Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Застройщик обанкротился что делать дольщикам с ипотекой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как только информация о банкротстве застройщика получена, необходимо немедленно начать действовать. А именно: дольщику необходимо заняться включением своих требований в специальный реестр требований кредиторов — он открывается в день публикации информации о банкротстве и начале конкурсного производства, а закрывается по истечении двух месяцев с этой даты.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
Что будет с ипотекой при банкротстве девелопера
Увы, ничего обнадеживающего. Ипотеку нужно продолжать платить. Никаких «послаблений» в связи с банкротством застройщика банк вам не сделает. Ему все равно, потеряли вы свое жилье или нет. Кредит он давал вам, а не застройщику.
Оформлять личное банкротство и списывать кредит имеет смысл только, если вы точно знаете, что ни денег, ни квартиры вы по итогам банкротства не получите, и больше взять с вас нечего. А также, если вы оставили надежду когда-либо построить собственное жилье. В противном случае вы можете очень сильно «обжечься». Банк, выдавший ипотеку, отберет все, что вы получите в результате банкротства вашего застройщика. А новой ипотеки с кредитной историей, в которой фигурирует личное банкротство, вам не даст никто и никогда.
Как будет проходить сделка?
Инвестор (заказчик квартиры) кладет определенную сумму на специальный счет
Счет замораживается до окончания строительства
Девелопер строит дом, за счет имеющихся у него средств, либо (что более вероятно) оформляет кредит в том же банке
После того, как дом сдан, и клиенты получили свои квартиры, деньги со спецсчета переводятся на счет девелопера
Очень важным моментом является то, что один застройщик может получить только одно разрешение на строительство одного дома. Следить за ходом такого строительства легче и возможности махинаций с собранными у мелких инвесторов средствами, как минимум, ограничены. Кроме того, деньги долевых инвесторов застрахованы. Все вместе это должно остановить рост числе «обманутых дольщиков» и, в конце концов, ликвидировать эту проблему полностью.
ДДУ перестанут существовать в принципе им на смену придут эскроу-счета. Максимум, что будет грозить долевому инвестору – это неадекватный процент прироста средств на «замороженном счету».
Но, поскольку возможности обмана со стороны застройщика минимизированы, то это не будет иметь значения – ведь долевой инвестор при нормальном исходе получит не вложенные деньги, а готовый объект недвижимости.
В ближайшие годы произойдет полный переход с долевого строительства на проектное жилищное финансирование.
Ипотека и банкротство застройщика
Ответ на вопрос, что делать с ипотекой если застройщик обанкротился, однозначный — все равно платить, и вот почему:
- покупка квартиры на первичном рынке предусматривает заключение двух договоров, стороны-участники которых между собой не связаны: договора ипотеки с банком и договора долевого участия с застройщиком. Взаимоотношения заемщика с застройщиком кредитора не интересуют;
- если застройщик оказался финансово несостоятельным, вины банка в этом нет — по ипотечному договору он планирует получить и причитающуюся сумму погашения, и проценты по кредиту;
- просрочка платежей повлечет за собой начисление пени, штрафов, что многократно увеличит задолженность заемщика перед кредитором, что может быть взыскано им по решению суда.
Даже в такой ситуации, информация о недобросовестности заемщика будет внесена в кредитную историю, что ухудшит в будущем взаимоотношения с банками.
Как вернуть деньги при банкротстве застройщика?
Итак, дольщик решил забрать свои кровные, отданные на строительство дома. Тем, кто стал участником долевого строительства после 1 июля 2019 года, получить деньги проще простого. Такие дольщики приобретали жилье уже с помощью эскроу-счетов. При банкротстве застройщика в 2023 году денежные средства просто переходят на счет покупателя, потому что их не потратили. Застройщик возводит дома за счет кредитных денег, а средства дольщиков получает уже после сдачи объекта в эксплуатацию.
Но тем дольщикам, которые купили жилье до 2019 года, а застройщик все же разорился, придется похлопотать:
Шаг 1. Нужно отказаться от участия в ДДУ.
