Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 56 ЗК РФ. Ограничение прав на землю (действующая редакция)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Рассмотрим виды обременения недвижимости подробнее. Во всех вышеуказанных случаях собственник объекта продолжает им распоряжаться – то есть недвижимость «работает». Он может сдать свой офис, магазин или склад в аренду или работать там самостоятельно.
Что такое обременение недвижимости?
Какие виды ограничения недвижимости существуют и как снять запрет?
Точно так же, как и в случае покупки квартиры, при приобретении любой коммерческой недвижимости необходимо проверить, нет ли на ней обременения. Его наличие не отменяет сделку, но процесс в этом случае более длительный и сложный. Покупатель вправе отказаться от сложной сделки и поискать другой, «чистый» вариант, если он не хочет рисковать.
Термин «обременение права на недвижимость» означает, что собственник ограничен в пользовании и распоряжении своим имуществом. Это может быть сделано добровольно или в принудительном порядке. Пример добровольного обременения – объект находится в залоге у банка. Пример принудительного – арест имущества.
Наиболее распространенные ограничения прав собственности:
- Объект приобретен в ипотеку;
- Сдан в ренту (для жилых помещений);
- Находится в аренде;
- Находится в доверительном управлении;
- Находится в залоге у банка;
- Находится под арестом;
- Наложен запрет на регистрационные действия с объектом;
- Действует сервитут на объект (использование его другими лицами).
Как оформить сервитут между собственниками
Существуют два способа установить сервитут: добровольный договор между собственниками или судебное решение. В любом из случаев, документ должен пройти процедуру утверждения в Росреестре, где наличие или отсутствие обременений вписывается в Единый Государственный Реестр Недвижимости (сокращенно ЕГРН) наряду с его категорией и назначением.
Договор сервитута земельного участка составляется по стандартному образцу и только на один вид обременения. На другой вид обременения — заключается новый договор-сервитут. Каждый из них проходит отдельную процедуру регистрации. Договор может быть составлен и на прекращение ограничений.
В договоре сервитута содержатся следующие данные о земельном участке:,
- характер накладываемых обременений;
- условия прекращения сервитута;
- объекты обременения;
- адреса договаривающихся лиц;
- их права и обязанности;
- характер и величина возможной оплаты;
- время действия договора;
- количество экземпляров.
Основанием для установления сервитута являются условия непреодолимой силы. Это означает, что при установлении сервитута необходимо предоставить доказательства того, что объект сервитута не может быть перенесен, устранен или модифицирован без ущемления прав одной из сторон.
Когда земельный участок расположен рядом с запретной зоной, на него налагаются ограничения. Различают два типа таких зон:
- Охранные. На территории которой имеются источники воды, природные водоемы, оздоровительные комплексы. Они находятся под защитой и охраной СЭС. В ее пределах могут располагаться промышленные производства, станции, осуществляющие наблюдение за гидрологическим режимом;
- Санитарно-защитные. Находятся в окружении объектов, оказывающих негативное влияние на жилые районы (предприятия химической промышленности или с повышенным шумом, вибрацией). Зона определяется характеристикой объекта и от этого будет зависеть особенность обременения. В таком месте запрещено возводить жилье и строения для постоянного проживания людей.
Зоны разных типов предполагают соответствующие обременения.
Доступные варианты, как быстро узнать об обременении
Получить сведения можно несколькими путями:
- Обратившись к нотариусу или напрямую отправить запрос в Росреестр. Все существующие виды обременения нужно регистрировать, поэтому информация, полученная таким образом, будет наиболее точной и достоверной;
- Получить сведения из дополнительных источников (опросить соседей, проживающих поблизости);
- Подать заявку на получение выписки из Единого реестра;
- Непосредственно перед покупкой понравившегося участка специалисты советуют узнать, не арестован ли он, через сайт ФССП. Для получения актуальных сведений достаточно ввести в форму дату рождения и ФИО текущего собственника.
Проверка через Росреестр пока что самая простая, поэтому рассмотрим пошаговый алгоритм действий, как найти сведения об обременении. Для начала необходимо узнать кадастровый номер участка и его точное месторасположение. Затем на сайте Росреестра подать запрос на получение выписки. Сделать это имеет право любой заинтересованный человек, а не только владелец территории.
