Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Земли сельхозназначения – виды разрешенного использования в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно нормативам, сельхоз земли для ЛПХ представляют собой территории, выделенные для ведения личного хозяйства вне селений. Они включают в себя только участки земли, пригодные для пахоты, обустройства огородов либо организации сенокосов, располагающиеся на открытых территориях.
Сельхоз земли для ЛПХ
Заниматься на них можно только теми видами работ, которые не требуют строительства дополнительных объектов (поскольку такие земли относятся к разряду ценных сельхоз угодий, и их застройка либо изменение не допускаются).
Второй вид участков — приусадебные (то есть находящиеся внутри жилых пунктов и, как правило, уже имеющие на своей территории дом либо другие постройки). Их хозяин уже имеет право вести любую деятельность, не противоречащую закону и относящуюся к сельскому хозяйству (вплоть до обустройства ферм, строительства зданий, установки скважин и так далее).
Какие налоги придется платить
Выручка от продажи продукции, произведенной в ЛПХ, не облагается налогами. НДС также платить не придется, поскольку этот налог распространяется только на ИП и организации. Единственная регулярная плата — земельный налог, примерно 0,3% от кадастровой стоимости участка.
По действующему законодательству, не облагаются налогом доходы от продажи продуктов животного и растительного происхождения, однако для освобождения от уплаты налогов необходимо соблюдать два условия:
- Площадь земельного участка не должна быть больше установленной законом № 112-ФЗ. Допустимый размер участка ‑ 0,5 га, если по решению местной администрации не выделен надел большего размера.
- Личное подсобное хозяйство ведется без привлечения наемных рабочих.
Чтобы освободиться от налогов, необходимо получить документ подтверждающий, что урожай, мясо и другая продукция произведены на участке разрешенной законом площади. Справку должна выдать местная администрация или правление дачного (садоводческого) товарищества.
Однако, есть нюансы, на которые стоит обратить внимание:
- Если вы решите производить на своем участке биогумус, биогрунт и т.п. и продавать его оптом или в розницу, вас могут обязать уплатить налоги. Удобрения не считаются продуктом животноводства, их производство рассматривается как результат предпринимательской деятельности, и, следовательно, подлежит налогообложению. Также законодатель не относит дерн и почвенные смеси к продуктам растениеводства.
- Для получения освобождения от налогов нужна справка только из администрации населенного пункта или правления некоммерческого объединения (садоводческого, дачного). Документ, выданный другой организацией, недействителен.
- От налога освобождаются только доходы от продажи продукции, произведенной в ЛПХ. Если вам удастся получить государственную субсидию — налоги придется платить. Не облагаются суммы, полученные из бюджета на возмещение процентов по целевому кредиту, остальные средства по субсидиям подлежат налогообложению.
Можно ли построить жилой дом на землях ЛПХ
Я купил участок с построенным домом, но кое-что достраивал на нем самостоятельно: теплицы, баню, мастерскую. Чтобы избежать недоразумений с разрешением на строительство, пришлось подробно разбираться с законодательством, заодно узнал можно ли строить дом на землях ЛПХ. Коротко о самом главном.
Земельный участок под ЛПХ может относиться только к двум категориям:
- Земля под приусадебный участок в пределах населенного пункта. На приусадебном земельном участке можно выстроить жилой дом и любые другие строения (с соблюдением правил, одинаковых для всех – строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических и прочих, а также можно производить сельхозпродукцию (любую: сажать растения, разводить животных и птицу, поставить пасеку). В жилом доме, выстроенном на приусадебном земельном участке, можно зарегистрироваться по месту жительства, а также возможно получить имущественный налоговый вычет.
- Земля полевая для выращивания сельскохозяйственных культур. На полевом земельном участке можно только производить сельхозпродукцию и возводить для этого не капитальные строения (без фундамента). Жилой дом строить запрещено, а если он будет построен, его могут обязать снести. Естественно, о прописке в таком доме и речи не идёт.
Особенности процедуры
При переводе землевладения в личное подсобное хозяйство нужно учесть, что у участков, отведенных под ЛПХ, имеются предельные площади. Размеры предельных площадей меняются в зависимости от местоположения землевладения. О предельных размерах можно узнать в Администрации региона.
Иными особенностями перевода можно назвать следующие ситуации, которые могут возникнуть в процессе.
- Может быть такое, что у участка, который планируется перевести в ЛПХ, может попросту не быть иного варианта землепользования.
- Согласование в уполномоченных органах может занять достаточно длительное время.
Можно сказать и об особенности ведения ЛПХ – сразу после регистрации необходимо завести похозяйственную книгу. Затем, каждый год 1 июля в ней должны обновляться следующие сведения:
- сведения о лицах, ведущих ЛПХ;
- сведения о площади, которая занята под посадку различных сельскохозяйственных культур на участке;
- информация о количестве сельскохозяйственных животных, птиц, пчел;
- сведения о сельскохозяйственной технике и оборудовании, а также о транспортных средствах.