Шаг 2. Стать членом реестра требований, которые выдвигают все кредиторы девелопера. Его создают в течение трех месяцев с момента признания застройщика банкротом. Чтобы попасть в этот реестр, пишут заявление, которое отдают конкурсному управляющему –это можно сделать через «Почту России» или по электронке.
Понадобятся такие документы (каждый — в трех экземплярах):
- паспорт. Если у будущей квартиры несколько дольщиков, то все предоставляют копии своих паспортов. Также в заявлении, которое отправится конкурсному управляющему, расписываются тоже все. В случае, когда дольщик не может решать вопросы самостоятельно, он назначает для этого представителя, который должен иметь доверенность, заверенную у нотариуса. Несовершеннолетние дольщики прикладывают свидетельство о рождении;
- ДДУ. Он должен быть зарегистрирован в Росреестре;
- квитанции об оплате, расписки о передаче имущества;
- решение суда, если имеется.
Что делать покупателям апартаментов в строящихся домах при банкротстве застройщика?
Ваши дальнейшие действия зависят от многих факторов, в числе которых — степень готовности дома, стадия банкротства застройщика (стадия наблюдения или стадия конкурсного производства), тип договора (договор долевого участия, предварительный договор долевого участия или предварительный договор
купли-продажи ), и др. В каждом конкретном случае свои нюансы. Если вы попали в такую ситуацию, необходимо проконсультироваться с юристом, чтобы составить план дальнейших действий. Мы приводим общие рекомендации.После признания застройщика банкротом (неважно, по какой процедуре, — с применением параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве или на общих основаниях) дольщику необходимо обратиться в арбитражный суд с требованием о включении в реестр требований кредиторов.
Далее многое зависит от стадии строительства дома, на которой застройщик обанкротился. Если здание уже построено и введено в эксплуатацию или будет достроено после банкротства застройщика, нежилое помещение все равно не может быть передано вам. Как и все имущество должника, оно включается в конкурсную массу, то есть в число активов должника, — а эти активы будут продаваться с торгов для расчета с остальными кредиторами.
Если же многоквартирный дом так и не будет достроен, в конкурсную массу включается объект незавершенного строительства (по закону он — неделимый) — и реализуется согласно закону о банкротстве.
Как происходит процедура банкротства
Объявить компанию банкротом может только арбитражный суд. Как правило, эта процедура проходит в несколько этапов: сначала в судебные органы подается заявление на компанию-должника, затем ведомство начинает проверку и по ее итогам решает дальнейшую судьбу компании. Во время проверки суд оценивает финансовое положение должника и на основании этого либо закрывает делопроизводство, либо присваивает компании статус банкрота.
Схема процедуры банкротства застройщиков несколько упрощена – в ней отсутствует период наблюдения, суд сразу начинает конкурсное производство, то есть практически признает компанию разорившейся. Однако это не значит, что «обанкротить» девелопера может любой взволнованный дольщик, просто составив необходимое заявление. Чаще всего инициируют процедуру банкротства финучреждения, выдающие кредит на возведение объекта или органы государственного надзора. К последним относятся Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства и Федеральная налоговая служба.
Встречаются ситуации, когда застройщик самостоятельно обращается в судебные органы для того, чтобы ему присвоили статус банкрота.
После принятия заявления суд открывает конкурсное производство: в первую очередь, вместо действующего руководства назначают конкурсного управляющего. Он составляет перечень кредиторов, перед которыми у компании остались обязательства. К кредиторам относятся банки, государственные ведомства, подрядчики и участники долевого строительства.
Отметим, что конкурсный управляющий может оценить положение компании как удовлетворительное, тогда он совместно с кредиторами обращается в суд с просьбой прекратить делопроизводство и передать строительство во внешнее управление. Суд определяет внешнего управляющего, задачей которого является завершение возведения дома.