Продажа земельного участка с обременением
Не возбраняется продажа земли с обременением, кроме ареста и запрета на регистрационные действия (ст. 37 ЗК РФ). В случае ипотеки разрешение на сделку выдает залогодержатель (кредитор). Покупатель должен быть поставлен в известность о правах третьих лиц на ЗУ. Информацию об обременении нужно внести в текст купчей.
П. 3 ст. 37 ЗК РФ устанавливает: если продавец солгал, или недостаточно проинформировал покупателя насчет обременений или ограничений участка, последний вправе требовать скидки или расторжения сделки и компенсации причиненного ему вреда.
Не всегда суд идет навстречу истцам и расторгает сделку, особенно если речь идет не об обременении, а об ограничении по ст. 27 ЗК РФ. В одном из недавних дел истица требовала отменить куплю-продажу, так как ответчик не проинформировал ее о нахождении участка в пределах охранной зоны инженерных сетей (соответственно, на этой части ЗУ нельзя ничего возводить, даже забор). В выписке из ЕГРН, которую она сама запрашивала в Росреестре, ограничение не было зарегистрировано.
Обременение в виде залога по ипотеке
Бывает, что владельцы решают продать квартиру, которая куплена в ипотеку и до сих пор еще находится в залоге у банка. Соответственно, без его разрешения заложенное жилье не может быть продано. Чтобы приобрести такую квартиру, покупатель должен либо переоформить ипотечный кредит продавца на себя и продолжить его выплачивать, либо договориться с продавцом о досрочном погашении им кредита за счет задатка и снятии обременения.
Сделки с продажей ипотечных квартир — не редкость, и обычно они проходят без проблем. Риск заключается только в том, что владелец, погасив кредит за счет средств продавца, может отказаться от сделки. Впоследствии суд вправе обязать собственника вернуть покупателю деньги, но если сумма уже потрачена, он может выплачивать их частями, а на это уйдет много времени.
Что такое обременение участка
Обременение земельного участка — это наложение санкций на права собственника по отношению к территории. К числу обременения относят частичное или долевое владение участком.
Перечень обременения:
- Если участок является государственной собственностью.
- По закону на земельный участок был наложен арест (пока идет судебный процесс, по итоговому решению суда). Как правило, арест имущества или территории производится с целью возместить ущерб. Например, если земельный участок являлся залоговым имуществом в банке. Финансовая организация изымает у собственника личную территорию при задолженности. Чаще всего такая ситуация происходит, когда собственник оформляет ипотечный кредит или берет в заем крупную сумму наличными.
- Появляются ограничения на собственность для использования участком другими лицами, организациями.
- Обременение подразумевает запрет на продажу, аренду, сдачу территории без соглашения других лиц, финансовых организаций или государственным муниципалитетом.
Как снять обременение с земли
Чтобы обременение прекратилось, необходимо снять ограничивающую запись в реестре недвижимости. Это возможно на основании нового обращения в отделение Росреестра с подтверждающими документами при следующих обстоятельствах:
- При отмене распоряжения или законодательной нормы, если земля имела особый охранный статус.
- Прекращение действия или расторжение по инициативе сторон договора о сервитуте или иных введенных ограничений по соглашению.
- Окончание определенного периода ограничительных мер (аренда).
- Исполнение обязательств, по которым потребовалось обеспечительное ограничение (ликвидация ипотечного долга).
- Судебное постановление, аннулирующее обременение.
Обычно при вводе обременений исходят из конкретного договора, когда собственник изъявляет добровольное согласие на эту меру, а при расторжении договора ограничения снимают. Если основанием стал судебный акт, его можно отменить по отдельному запросу.
Если отменяется сервитут, основываются на иных нормах.
Основанием для снятия обременения с земельного участка станет:
- нарушение обязательств по внесению платы владельцу;
- воспрепятствование пользованию остальной землей участка;
- несоблюдение положений закона об установления сервитута при издании распоряжений;
- ликвидация причин, которые повлекли ограничения в праве пользования (перенос линий электропередачи за участок).
