Как продать квартиру с ипотекой и материнским капиталом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру с ипотекой и материнским капиталом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Часто с помощью семейного капитала оплачивают часть ипотечного займа. Сделку в любом случае необходимо согласовать с органами опеки, независимо от того, были выделены доли детям и супругу или нет. Также потребуется согласие банка на такую продажу и на передачу кредитных обязательств покупателю, если стороны выбрали такой вариант.

Как продать квартиру, купленную с маткапиталом: заключение

• Квартиру, купленную на средства маткапитала, продать можно
• Для продажи такой квартиры обязательно получите разрешение на сделку от органов опеки, а для квартиры в ипотеке — согласие банка
• Покупаемое взамен жилье должно соответствовать уровню комфорта продаваемого дома и не ущемлять имущественные права несовершеннолетних. Для этого детям нужно выделить доли равные или больше, чем были в прежней квартире
• С согласия органа опеки вместо выделения доли возможно зачисление на счета детей денежной компенсации стоимости такой доли
• НДФЛ с продажи квартиры не уплачивается, если она была в собственности больше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от обстоятельств). Многодетные родители от уплаты этого налога освобождаются.

Для продажи квартиры в ипотеке с маткапиталом продавцу необходимо предоставить пакет документов. В зависимости от выбранной схемы перечень может включать в себя:

• паспорта владельцев жилья и детей старше 14 лет (для несовершеннолетних требуются свидетельства о рождении);

• сертификат материнского капитала, использованный при покупке объекта;

• документы на недвижимость (технический и кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности);

• разрешение органов опеки, если дети имеют доли в квартире;

• предварительные договоры купли-продажи;

• разрешение банка на проведение сделки;

• справку о готовности объекта при участии в ДДУ.

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке с маткапиталом

Договор купли-продажи квартиры, дома или комнаты, приобретенной с использованием материнского капитала, составляется в письменной форме. В зависимости от выбранной схемы сделки соглашение может быть подписано только продавцом и покупателем или с привлечением кредитора. Трехсторонний договор обязателен, если денежные средства перечисляются не напрямую продавцу, а банковской организации через аккредитив.

Договор купли-продажи квартиры в ипотеке включает в себя следующую информацию:

• количество сторон;

• паспортные данные продавца и покупателя;

• сведения о недвижимости, указанные в технических и кадастровых документах;

• выписка из ЕГРН;

• разрешение органов опеки на продажу;

• стоимость жилья;

• подтверждение того, что объект не находится под обременением;

• порядок вступления договора в силу;

• условия расчета за покупку (продавцу задатком и основной частью, через аккредитив (счет) банку или иным способом) и т. д.

Нужно найти покупателей, которые до сделки оплатят ипотечный долг продавцов

Совет — в объявлении о продаже сразу указывайте, что квартира все еще в ипотеке и был использован мат.капитал. Или хотя бы предупредите об этом при показе квартиры. Лучше на начальном этапе отсеить тех, кто не хочет связываться с такой ситуацией. Это сэкономит и чужое, и ваше время.

Можете подумать, что ни один покупатель в здравом уме не согласится отдавать деньги продавцу до сделки. Да и еще на оплату ипотечного долга. Не спешите с выводами. Лучше прочитайте пока как все проводится:

1) Например, квартира стоит 7 млн. руб. Долг по ипотеке — 3 млн. руб. Продавцы и покупатели оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. В нем указывается, что покупатели до сделки передали продавцам 3 млн. руб. в качестве задатка или аванса + что эти деньги идут на оплату ипотечного долга. 2) Покупатели сами оплачивают долг продавцов в банке. 3) Как только долг будет закрыт, продавцам нужно снять обременение с квартиры. 4) После снятия обременения, продавцы выделяют доли детям по обязательству мат.капитала. 5) Далее участники сделки составляют и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи квартиры. 6) Договор подается в МФЦ или в Росреестр для регистрации сделки купли-продажи. 7) После того, как покупатели станут собственниками, продавцы получают остальные 4 млн. руб.