Какие ограничения существуют у участков ЛПХ?
Ограничения при использовании участков для личного подсобного хозяйства зависят от их расположения. Существуют два вида участков ЛПХ:
-
Приусадебный участок. Такие участки находятся на землях населенных пунктов и позволяют строительство жилого дома. Также важно, что в таких постройках можно оформить регистрацию по месту жительства;
-
Полевой участок. Если участок находится на землях сельскохозяйственного назначения, строительство дома не допускается. В этом случае разрешены только хозяйственные постройки для хранения сельскохозяйственной продукции.
Стоит ли осуществлять перевод собственности на личное подсобное хозяйство?
Перед тем, как осуществлять перевод земель, нужно обязательно задуматься, какую выгоду из земли пользователь желает извлечь, какой деятельностью планирует на этом участке заниматься.
Если участок размером не больше, чем это установлено в законе, а на личном подсобном хозяйстве собираются работать все члены семьи без использования наемного труда, то семья, владеющая ЛПХ, освобождается от выплаты НДФЛ — подоходного налога (об открытии и налогообложении ЛПХ написано тут). Оформление ИП тоже не требуется для деятельности с целью извлечения некоторой прибыли на участке ЛПХ. Поэтому, целесообразно оформлять ЛПХ, если планируется заниматься сельскохозяйственной деятельностью (что нужно знать при организации ЛПХ?).
При этом стоит помнить о разнице между приусадебным участком (участок ЛПХ в черте города) и полевым (участок на с/х землях). Если на участке планируется возведение жилого дома вида некапитального строительства, то важно знать, что на полевом участке запрещено в принципе возводить какие-либо постройки. При этом на приусадебном участке таковые возводить можно, но земельный налог в границах населенного пункта существенно выше, чем вне их. Поэтому для постройки жилого дома земли лучше переводить не в ЛПХ, а в ИЖС.
Внимание. Владелец ЛПХ стоит перед выбором. За городскими пределами на полевых участках запрещена любая застройка, а в городской черте высокие земельные налоги.
Для любого перевода земель, в том числе и в переводе земель в ЛПХ, требуется определенный пакет документов. ФЗ №172 от 21.12.2004 существенно упорядочил порядок перевода земель из категории в категорию. Он установил список необходимых документов, сроки рассмотрения заявления и так далее.
-
Подготовка того пакета документов. Который нужно будет приложить к ходатайству о переводе. К ходатайству необходимо приложить пакет документов, который будет включать в себя:
- выписку из земельного кадастра;
- копии документов, которые удостоверяют личность человека, подающего ходатайство;
- выписку из ЕГРН;
- заключение государственной экологической экспертизы (в том случае, если таковая экспертиза предполагается законом);
- согласие правообладателя участка на перевод земли;
- расчеты потерь с/х производства и потерь лесного хозяйства.
-
Составление самого ходатайства, в нем необходимо указать следующую информацию:
- кадастровый номер земельного участка;
- категорию земель, в которую входит участок;
- категорию земель, в состав которой желается осуществить перевод;
- обоснование требуемого перевода (по закону орган не может отказать в переводе, основываясь на недостаточности обоснования причин желаемого перевода);
- права на участок земли.
- Подача заявления (ходатайства). Заявление подается в муниципальный орган, во владении и распоряжении которого находится землевладение.
- Ожидание. Ходатайство рассматривается два месяца, в результате рассмотрения выносится согласие, либо отказ в переводе землеучастка.
Когда необходим перевод
Участки сельскохозяйственного назначения, в зависимости от цели использования, могут полностью запрещать возведение капитальных строений или разрешать строительство времянок, подсобных помещений, предназначенных для хранения и производства сельскохозяйственной продукции.
При намерении узаконить на сельхозземлях домик для проживания необходимо осуществить присвоение наделу ВРИ ЛПХ (приусадебный участок), если по каким-то причинам ИЖС вам не подойдет.
Планируемая продажа земельного участка или использование его в качестве залогового фонда — экономически весомый повод для перевода надела в ЛПХ.
Построить на законных основаниях баню на сельхозземле, без перевода участка в ЛПХ не удастся. Такой объект не получится признать сельскохозяйственным строением.
Желание организовать небольшое сельскохозяйственное производство силами членов своей семьи — еще одна причина для перевода земли из сельхозназначения в ЛПХ.
Приятный бонус такого перевода — отсутствие необходимости уплаты налогов и сборов на доходы, полученные от реализации произведенной продукции. Такая форма организации предприятия как КФХ подобным преимуществом не обладает.