Чтобы Росреестр мог аннулировать запись об ограниченном праве пользования и распоряжения потребуется предварительно обратиться в суд и получить решение о снятии сервитута.
По обременению в силу ипотеки из банка берут справку об окончании выплат и отсутствии задолженности. На основании полученной справки Росреестр возвращает полноценное использования земли по усмотрению владельца.
Если основанием стало судебное решение или распоряжение представителя Службы приставов, снятие организуют следующими способами:
- Обеспечительная мера прекращается автоматически после завершения судебного разбирательства.
- Арест участка прекращают через предложение иного равноценного объекта в качестве обеспечения (вместо земельного участка могут предложить квартиру или дом).
- Если выявлены процессуальные нарушения при установлении ограничения (пристав арестовал чужую недвижимость или долевую собственность).
После подготовки подтверждающего документа подают заявление в Росреестр с просьбой снять ограничительные меры.
Как Зарегистрировать Обременение на Земельный Участок
- Ипотека предполагает лишение права продажи или временной сдачи земли посторонним, если не получено предварительное согласие держателя залога (по кредитному залогу залогодержателем выступает банк).
- Установление сервитута предусматривает сохранение права пользования участком и после продажи, пока не истечет период действия сервитута.
- Пока действует арендный договор, собственник не может пользоваться землей по прямому назначению, поскольку это право передано арендатору.
- Что не является обременением земельного участка
- Что такое обременение земельного участка и дома
- Обременение на земельный участок что это такое
Если планируется покупка, необходимо предварительно проверить, не установлены ли запреты относительно права пользования или распоряжения.
Как происходит обременение земельного участка сервитутом
Возможность использования чужого земельного участка, равно как и недвижимости, обременяет ее. Существует несколько основных видов обременений:
- Аренда – никак не влияет на совершение сделок и не является основанием для расторжения договора аренды. Заключается на платной либо безвозмездной основе. После заключения договора собственник передает другому лицу полномочия распоряжаться его земельным участком. Обременение по аренде действует только до окончания срока договора.
- Ипотека – подразумевает наличие ограничений на возможность свободного распоряжения землей собственником без согласия финансовой организации (банка), взявшей данный участок земли в качестве залога по ипотеке.
- Арест – возникает при спорных ситуациях, разрешение которых происходит в судебных инстанциях и накладывается исключительно судьей.
- Разрешение требования – временное ограничение, возникающее при спорах о праве собственности на данный земельный участок в судебной инстанции.
- Запрет на отчуждение – возможен в определенных районах страны и накладывается как общегосударственным постановлением, так и муниципальными властями.
- Сервитут – частное либо публичное ограничение на пользование чужим участком земли, обременение накладывается на сооружения, здания и иную собственность, использование которых необходимо вне связи с использованием земли (установка водопроводов, нужды соседей, обременение лэп на земельный участок, раскопки и тому подобное).
- Изъятие земельного участка – крайняя и достаточно редкая мера, используемая правительством в заповедных и санитарно-защитных зонах.
Значение наличия обременения участка для собственника и покупателя
Процедура купли-продажи недвижимости серьезный шаг, поэтому покупателю нужно проверить на наличие всех видов ограничений. Если установлен кратковременный запрет, после истечения срока действия договоренностей, исчезнут обязательства у сторон их подписавших. Когда земля находится в залоге у банка, покупателю нужно заплатить долг или оформить на себя кредит, чтобы участок перешел в собственность, но остался с обременением. В этой сделке могут получить плюсы обе стороны. Продавец продаст объект, а покупатель может купить по сниженной цене участок. Решение о подписании договора купли-продажи земельного участка с обременением принимают сами стороны.
Внимание! Предварительно покупатель должен серьезно обдумать нужен ли ему надел со списком ограничений. Важно ознакомиться с полным перечнем недостатков.
Согласно гражданскому и земельному законодательствам, участок земли может быть предоставлен в аренду на основе заключенного между сторонами сделки договора. Согласно составленному документу арендодатель предоставляет арендатору во временное владение определенный участок за соответствующую плату. В некоторых случаях, которые также должны оговариваться в заключенном между сторонами договоре, временный владелец имущества имеет право сдавать его в субаренду.