Как все оформляется, как безопасно произвести расчеты за квартиру, какие документы нужны — все это я расписала дальше в подробных инструкциях. Я выделила 2 ситуации, смотря какие покупатели попадутся: 1) покупатели с собственными деньгами (ниже); 2) покупатели с ипотекой.

Как получить разрешение от органов опеки

Порядок получения разрешения органов опеки следующий:

1) связаться с ООиП по месту нахождения отчуждаемого объекта и уточнить полный перечень требуемых документов;

2) собрать все бумаги в соответствии с требованиями;

3) подать их на рассмотрение;

4) получить ответ.

Обычно для одобрения продажи требуются такие документы, как:

● заявление о выдаче разрешения продать жилье;

● паспорта законных представителей ребенка — владельца части продаваемого помещения;

● свидетельство о его рождении;

● бумаги на квартиру (например, свидетельство о собственности, если оно имеется, договор купли-продажи, выписка из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровый паспорт);

● бумаги, гарантирующие предоставление ребенку нового жилого имущества взамен отчуждаемого, — например, предварительный договор купли-продажи на новый дом. Это необходимо, чтобы убедиться, что он не окажется на улице.

Это примерный перечень документов, которые необходимы. Требования конкретного органа, в котором запрашивается одобрение, необходимо уточнять отдельно.

Статья 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ обязывает орган опеки и попечительства ответить заявителю в течение 15 дней с момента подачи заявления. Ответом может быть как письменное одобрение, так и отказ, при этом отказ должен быть обоснованным. Если заявители с приведенными аргументами не согласятся, они вправе оспорить отказ в суде.

При формировании решения по заявлению ООиП оценивает прежде всего, насколько продажа квартиры учитывает интересы детей и не будут ли эти интересы ущемлены. Именно поэтому жилое помещение, предоставляемое ребенку взамен, должно быть не хуже продаваемого.

Какие документы потребуются для продажи квартиры?

Для получения разрешения в органах опеки соберите следующие документы.

• Паспорт ребенка, если ему исполнилось 14 лет, или свидетельство о рождении.

• Заявление и паспорта обоих родителей в органы опеки.

• Техпаспорт на квартиру.

• Документ купли-продажи.

• Если ваш покупатель будет использовать деньги из материнского капитала, от него потребуется копия сертификата.

• Выписка из ЕГРН.

• Если недвижимость в ипотеке, к заявлению приложите разрешение банка.

• Ваш сертификат, которым вы пользовались при покупке квартиры.

• Разрешение на проведение сделки от пенсионного фонда.

• Согласие на сделку супруга, супруги и ребенка, если он достиг совершеннолетия.

Требования к новому жилью

Чтобы продать квартиру, которую вы купили за деньги из материнского капитала, придется купить новое жилье и выделить долю детям. Органы опеки предъявляют следующие требования к жилью, которое планируете приобрести.

• Запрещается покупать недвижимость в ветхом или аварийном доме.

• Приемлемая инфраструктура для жизни ребенка. Рядом школа, детсад.

• Новая квартира стоит не меньше предыдущей.

• Состояние покупаемой недвижимости такое же или лучше предыдущего жилья.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
   1. При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
   2. Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
   3. В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
   4. Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
   5. Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.

   Если дети ЯВЛЯЮТСЯ собственниками квартиры

   Иногда с банком получается договориться о выделении долей детям в текущей ипотечной квартире. В таком случае применимы как выше озвученные варианты решения вопроса, так и нижеследующие.

   Вариант 3. Покупатель выплачивает вашу ипотеку на сделке. В таком варианте найти покупателя будет чуть легче. Здесь гарантом успешного проведения сделки выступает уже ваш банк. В сделке задействованы вы, покупатель, специалисты банка и органы опеки и попечительства. Примерный порядок действий:

   1. Получаем в банке разрешение на проведение сделки;
   2. Получаем разрешение на сделку в органах опеки и попечительства;
   3. Находим покупателя, готового на покупку ипотечной квартиры;
   4. Заключается договор. По договору сумма, оплачиваемая покупателем, идёт на получение задатка банком (за счёт него гасится ипотека), а оставшаяся сумма переходит вам как к продавцу;
   5. Покупатель квартиры кладёт деньги на два счёта: для банка и для вас;
   6. Сделка регистрируется в Росреестре;
   7. Банк и продавец (вы) получают деньги с соответствующих счетов;
   8. Покупатель квартиры получает выписку ЕГРН и закладную на квартиру. Квартира будет с обременением, но его можно снять;
   9. Подписывается акт приёма-передачи старой квартиры;
   10. Вы покупаете новую квартиру и выделяете в ней доли детям (либо переводите деньги на их счёт);
   11. Отчитываетесь в органы опеки и попечительства.

   Вариант 4. Покупатель оформляет ипотеку на себя. У покупателя может не быть достаточно денег, чтобы разом погасить вашу ипотеку и выплатить вам оставшуюся часть стоимости квартиры. В таком случае уже сам покупатель может взять ваш ипотечный кредит и переоформить его на себя. Примерный порядок действий в таком варианте развития событий схож с вариантом 3:

   1. Обращаемся в банк и получаем разрешение на проведение сделки;
   2. Обращаемся в органы опеки и получаем разрешение на проведение сделки;
   3. Находим покупателя, готового на покупку ипотечной квартиры по данному типу сделки;
   4. Покупатель получает в банке одобрение на ипотеку;
   5. Заключаются договор цессии (уступки прав по кредиту) и договор купли-продажи с обременением;
   6. Сделка регистрируется в Росреестре;
   7. Вы получаете оставшуюся часть суммы от стоимости квартиры;
   8. Подписывается акт приёма-передачи квартиры;
   9. Вы покупаете новую квартиру, в которой выделяете доли детям, либо переводите деньги на их счета;
   10. Отчитываемся в органы опеки о выделении детям их долей.

   По новым правилам Федерального Закона под номером 122 сделку с участием несовершеннолетних детей должен заверить нотариус. Для обеспечения проведения операции государственному регистратору понадобятся такие виды документации:

   • удостоверение личности каждого участника;
   • правоустанавливающее свидетельство на продаваемую недвижимость;
   • справка по форме №3 из жилищной конторы о составе прописанных лиц;
   • разрешение опекунского совета на сделку;
   • отчет оценочной компании о рыночной стоимости обеих квартир;
   • согласие на обмен ребенка, возраст которого составляет больше 14-ти лет;
   • предварительный вариант договора купли-продажи или мены.

   Все документы должны быть представлены в оригинале для заверения нотариусом их подлинности.

   

   Особенности отчуждения квартиры с материнским капиталом: порядок действий

   В случае отчуждения квартиры с материнским капиталом прежде всего обращаются в органы опеки. Там нужно получить разрешение на проведение сделки. Можно произвести куплю-продажу или обмен и без разрешения органов опеки, но тогда существуют определенные риски:

   • сделку могут признать недействительной;
   • покупатель может отказаться от сделки, узнав о несогласованной продажи недвижимости по семейному сертификату.

   Поэтому настоятельно рекомендуется следовать закону и согласовывать свои действия с ООиП. Порядок действия при продаже или обмене недвижимости должен быть такой:

   • обращение в органы опеки ради получения разрешения;
   • обращение в банковскую организацию (если квартира приобретена в ипотеку);
   • совершение сделки.

   Возможен другой вариант действий (меняется в зависимости от того, погашается ипотека своими силами или засчет первого взноса покупателя):

   • подача заявления в опеку;
   • подписание документов и с покупателем, получение первого взноса за квартиру;
   • выплата ипотеки засчет первого взноса (согласовывать наличие нового владельца не нужно, только факт погашения кредита);
   • завершение продажи.

   Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

   Настоящим я даю согласие на обработку моих персональных данных ПАО РОСБАНК (адрес: 107078, Москва, ул. Маши Порываевой, 34) (далее — «Банк», «Контролер»). Сайт Администратора www.

   rosbank-dom. ru (далее «Персональные данные») и любая другая информация, имеющаяся в распоряжении Банка. Термин «Персональные данные» означает всю информацию, относящуюся ко мне как к субъекту Персональных данных, такую как фамилия, имя, отчество, контактные данные (номер телефона, электронная почта, адрес) и IP-адрес.

   Под обработкой персональных данных понимается сбор, запись, систематизация, хранение, накопление, уточнение (обновление, изменение) информации путем поиска, анализа и сбора информации, включая использование внешних порталов анализа информации. Извлечение, использование, обезличивание, блокирование, удаление и уничтожение персональных данных, с использованием или без использования автоматизированных средств для регистрации в качестве субъекта персональных данных.

   Согласие действует в течение одного года с даты * получения Банком и может быть отозвано мной путем направления письменного уведомления в свободной форме об отзыве согласия в Банк по адресу: 107078, Москва, ул. Маши Порываевой, 34.

   * Сроки и условия обработки персональных данных совпадают со сроком действия согласия на обработку персональных данных, если иное не предусмотрено действующим законодательством Российской Федерации.

   Условия обработки персональных данных соответствуют политике РОСБАНКа в отношении обработки персональных данных и информации о требованиях к защите персональных данных, опубликованной на сайте РОСБАНКа.

   Согласие на получение рекламно-информационных материалов (информационных бюллетеней):

   В соответствии с требованиями Федерального закона от 13 марта 2006 г. № 38-ФЗ «О рекламе» и иного действующего законодательства Российской Федерации, на сайте

   Настоящим я даю согласие на то, чтобы ПАО РОСБАНК (адрес: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, 34) (далее — «Банк») направлял (или получал) рекламные материалы (информационные бюллетени) в мой адрес по номеру телефона/электронной почте. Адрес, заявленный при заполнении онлайн-формы на сайте агентства www. rosbank-dom. ru.

   Данное согласие дается на неопределенный срок, если нет информации об отзыве данного согласия.

   Если жилье приобретается на средства материнского капитала, а затем продается, необходимо получить согласие банка и органа опеки и попечительства. Вас проинформируют о вариантах продажи недвижимости, подробно расскажут об учете имущественных прав детей и о шагах, которые необходимо предпринять для осуществления сделки.

   В пенсионный фонд необходимо представить форму согласия. Без бланка согласия материнский капитал не может быть собран. Вы должны внести сведения в Росреестр либо самостоятельно, либо после обращения к нотариусу. Регистрация может занять до четырех дней. Для этого необходимо обратиться в МФЦ, используя документацию. Необходимы следующие документы.

   Паспорта и свидетельства о рождении родителей каждого ребенка

   Свидетельство о браке

   Выписка из Единого государственного реестра прав собственности

   Три копии договора о размещении акций

   Чек или квитанция об оплате государственного налога, распечатанная из платежного заявления каждого заявителя — если заявителей трое, необходимо три квитанции.

   • Подготавливается и нотариально заверяется копия договора. Это необходимо для всех сделок с недвижимостью, от продажи до завещания.
   • Вы не можете распределять акции — вы должны вернуть маткапитал на счет пенсионного фонда, и ваши действия могут быть признаны мошенническими.
   • Если несовершеннолетний владеет частью общего имущества, квартира не может быть продана без разрешения органа опеки (3).
   • Существуют различные варианты обеспечения жильем детей, на которые Комиссия дает разрешение.
   • Гарантирование покупки нового жилья путем выделения доли несовершеннолетнему. При этом условия жизни не должны ухудшаться, а бремя не может быть уменьшено.

   Продаваемые акции оцениваются в рублях, а деньги зачисляются на банковский счет ребенка. Право распоряжаться средствами на счете должно быть предоставлено ребенку только по достижении им совершеннолетия. Ребенок должен иметь место жительства и быть зарегистрированным по месту жительства.

   Равная доля другого имущества, принадлежащего родителям.

   
   

   Похожие записи:

   • Новый порядок применения пониженных тарифов страховых взносов с 2023 года
   • Штраф за проезд на красный свет светофора в 2023 году
   • Пособия по беременности и родам. Как рассчитываются и выплачиваются