукциона или конкурса (п. 2, 5 ч. 2 ст. 83.1 44-ФЗ).
Для заключения договора аренды действуют правила, идентичные иным госзаказам. Любая закупка планируется. Для многих организаций актуальна аренда жилых помещений по 44-ФЗ, поэтому напоминаем, что при планировании на следующий, 2022, год надлежит составлять план-график и включать в него все планируемые заказы.
Составление плановой документации подразумевает предварительный расчет по каждому заказу. Для арендных соглашений расчет стоимости аренды 44-ФЗ ведется по особым правилам: если затрудняетесь в определении объема приобретаемых услуг, то рассчитывайте не НМЦК, а начальную сумму цен единиц заказа и максимальное значение цены контракта. В таких случаях требуется обосновывать начальную цену каждой единицы услуги (ч. 24 ст. 22 44-ФЗ).
Заключаем договор с единственным поставщиком
Закупка у единственного поставщика (малого объема) — один из наиболее удобных и быстрых способов заключения арендного соглашения. Но в отношении этого вида госзаказа действует ряд ограничений. Определим, по какому пункту 44-ФЗ аренда помещения осуществляется у единственного поставщика:
1 Этим способом закупается аренда недвижимого имущества, 44-ФЗ регулирует это в п. 32 ч. 1 ст. 93 . Заказчики нанимают нежилые помещения, здания, сооружения, земельные участки и жилые помещения за границей, если работают в иностранном государстве.
2 Другой вариант — заключение соглашения по п. 4 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ. В этом случае установлен лимит — цена контракта не превышает 600 000 рублей. Этим способом приобретается аренда движимого имущества (транспорт, оборудование, приборы).
3 Для особых заказчиков (учреждения культуры, отдыха, образовательные организации и проч.)
установлен ценовой лимит на заключение арендных соглашений с единственным поставщиком в 600 000 рублей по п. 5 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ.
Каждый заказ (неважно, конкурентный или закупка малого объема) отражается в плане-графике. Рассчитанная аренда нежилых помещений по 44-ФЗ не исключение — сведения о соглашении необходимо включить в плановую документацию. Извещение для таких госзакупок составлять нет необходимости. Расчет и обоснование цены включаются в текст договора отдельным блоком. Дополнительно заказчик готовит обоснование невозможности заключения договора иным способом.
Договоры аренды и действующее законодательство
Договоры аренды регулируются нормами ГК РФ.
Также к нормативно-правовым актам, которые регулируют договоры аренды, следует отнести:
-
Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;
-
транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);
-
Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»;
-
Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;
-
Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;
-
ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;
-
Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
-
определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
-
установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
-
предоставления арендатором определенных услуг;
-
передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
-
возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Для того, чтобы зарегистрировать договор в Росреестре официально, в рамках закона, нужно оплатить государственную пошлину. Ее размер регламентируется положениями Налогового кодекса РФ.
Размер государственной пошлины (данные на 2022 год)
|
Заявитель |
Размер |
|
Физическое лицо (при обращении одной стороны) |
2 000 руб. |
|
Юридическое лицо (при обращении одной стороны) |
22 000 руб. |
ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ПРИ ОФОРМЛЕНИИ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ
Стороны при заключении договора должны внимательно изучить предложенные условия. И если какой-то пункт договора не соответствует интересам той или иной стороны, то уже на стадии заключения договора возможны действия по предотвращению нежелательных последствий, которые могут наступить в дальнейшем. Особенно это касается индивидуальных предпринимателей. Ведь, как правило, в штате юридических лиц работают профессиональные юристы, способные дать оценку любому договору. Индивидуальные предприниматели часто полагаются на свои знания и порой не задумываются об обязательности включения в договор аренды на первый взгляд незначительных условий.
На практике встречались случаи, когда стороны при заключении договора аренды выходили за рамки гражданских правоотношений. Индивидуальный предприниматель (арендатор) заключил договор аренды нежилого помещения. В условиях договора определено, что на протяжении всего периода аренды он обязан соблюдать установленный арендодателем режим работы в занимаемом арендатором помещении и выполнять письменные требования арендодателя. На основании данных положений договора арендодатель направил в адрес арендатора требования об установлении шестидневной рабочей недели, при продолжительности рабочего дня 8 часов. Если арендатор не придерживался установленного режима работы, арендатор требовал уплаты штрафа в размере 500 рублей. В данном случае можно говорить о том, что арендатор злоупотребляет правом и выходит за рамки гражданского законодательства. Как известно, предприниматель осуществляет деятельность на свой страх, направленную на систематическое получение прибыли. Таким образом, индивидуальный предприниматель имеет право самостоятельно выбирать режим использования арендованного помещения, и данное положение договора может быть им оспорено в судебном порядке, как несоответствующее действующему законодательству.