Бывают ситуации, когда дело о банкротстве завершается соглашением сторон. Например, застройщик может договориться с кредиторами о возврате средств в течение нескольких лет. Тогда в суде приходят к мировому соглашению.
В случае, если застройщик все же признан банкротом, его имущество продается с торгов. Вырученные средства идут на погашение долгов перед кредиторами, а компания прекращает свою деятельность.
Что же происходит с домом, если его застройщик разорился? Здесь возможно два варианта развития событий. По одному из них, объект передается новой строительной компании, она завершает возведение дома. В другом случае участники долевого строительства самостоятельно создают жилищно-строительный кооператив и завершают работы за свой счет.
В каких случаях банкротятся застройщики
В последние годы вся страна учится жить и приспосабливаться к новым реалиям. Многие, ранее казавшиеся невероятными, факторы влияют как на наших сограждан, так и на организации. В том числе и на компании-застройщики.
Банкротство застройщика — это самый страшный сон для любого участника долевого строительства, который для некоторых становится явью. Компания признается банкротом, когда ее денежных средств не хватает на покрытие своих долгов и на продолжение строительства.
Откуда берутся долги и куда пропадают деньги дольщиков? Могут быть разные причины для банкротства каждого конкретного застройщика. Так, например, это могут быть:
- Ошибки в бизнес-планировании;
- Рост цен на стройматериалы;
- Рост цен на оплату труда подрядчиков;
- Скачки курса валют;
- Издержки на судебные разбирательства;
- Форс-мажоры;
- Снижение покупательской способности;
- И другое.
Может ли участник долевого строительства заявить требование о неустойке?
По договору долевого строительства обязательством участника является выплата денежных средств в установленный договором срок. В то же время как обязательство застройщика по договору — сдача объекта строительства в срок.
Так, при нарушении той или другой стороной взятого на себя по договору обязательства, такая сторона обязана выплатить второй неустойку. В случае, когда сдача объекта затягивается, а срок, установленный договором уже нарушен, дольщик вправе требовать с застройщика выплаты за каждый день такой просрочки неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Чтобы получить выплату, участник долевого строительства должен обратиться в суд. В судебную инстанцию подается заявление с расчетом и требованием выплаты компенсации дольщику. По итогу рассмотрения заявления судья выносит решение, на основании которого дольщик может инициировать принудительное взыскание через приставов.
Если застройщик вступает в процедуру банкротства, сумма неустойки, установленная решением суда, включается в реестр требований кредиторов.
Обманутые дольщики должны быть включены в реестр
Государство начало осознавать, что несет некоторую ответственность за ситуацию с обманутыми дольщиками. Поэтому государственные органы стали формировать списки обманутых дольщиков. Что дает включение в подобный реестр? На уровне субъектов РФ разрабатываются программы, согласно которым проблемы с жильем дольщиков, включенным в реестр, должны быть решены за счет государственных финансовых средств. В городе Москва, например, действует Государственная программа города Москвы «Жилище».
Если вы хотите подать документы на включение в реестр обманутых дольщиков, то сначала необходимо проверить, соответствует ли ваша ситуация критериям, определенным в законодательстве. Итак, для включения сведений о дольщике в реестр необходимо наличие следующих фактов:
- 9 месяцев просрочки по передачи жилого объекта дольщику, но при условии, что отсутствует прирост вложений в строительство жилого дома в течение 2 отчетных периодов. Данные берутся из отчетности, которую застройщик предоставляет в контрольный орган;
Исключения: дома, где есть двойные продажи, дома, которые строятся на земельных участках без правоустанавливающих документов на них, дом строится на участке, на котором не допускается строительство многоквартирного дома, дома, которые строятся с нарушением требований градостроительного плана, проектной документации, разрешения на строительство.
