Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод жилого помещения в нежилое». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура мало отличается от изменения статуса квартиры. Есть особенности. Разрешено использовать для коммерческих целей часть строения. Проблема – местная администрация иногда приравнивает дом к квартире, отказывает владельцам.
Порядок процедуры и смены статуса
Порядок перевода объекта из одного статуса в другой и обратно имеет четкую структуру. Она приведена в табличном формате, где прописан алгоритм действий для каждой категории процедуры.
| Алгоритм действий | Жилое в нежилое |
Нежилое в жилое |
| Подготовка технической документации |
+ | + |
| Согласование с жильцами | + | + |
| Подача бумаг в муниципа- литет вместе с заявлением |
+ | + |
| Реализация решения | + | + |
| Регистрационные действия | + | + |
Какие документы нужны
Чтобы запустить процесс перевода помещения из жилого в нежилой фонд, нужно подать документы через портал «Госуслуги». Вот полный список бумаг, которые нужно собрать:
- заявление о переводе помещения;
- документы, устанавливающие право собственности заявителя на объект;
- протокол общего собрания жильцов многоквартирного дома (МКД);
- список жильцов, принявших участие в собрании;
- бюллетени участников собрания;
- письменные согласия всех соседей, квартиры которых непосредственно примыкают к переводимому помещению;
- проект перепланировки или переустройства помещения.
Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:
— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.
Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.
Как получить согласие жителей дома
Теперь, чтобы получить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд, нужно согласие собственников в многоквартирном доме (МКД). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила разбивают жильцов МКД на две группы влияния. Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу. Вторая — остальные жители дома. От первых обязательно нужно получить письменное согласие каждого, с кем граничит помещение через стену, пол или потолок. Если их согласия нет, к следующим шагам можно даже не приступать.
Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме. Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия. Во-первых, участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Во-вторых, участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме. Для принятия решения достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда.
Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд, общее собрание может не позволить это сделать. Собрание собственников будет правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме.
Алгоритм перевода жилого помещения в нежилое
Чтобы использовать квартиру в Москве как коммерческую недвижимость, необходимо совершить следующие действия:
- собрать необходимый пакет документов;
- оформить ходатайство о желании перевести жилое помещение в нежилое, подав заявление в МФЦ в Москве или в органы местной власти;
- получить заключение о принятом решении и дождаться завершения всей процедуры.
Иногда в решении могут быть прописаны требования по изменению планировки или благоустройству, после выполнения которых оно вступит в законную силу. В качестве доказательства выполнения требования необходимо получить акт приёмочной комиссии.
Перечень необходимых документов:
- общегражданский паспорт, удостоверяющий личность гражданина;
- поэтажный план многоквартирного дома в Москве;
- документы, удостоверяющие право собственника на указанное помещение (например, выписка из ЕГРН);
- технический паспорт БТИ на квартиру.
Если будет сделана перепланировка, требуется подготовить проект.
Что профессионалы думают по этому поводу? Спустимся на землю, господа
Многие, кто имеет квартиры на первых этажах, хоть раз в жизни задумывались о ее переделке в коммерцию. Было бы здорово получать кучу бабок за сдачу в аренду торговой площади, а еще лучше – сразу продать за трильон денег. К тем, у кого жилье на первом этаже не единственное и по всем параметрам подходящее — вопросов нет. Игра может стоить свеч, как у героини истории в начале статье. И, конечно, вы должны быть готовы к ожиданию разрешений, юридической волоките и дополнительным вложениям. Так, перепланировка, согласование всех документов и обивание порогов госучреждений займет у вас в среднем полгода и примерно миллион рублей.
Но зачастую на эту возможность заглядываются люди, живущие в одной-единственной квартире на первом этаже, мечтающие по-быстрому разбогатеть и уверенные, что вообще любая квартира на первом этаже жилых домов может принести большие деньги. И при этом ничего не надо делать.
Такая позиция и мысли бедняка совершенно затуманивают разум и не дают осознать, что перевести квартиру в разряд нежилого помещения — дело трудоемкое и затратное. Более того, можно сильно прогореть, лишившись единственного жилья, предлагая площади там, где никто не ходит и проживает всего полтора землекопа.
Повторюсь: бизнес-проект по переводу жилья в коммерцию оправдан лишь в конкретных случаях. Прежде всего, это должна быть большая площадь — от 70-100 м2. В таком случае с вами уже можно иметь дело. А особо выгодное расположение, высокий трафик, метро совсем рядом — и вы становитесь обладателем перспективного предложения для бизнеса. Остается только пройти сквозь бюрократические заслоны.
Да, кстати, не стоит забывать про ликвидность. Отмечу, что нежилое помещение, обладающее выгодными для коммерции параметрами, будет иметь совершенно другую стоимость, нежели квартира, ранее бывшая в этих стенах. Разница может быть колоссальная, на порядок больше.