Кроме того, при заключении договора сторонам необходимо убедиться, что они обладают соответствующими полномочиями, необходимыми как для сдачи имущества в аренду, так и для заключения настоящих договоров. Сторонам следует потребовать у контрагента по сделки следующие документы:
- документы, удостоверяющие личность,
- надлежащим образом оформленные доверенности,
- свидетельство о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя,
- устав юридического лица,
- свидетельство о праве собственности на передаваемое имущество или разрешение собственника,
- соответствующая техническая документация на передаваемое по договору аренды имущество,
- документы, свидетельствующие о законном пользовании земельным участком,
- иные документы, необходимые при заключении конкретного договора аренды.
Необходимо обратить внимание на то, что различными нормативными актами, могут предъявляться дополнительные требования к сторонам при заключении договора аренды, в зависимости от принадлежности арендуемого имущества.
[1] Обращаем ваше внимание, что вышеперечисленные данные должны соответствовать техническому паспорту, изготовленному в Центре технической инвентаризации.
[2] См. ст. 297 ГК РФ.
Договоры аренды бывают срочные и бессрочные — в зависимости от того указан в тексте конкретный срок аренды или нет. Срочные договоры подразделяются на краткосрочные и долгосрочные. Если срок договора аренды нежилого помещения менее одного года, то он считается краткосрочным, если более одного года — долгосрочным.
Основные положения долгосрочной аренды закреплены в Гражданском Кодексе РФ.
Документы для государственной регистрации договора аренды нежилого помещения
Большая часть сделок с недвижимостью требует регистрации в органах Росреестра. Применительно к договору аренды это требование действует, если договор заключается на срок более 1 года. Связано это с тем, что при наличии договора нежилое помещение, сдаваемое в аренду, становится обремененным правами арендатора — и это должно быть отражено в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В регистрирующий орган стороны представляют следующие документы:
- паспорта;
- документы о праве собственности (арендодатель);
- квитанцию об оплате госпошлины;
- договор аренды в 3 экземплярах (по одному для сторон и один в Росреестр).
Чтобы избежать регистрации, допускается вариант, при котором договор заключается на срок 11 месяцев, а затем продлевается. В принципе, допустимо и условие, при котором договор аренды автоматически продлевается на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не возражает. Однако лучше все-таки не рисковать и каждые 11 месяцев просто подписывать новое дополнительное соглашение к договору.
Как оформить договор аренды нежилого помещения
Подготовка бумаг
Базовый пакет документации, предоставляемый для составления договора аренды нежилого помещения, зависит от того, кто выступает в качестве сторон – физические лица или юридические. Так физическим лицам для такой сделки нужен паспорт, код налоговой, индивидуальный предприниматель (ИП) должен предоставить дополнительно свидетельство о регистрации. Юридические лица для оформления документов подают копию устава, дополнительно копию приказа о назначении на должность директора, регистрационные бумаги.
Поскольку в аренду может быть передано только то имущество, на которое у владельца есть законные права, необходим документ, подтверждающий право собственности. Если арендодатель – не единственный субъект, владеющий имуществом, необходимо также письменное разрешение третьих лиц.
Составление договора аренды
Договор аренды принадлежит к типовым бумагам, составление его в произвольной форме недопустимо. При формировании положения данного документа учитываются интересы обеих сторон, а также экономические особенности сделки и другие детали.
Аренда квартиры и найм квартиры.
Аренда и найм квартиры – два разных понятия, регулирующиеся отдельными кодексами.
- «1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
- 2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ст. 671 Гражданского кодекса РФ, далее ГК РФ)».
Какие могут возникнуть проблемы?
Перед тем, как подписывать договор аренды, сверьте данные физического лица, значащегося в пункте Арендодатель, с данными правоподтверждающего документа. Они должны совпадать, иначе соглашение не будет иметь юридической силы, поскольку передает помещение стороннее лицо, не имеющее на то основания.
Если же от имени собственника выступает иное лицо, то его полномочия должны подтверждаться нотариальной доверенностью.
Договором рекомендуется также определить возможность внесения изменений в предмет договора и права сторон на них. По закону все отделимые улучшения являются собственностью арендатора. Если же он вносит неотделимые улучшения, то должен получить на это согласие хозяина помещения. В случае, когда оно не получено, рассчитывать на возмещение понесенных затрат не приходится. Поэтому в рамках договора следует закрепить порядок внесения изменений, возможность возмещения затрат на них, а также ограничить его размер конкретной суммой.