В качестве арендатора может выступить как физическое, так и юридическое лицо, кроме того, практически во всех случаях, в качестве временного собственника может выступать иностранец и лицо без гражданства.
К арендодателю применяются некоторые ограничения, в частности, это обязательно должен быть лицо, имеющее в собственности участок и желающее сдать его во временное пользование.
Договор может быть составлен на определенный срок. Если точный срок окончания аренды в составленном документе не указан, то считается, что данное временное право действует неопределенный срок, минимальный срок при этом также не устанавливается. Если участок находится в собственности государства, то минимальный срок может быть любым, а максимальный срок аренды составит 49 лет.
Как возникают обременения на землю
Наложение обременения на земельный участок возможно лишь в случаях, определенных законом. Анализ законодательства позволяет выделить три возможных основания:
- Договор. По нему собственник добровольно ограничивает свои вещные права либо передает их другой стороне, например, по договору аренды.
- Акт уполномоченного органа. В установленных законом случаях государственные и другие органы могут ограничивать вещные права собственников: решение суда, сельсовета, постановление судебного пристава.
- Закон или подзаконный акт. Государственные нормативные акты и решения органов местного самоуправления устанавливают некоторые ограничения права в использовании земли: запрет на строительство на территориях сельхозназначения и прочее.
Подобные основания прочно связаны с характером ограничений – для каждого вида обременения предусмотрена конкретная причина. Например, нельзя наложить арест, заключив договор, или обременить землю арендой по решению суда.
Последствия введенного обременения
Если планируется покупка, необходимо предварительно проверить, не установлены ли запреты относительно права пользования или распоряжения.
Этот вопрос важен для покупателя, поскольку обременения серьезно ограничивают спектр действий, которые мог бы предпринять землевладелец:
- Ипотека предполагает лишение права продажи или временной сдачи земли посторонним, если не получено предварительное согласие держателя залога (по кредитному залогу залогодержателем выступает банк).
- Установление сервитута предусматривает сохранение права пользования участком и после продажи, пока не истечет период действия сервитута.
- Пока действует арендный договор, собственник не может пользоваться землей по прямому назначению, поскольку это право передано арендатору.
Что такое обременения на земельный участок?
Владеть и пользоваться участком земли возможно на основании прав собственности, бессрочного или временного владения. В любом случае это дает основания для использования земельного надела по целевому назначению. Ограничить в правах использования участка владельца или собственника можно только на основании закона или на основании условий заключенного договора.
На уровне законодательства предусмотрены следующие виды ограничений на использование земельного участка:
- Законодательно установленный запрет или ограничение на использование участка определенным способом (например, запрет на строительство промышленных объектов на землях ИЖС),
- Ограничения, возникшие на основании наложения публичного или частного сервитута на земельный участок или его часть,
- Запреты на использование земельного участка, возникшие в результате судебных решений (например, наложение ареста),
- Ограничения, которые возникли по инициативе собственника (например, ипотечные обязательства при покупке земельного участка в кредит),
- Ограничения временного характера на основании заключенного договора аренды.
Исключение из реестра недвижимости сведений о наложенных на участок ограничениях происходит в строго оговоренном законом порядке. Оснований для этого множество: то, как снять обременение с земельного участка, зависит от вида наложенного ограничения.
В число оснований входит:
- окончание срока действия договора аренды, сервитута или несоблюдени условий соглашения;
- исполнение обязательств и погашение закладной при ипотеке или нотариальном запрете отчуждения имущества;
- решение органа государственной власти при обременении специальных зон;
- прекращение исполнительного производства или исполнение обязательства по исполнительному листу и так далее.
Кроме того, снятие обременения с земельного участка в Росреестре возможно по решению суда. Например, если арест судебным приставом был наложен незаконно, должник вправе обжаловать действия чиновника.
Для обжалования нужно подать в районный суд иск, в котором следует подробно описать ситуацию и указать, какие именно действия пристава нарушили закон. Если они будут признаны неправомерными, суд обяжет снять арест.
Посмотрите, как выглядит примерный образец искового заявления о снятии обременения на земельный участок в виде ареста.