Увы, но предприимчивым гражданам «благодаря» закону 116-Ф3 стало сложнее оформлять перевод недвижимости в нежилой фонд. Все направлено на защиту интересов остальных граждан жилого дома. Однако, здесь прослеживается двойные стандарты. Поскольку закон обратной силы не имеет, то ранее открытые магазины и точки общепита, подпадающие теперь под опасные, нежелательные и вообще запрещенные для размещения в жилом доме останутся работать. И закрытию либо переносу не подлежат. Тогда напрашивается вопрос о защите граждан — почему не запретить все полностью? Либо вернуть послабление для новых арендодателей. Хотя бы на стадии переоформления.
Для перевода жилого помещения в нежилое требуются следующие документы:
- заявление;
- паспорт;
- документы, подтверждающие право собственности на помещение;
- план переводимого помещения с техническим описанием;
- технический паспорт помещения;
- поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
- проект переустройства и/или перепланировки переводимого помещения (если планируется переустройство и/или перепланировка для функционирования нежилого помещения);
- согласие собственников помещений в многоквартирном доме (если работы по переустройству/перепланировке невозможны без присоединения части общего имущества помещений собственников);
- лист записи Единого государственного реестра юридических лиц (при необходимости);
- нотариально заверенная доверенность (при обращении через представителя).
Вместо оригиналов документов могут быть поданы нотариально заверенные копии.
Если сведения о праве собственности на переводимое помещение есть в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), заявитель вправе не предоставлять их на бумажном или электронном носителе. Кроме того, за заявителем закреплено право не предоставлять технический паспорт, план помещения и поэтажный план дома – уполномоченных орган сам делает на них межведомственный запрос.
Как договориться с собственниками
Если звезды сошлись (локация, торговое окружение, большая часть голосов) и у вас появился шанс перевести квартиру на первом этаже в нежилой фонд, то осталось главное — договориться с собственниками. Добиться большинства голосов можно с помощью уговоров, лести, уступок, подарков и обещаний. Расскажем о способах, которые чаще всего использовали инвесторы 2000-х.
Взаимные уступки. Люди соглашаются поставить подпись, а вы обустраиваете придомовую территорию, детскую площадку, ставите мусорки, скамейки, высаживаете газон, завозите песок в песочницу, обустраиваете парковку, чините крышу дома. Подумайте, чего остро не хватает жильцам и предложите это оплатить.
Договориться с конкретными людьми (собрать группу поддержки). Эта тактика эффективнее всего работает до первого голосования. Ваша задача найти своих среди чужих, прощупать почву, узнать настроения и мнения. Вы увидите, что люди разобьются на три лагеря. Одни будут за, вторые еще не определились, а третьи против. Так вот, сначала нужно собрать группу поддержки, а потом договариваться с теми, кто против.
Индивидуальные подарки. В поздние 90-е был тотальный дефицит денег на руках, а купить можно было все. Чтобы получить подпись дарили бытовую технику (микроволновки, чайники, видеомагнитофоны), велосипеды детям, коляски мамочкам, иногда голос можно было получить за бутылку водки. Проявите индивидуальный подход.
Агитация через ТСЖ и управляющие компании. Договаривались с председателем ТСЖ, а он правильно выступал на собрании. Порой делали так, чтобы группа, которая против, о собрании ничего не знала. Приходили только лояльные и нейтральные люди, с которыми общаться было гораздо проще. Так набирали нужно количество голосов.
Обещания и снятие возражений. Люди беспокоятся, что в доме откроют шаурму, бар или игровой клуб (в 2000-е это норма) или сдадут помещение приезжим с ближнего востока. Обещайте, что арендатором будет салон красоты, частный детский сад, магазин, что-то безопасное и нужное для самих жителей. Можно для серьёзности намерений заключить договор с ТСЖ.
Порядок действий для переводе в нежилой фонд
Данный процесс достаточно трудоемкий и требует грамотного подхода. Условно, всю процедуру можно разделить на три этапа:
- Сбор необходимой документации;
- Обращение в городскую Администрацию, если квартира находится в МО, или в департамент управления имуществом, если квартира находится в Москве;
- Оформление права собственности.
Первый этап является самым ответственным и сложным. От него зависит конечный результат. Для изменения статуса недвижимости необходимо подготовить следующие документы:
- Поэтажный план строения, в котором располагается помещение. Чтобы его получить, в первую очередь пишется заявление в департамент управления имуществом, который впоследствии выдаст доверенность для обращения в БТИ. К заявлению прилагаются необходимые документы (паспорт, свидетельство на право собственности). После получения доверенности, можно заказать в БТИ поэтажный план.
- Технический план помещения, которое получит статус «нежилого».
- Заключение противопожарного надзора, который проверяет строение на соответствие нормам противопожарной безопасности.
- Если в квартире проводилась или планируется перепланировка, необходимо иметь оформленный проект. Стоит отметить, что перепланировка в виде сноса стен, в некоторых зданиях может быть запрещена.
- Правоустанавливающие документы на недвижимость.
Кроме этого понадобится выписка из домовой книги, подтверждающая, что в помещении никто не прописан. Переводом недвижимости в нежилую занимается департамент управления имуществом. Туда направляется полный пакет документов, который рассматривается в течение сорока пяти суток. После этого, в течение трех дней заявителю направляется по почте или выдается на руки решение. Данная услуга предоставляется бесплатно, поэтому оплата пошлины не предусмотрена.
Второй этап это обращение в БТИ, а именно, в отдел управления жилищным фондом, где будет определена разница в стоимости и составлен протокол. В данный отдел потребуется предоставить следующие документы:
- решение департамента управления имуществом о переводе недвижимости в новый статус;
- документ, подтверждающий право собственности;
- документ, удостоверяющий личность.
Завершающей стадией нужно оформить право собственности. После этого можно эксплуатировать недвижимость по предназначению. Для получения права собственности понадобится ряд документов:
- паспорт гражданина РФ;
- положительное решение о воде недвижимости в статус «ней»;
- все документы на недвижимость, включая выписку ЕГРН.
Также, для регистрации права собственности потребуется заполнить соответствующее заявление и оплатить государственную пошлину, которая для физических лиц составляет две тысячи рублей.
Отличия в процедуре перевода частного дома и квартиры в МКД
Перевод частного дома в нежилой фонд разрешается в случае:
- дом не используется для проживания или нежилая часть полностью изолирована от жилой;
- проведена документальная и фактическая перепланировка помещения в соответствии с санитарными, техническими и другими требованиями;
- земельный участок, на котором расположен дом, не предназначен под ИЖС.
Основная разница в переводе частного дома от перевода квартиры в МКД заключается в отсутствии необходимости разрешения соседей на перемену статуса помещения, если не затрагиваются их интересы, защищаемые законом.
При переводе квартиры в МКД в нежилое помещение согласие остальных жильцов требуется для проведения перепланировки, которая может затронуть территорию дома или земельный участок, принадлежащих к общедомовому имуществу.
Разрешение собственников можно получить двумя способами:
- С помощью ТСЖ провести внеочередное общедомовое собрание и получить согласие большинства собравшихся.
- Самостоятельно провести собрание и получить согласие большинства при явке более половины собственников квартир.
Зачем нужен новый закон
Раньше жильцы нередко жаловались на шум, посторонние запахи, неприятное соседство и большое количество посторонних людей в подъезде. Закон был разработан Минстроем России, чтобы предотвратить нарушение прав жителей многоквартирных домов, в подъездах которых открываются магазины, кафе, хостелы и другие предприятия сферы услуг. В то же время он существенно усложняет возможность перевода жилых помещений в нежилые для предпринимателей.
Ужесточение правил перевода в том числе связывают с резонансным законом о запрете на размещение хостелов в квартирах, который вступил в силу 1 октября 2019 года. Документ не запрещает хостелы и мини-отели, но размещаться такие предприятия теперь могут только в нежилых помещениях с отдельным входом.
Чем регламентируются правила перевода
Перевод помещений из жилых в нежилые, т. е. изменение режима пользования жилплощадью, производится в соответствии с жилищным и градостроительным законодательством.
Документы, с которыми необходимо ознакомиться, планируя преобразование своего жилья:
- Глава 3 Жилищного кодекса РФ (ст. 22–24).
- Градостроительный кодекс РФ.
- Постановление Правительства РФ «Об утверждении формы уведомления о переводе…» от 10.08.2005 № 502.
- СП 54.13330.2016 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утв. приказом Минстроя России от 03.12.2016 № 883/пр. (СНиП 31-01-2003).
- СанПиН 2.1.3684-21, утв. постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 28.01.2021 № 3.
Особенности и нюансы изменения статуса квартиры
Заниматься коммерческой деятельностью в помещении без специального назначения, чревато крупными штрафами. Исключение из правил: кабинет психолога, юриста, преподавателя или репетитора, конечно, если это не нарушает интересы жильцов и правила эксплуатации. Соседи имеют полное право заявить в прокуратуру или другие госорганы, о нарушении закона, так как требования к коммерции выше и несоблюдения правил безопасности подвергает опасности всех жильцов дома.
Размер штрафов для предпринимателя и организации различный, и составляет 5 000 и 50 000 рублей, но самое серьезное последствие — продажа недвижимости с торгов по решению суда. Вырученную на аукционе сумму вернут владельцу, правда, с вычетом расходов на судебные издержки. Стоимость недвижимости будет занижена для совершения быстрой сделки.