Процедура смены ВРИ участка на «ЛПХ» может не потребоваться, если вас интересует возможность строительства и регистрации на земле жилья, при имеющемся разрешенном использовании вашего надела:
- Дачное хозяйство. О возможностях строительства на дачной земле читайте в статье.
- Садовое товарищество. О вариантах использования садовых земель читайте в статье.
Возможные альтернативы
В случае невозможности смены категории ЛПХ на ИЖС можно попробовать оформить изменение вида разрешённого использования земельного надела. Однако, следует учесть, что на территории приусадебного участка позволено строительство жилого здания, так что, если участок относится к приусадебным, изменять ВРИ нет необходимости. Кроме того, смена вида разрешённого использования собственного земельного надела возможна исключительно, когда это позволительно правилами застройки и землевладения местного муниципалитета.
Для смены вида разрешённого использования собственнику либо владельцу земли необходимо обратиться в местный орган самоуправления для получения выписки из правил использования своим участком. Получив такую выписку и заполнив в соответствующем порядке ходатайство, его следует отослать в адрес органа кадастрового учёта.
При смене вида разрешённого использования земельных наделов, предназначенных для жилой застройки ни каких публичных слушаний не проводиться. Исходя из этого, становится ясно, что смена вида разрешённого использования земельного надела является лучшей на сегодняшний день альтернативой переводу земель из категории ЛПХ в категорию ИЖС. Иных более подходящих вариантов пока на законодательном уровне не предусмотрено.
Не лишним будет отметить, что акт о переводе земли из ЛПХ в ИЖС не ограничен абсолютно ни какими сроками. Принятый администрацией акт о переводе должен быть направлен заявителю в течение 14-ти календарных дней со дня его принятия. Изменение категории вступают в силу непосредственно в момент его государственной регистрации и закрепления в Росреестре. При этом никакого переоформления документов, которые устанавливают права на переводимый участок, не требуется.
Перед тем, как начинать весьма затратную и продолжительную процедуру перевода земель из ЛПХ в ИЖС следует учитывать, что для постройки жилого дома на участке ЛПХ не всегда нужно изменять категорию на ИЖС. Лучшим вариантом будет предварительная консультация с высококвалифицированным юристом, специализирующимся на земельном праве.
Причины и основания отказа
Почему заявителю могут отказать:
- заявку написал и предоставил человек, фактически не имеющий подобных прав (не владелец, не арендатор, не бессрочный пользователь);
- поданные документы имеют помарки, неточности, повреждения, не все или не соответствуют принятым требованиям;
- указанный надел фактически расположен далеко, нет поблизости никаких населенных пунктов, поэтому перевести его на ИЖС невозможно (стоит помнить, что все ИЖС обязательно должны располагаться рядом с каким-нибудь поселком или селением);
- экологическая экспертиза вдруг выдала негативное (отрицательное) заключение – такое происходит, если строительство может в будущем принести какой-то вред окружающей участок природной среде;
- особая земля – одни наделы выглядят как обычный пустырь, другие, наоборот, похожи на полноценные пастбища или сочные луга, тогда администрация посчитает перевод нерациональным.
Когда необходим перевод
Участки сельскохозяйственного назначения, в зависимости от цели использования, могут полностью запрещать возведение капитальных строений или разрешать строительство времянок, подсобных помещений, предназначенных для хранения и производства сельскохозяйственной продукции.
При намерении узаконить на сельхозземлях домик для проживания необходимо осуществить присвоение наделу ВРИ ЛПХ (приусадебный участок), если по каким-то причинам ИЖС вам не подойдет.
Планируемая продажа земельного участка или использование его в качестве залогового фонда — экономически весомый повод для перевода надела в ЛПХ.
Построить на законных основаниях баню на сельхозземле, без перевода участка в ЛПХ не удастся. Такой объект не получится признать сельскохозяйственным строением.
Смена статуса земельного участка возможна в отношении объектов, поставленных на кадастровый учет. Для этого необходимо провести обмер надела и направить полученные геодезические данные об участке в Кадастровую палату для внесения сведений о нем в Земкадастр.
Стоимость этой процедуры составляет в среднем 10 тыс. руб. и зависит от аппетитов кадастрового инженера.
Выписка из ЕГРН содержит основные сведения об объекте недвижимости, включая права на него. Минимальную стоимость имеет документ в электронном виде 300-600 руб.
При получении согласия на смену ВРИ (категории) земли потребуется внесение изменений в государственный кадастр. В том случае, если изменения не направляются в Росреестр муниципалитетом, стоимость услуги для граждан составит от 245 до 350 руб., для юридических лиц — от 700 до 1000 руб.
Взаимодействие с официальными структурами может быть доверено специалисту. Стоимость юридического сопровождения достигает в некоторых ситуациях 50 тыс. руб.
Стоит ли осуществлять перевод собственности на личное подсобное хозяйство?
Перед тем, как осуществлять перевод земель, нужно обязательно задуматься, какую выгоду из земли пользователь желает извлечь, какой деятельностью планирует на этом участке заниматься.
Если участок размером не больше, чем это установлено в законе, а на личном подсобном хозяйстве собираются работать все члены семьи без использования наемного труда, то семья, владеющая ЛПХ, освобождается от выплаты НДФЛ — подоходного налога (об открытии и налогообложении ЛПХ написано тут). Оформление ИП тоже не требуется для деятельности с целью извлечения некоторой прибыли на участке ЛПХ. Поэтому, целесообразно оформлять ЛПХ, если планируется заниматься сельскохозяйственной деятельностью (что нужно знать при организации ЛПХ?).
При этом стоит помнить о разнице между приусадебным участком (участок ЛПХ в черте города) и полевым (участок на с/х землях). Если на участке планируется возведение жилого дома вида некапитального строительства, то важно знать, что на полевом участке запрещено в принципе возводить какие-либо постройки. При этом на приусадебном участке таковые возводить можно, но земельный налог в границах населенного пункта существенно выше, чем вне их. Поэтому для постройки жилого дома земли лучше переводить не в ЛПХ, а в ИЖС.
Внимание. Владелец ЛПХ стоит перед выбором. За городскими пределами на полевых участках запрещена любая застройка, а в городской черте высокие земельные налоги.
Причины отказа и пути решения проблем
Самой распространенной причиной отказа в переводе земель в категорию ЛПХ является неправильно собранный, либо неверно оформленный пакет документов. Конечно, этой проблемы можно избежать, если привлечь к процессу перевода профессионального юриста. При этом, услуги юриста влетят в копеечку, так как стоить они будут от 200 тысяч рублей. Зато юрист может осуществить перевод без временных задержек и лишних издержек, что является весомым плюсом.
Но причины отказа в переводе земель не ограничиваются бюрократическими проблемами. Затруднить перевод земли в ЛПХ могут следующие факторы:
- Несоответствие участка нормам экологии и санитарии, прописанными в законодательстве.
- Расположение на участке объектов историко-культурного наследия.
- Прохождение высоковольтных линий электропередач и связи, а также газовых магистралей вблизи земельного объекта.
- Будущие постройки на участке или деятельность на нем может нанести вред окружающей среде.
- Участок располагается на землях особого назначения. В данном случае, такие земли – это луга, пастбища, поля сельскохозяйственных культур и так далее.
Вышеуказанные факторы существенно затруднят желаемый перевод земель в другую категорию, а еще добавят всевозможные юридические проволочки. Получением всевозможных разрешений в этих случаях придется заниматься по появлению отказа. Уж в этом случае услуги юриста станут необходимостью.
Невозможным перевод земли считается, если земли находятся в категории земель сельхоз назначения особой важности, и когда участок не прошел экологическую экспертизу. В этом случае получить ЛПХ не удастся.
Виды земельных участков — преимущества и недостатки ИЖС и ЛПХ
Категория земли — это не только разграничение по предназначению, но и определение правового статуса.
Правовой статус земли позволяет его владельцу тем или иным образом использовать землю:
- в качестве площади для возведения сооружений;
- в качестве природного ресурса для получения прибыли и иных материальных благ.
Так, для строительства зданий и сооружений, в том числе и жилых домов гражданам отведена категория земель ИЖС. Предоставляется она в пределах населенных пунктов с возможностью подключаться к инженерным сетям коммунальных услуг.
В свою очередь категория ЛПХ отведена для ведения сельского хозяйства:
- огородничества;
- садоводства;
- разведения скота.
Все это вкратце именуется подсобное хозяйство. На сегодняшний день на практике земли для ведения подсобного хозяйства предоставляются в виде участков в СНТ, дачных участков и т.д. Но такой статус земли не означает, что там нельзя строить. Просто оформить такое сооружение будет сложно, тем более жилое помещение, которое в дальнейшем должно быть подключено к линиям снабжения коммунальными услугами.
Обратиться с прошением по поводу смены категории земли может любое заинтересованное лицо.
Это право имеется у:
- Арендаторов, которые временно пользуются территорией, соблюдая условия договора аренды/субаренды.
*В случае нахождения участка в аренде ее фактическому пользователю необходимо провести процедуру согласования подачи ходатайства с хозяином. Если официальный владелец не даст одобрение, перевести землю в другую категорию не получится.
- Землепользователей (речь идет о лицах, бессрочно или безвозмездно пользующихся участками на законных основаниях).
- Физических и юрлицах (официальных владельцах этих территорий).
- Уполномоченного органа госвласти.