- отношения по приобретению квартиры между строительной компанией и гражданином оформлены договором долевого участия, заключенного в соответствии с требованиями закона 214-ФЗ;
- дольщик надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору;
- застройщик не передал квартиру дольщику;
- у застройщика отсутствует правопреемник, который мог бы исполнить его обязательства перед дольщиком;
- ответственность строительной компании не обеспечена поручительством банка или не застрахована в страховой компании либо дольщик не может получить выплаты по страховке или по поручительству из-за того, что банк или страховая компания обанкротились;
- дольщик не может дважды быть включенным в реестр по одному и тому же дому или по другому дому.
Как видно из списка требований для включения в реестр обманутых дольщиков, попасть туда будет невозможно, если застройщик ведёт свою деятельность с нарушением требованием закона. Также вас не признают официально пострадавшим гражданином, если вы не оформили договор участия в долевом строительстве.
Кто может признать застройщика банкротом?
Объявить строительную компанию банкротом можно только в судебном порядке.
В случае задолженности компании перед контрагентами, которая превышает 300 тысяч руб., а просрочка длится более трёх месяцев, то в отношении застройщика может быть инициирована процедура признания его финансово несостоятельным.
Подать соответствующее заявление в суд может и гражданин, вложивший деньги в строительство. Но фактически это потребует много сил и времени. Потребуется созывать собрание кредиторов, нанимать арбитражного управляющего, уплачивать издержки и заниматься решением большого числа других вопросов.
Лучше не обращаться самостоятельно в суд, а заручиться поддержкой государственных надзорных органов. В Москве таким надзорным органом является Москомстройинвест (в соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 157-ПП от 26 апреля 2011 г.). Защиту интересов дольщиков также осуществляет Фонд Защиты Прав Граждан — Участников Долевого Строительства. Банкротить застройщиков могут также органы ФНС.
Арбитражный суд оценивает финансовое состояние строительной компании. Если выясняется, что должник может погашать свои обязательства и выполнять далее строительные работы, то суд разрешает тому продолжать деятельность с некоторыми ограничениями.
Достройка дома новым застройщиком
Согласно закону, дольщики имеют право организовать ЖСК и самостоятельно достраивать свой многоквартирный жилой дом, но это непростая задача. Необходимо выбрать председателя жилищного кооператива, проводить собрания, оформлять договоры с подрядчиками, вести отчетность и уплачивать налоги. Намного чаще недостроенный объект просто передается для достройки другому застройщику.
Подбор новых застройщиков выполняет региональный орган власти, контролирующий строительство по ДДУ (в столице — «Москомстройинвест», а в Санкт-Петербурге — «Управление долевого строительства»).
Строительные работы проводятся за счет средств из Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства, который был создан для защиты инвестиций граждан-дольщиков. Денежную выплату с нового застройщика уже нельзя потребовать.
Если вы попали в ситуацию, когда ваш застройщик банкротится, приготовьтесь к долгим судебным процессом. Не теряя времени подайте в арбитражный суд по месту жительства документы о включении вас в реестр кредиторов. Основные бумаги – это договор с застройщиком (ДДУ, договор о векселях, внесении пая или иные договора) и доказательство оплаты с вашей стороны (акт приема денег, кассовый чек, расписка застройщика или иное).
Как показывает практика, добиться именно от застройщика в случае банкротства квартиры практически невозможно. С денежными средствами тоже обычно проблема – их получает тот, кто попал в первые строчки списка кредиторов. Реальный шанс получить жилье – это договориться с новым застройщиком, который достроит ваш дом, или создать ЖСК. Но процесс это сложный, долгий и затратный.
С принятием поправок к закону 214 о компенсационном фонде для дольщиков ситуация улучшится, но действовать он будет только для новых строек. Тех же, кто уже сейчас ждет жилье, этот фонд не защитит, придется действовать через банкротство.
Процедура банкротства застройщика как юридического лица регламентируется Процесс начинается с судебного акта, который выдает арбитражный суд по месту нахождения предприятия-банкрота.
Руководитель компании, ее представитель или уполномоченные органы ФНС подают заявление в суд о признании предприятия финансово несостоятельным.
Похожие записи: