Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать квартиру если в ней прописан человек?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Очень желательно доверить сопровождение такой сделки юристу и/или риелтору, у которых много опыта в сегменте недвижимости с обременением. Они помогут грамотно составить договор и проконсультируют по всем вопросам.
Чeм пoмeшaют вpeмeнныe жильцы пoкyпaтeлю квapтиpы
Bpeмeнныe жильцы — этo люди, зapeгиcтpиpoвaнныe в квapтиpe нa oпpeдeлeнный cpoк.
Жильцы, мoгyт пoльзoвaтьcя квapтиpoй, кaк и coбcтвeнник: жить, пpивoдить гocтeй, вpeмeннo зapeгиcтpиpoвaть cвoиx дeтeй.
Бывaeт, чтo вpeмeнныx жильцoв нe ycпeвaют выпиcaть дo cдeлки. B этoм cлyчae нoвoмy влaдeльцy квapтиpы пpиxoдитcя жить c чyжими людьми, пoкa нe зaкoнчитcя cpoк иx peгиcтpaции.
Инoгдa, peгиcтpaция — этo фopмaльнocть. Нaпpимep, бывший coбcтвeнник зapeгиcтpиpoвaл poдcтвeнникoв, чтoбы oни мoгли ycтpoитьcя нa paбoтy или пoлyчить вид нa житeльcтвo.
Бывaeт, чтo нa мoмeнт cдeлки в квapтиpe никтo, кpoмe влaдeльцa, нe пpoживaeт. Нo дaжe в этoм cлyчae вpeмeннo пpoпиcaнныe жильцы имeют пpaвo в любoй мoмeнт пpийти и ocтaтьcя жить в квapтиpe, пoкa нe кoнчитcя cpoк вpeмeннoй peгиcтpaции.
B дoгoвope кyпли-пpoдaжи нeльзя пpoпиcaть ycлoвия o тoм, чтo вpeмeнныe жильцы oбязaны cъexaть пocлe пpoдaжи квapтиpы. Этo нeзaкoннo.
Кто имеет право на прописку в жилплощади
В Российской Федерации обязательна регистрация для всех граждан. Она бывает двух видов:
-
временная;
-
постоянная.
Первая действует от трех месяцев до пяти лет, она не ставится в паспорт, а выдается на отдельном бланке. Проживающие таким образом не могут претендовать на жилое помещение, продавать его, сдавать в аренду или дарить. Этот тип позволяет жить на месте определенное время, пользоваться различными государственными услугами (делать загранпаспорт по месту обращения, прикрепляться к поликлинике и т.д.)
Вторая же представляет собой штамп в документе, удостоверяющем личность. Она бессрочна и дает права на наследование и распоряжение недвижимостью. Без разрешения прописанного человека не происходят никакие сделки с квартирой.
Если жилище муниципальное, то оформление регистрации займет долгое время. Потребуется собрать согласия со всех жильцов и муниципалитета. Чаще всего прописываются в приватизированное жилье – там нужно лишь подтверждение от собственника.
По адресу могут быть зарегистрированы:
-
родственники хозяина;
-
муж/жена;
-
дети;
-
те, кому завещаны доли или все жилище;
-
посторонние, но только в немуниципальные жилплощади.
При этом все вышеперечисленные категории должны быть гражданами РФ.
Возможна ли продажа квартиры с прописанным лицом
Осуществлять куплю-продажу квартиры с прописанными в ней людьми сложно, если не знать правовые нормы. Ведь законодательство учитывает случаи, когда нельзя гражданина лишать регистрации в квартире без согласия его или его законных представителей. Поэтому, прежде чем начать что-либо предпринимать с недвижимостью, где кто-то прописан (не собственник), нужно посмотреть Гражданский и Жилищный Кодексы РФ.
Закон не запрещает продавать жилье, если в нем прописано третье лицо, так как собственник квартиры имеет право решать, как им распорядиться. Поэтому согласия лиц, не имеющих доли в имуществе, не потребуется. Однако в статье 292 ЖК РФ указывается, что смена собственника жилья не дает оснований для выписки третьих лиц. То есть тогда покупатель, согласно законодательству, берет квартиру с обременениями на одного или нескольких человек.
Купля-продажа квартиры с прописанными лицами
Процедура отчуждения жилья по договору купли-продажи при наличии прописанных в нем лиц не имеет принципиальных отличий от стандартного процесса заключения такого соглашения. Сторонам сделки следует пройти несколько последовательных шагов, а также привлечь зарегистрированных лиц. Таким образом, процесс оформления договора купли-продажи предполагает следующее:
- Переговоры с зарегистрированными лицами. Если привлечь прописанных людей возможности нет, то следует предупредить покупателей о них. Особенно важен этот момент, когда принудительная выписка не допускается по закону.
- Составление договора. Здесь нет отличительных особенностей. В самом соглашении факт наличия прописанных лиц может не указываться.
- Удостоверение договора у нотариуса. Соглашение подлежит заверению ввиду повышенных рисков.
- Регистрация договора. Это также может сделать нотариус.
- Переоформление права собственности. Оно осуществляется после регистрации договора и подачи заявления в Росреестр. После внесения сведений в реестр собственник официально меняется.
- Расчет и подписание акта приема-передачи.
Только после прохождения указанных этапов можно приступать к выписке граждан. При этом следует изучить основания для этого и представить суду соответствующие доказательства.
Как продать квартиру с прописанными людьми?
Чтобы продать квартиру с временно или постоянно зарегистрированными лицами, попробуйте договориться с ними о льготах. Если они согласны, покупателю не нужно делать скидку. Если они не согласны на отчуждение или если его нельзя отменить, продажа по рыночной цене исключается.
В сделке есть несколько этапов
- Найти покупателя и договориться об условиях сделки.
- Если родственники согласны выписаться, составляется договор предварительной продажи, но на это требуется время. В предпродажном соглашении излагаются точные условия основного договора купли-продажи.
- Необходимо подготовить не менее трех копий основного документа о продаже. Каждый из них должен быть подписан всеми участниками сделки или заочным представителем с нотариальной доверенностью.
- Подача документов на регистрацию смены фамилии, которые можно подать непосредственно в Росреестре или направить через МФЦ.
- После регистрации вы получите полный комплект готовых документов.
Примечание: Перед подачей документов рекомендуется заранее записаться на прием. Это избавит вас от необходимости ждать приема.
Процедура снятия с учета
После регистрации права собственности на недвижимость в Росреестре покупатель получает выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). На основании этого он вместе с регистратором подает заявление в районный или мировой суд по месту нахождения вновь приобретенной квартиры. Однако прежде чем это сделать, необходимо уведомить регистрирующее лицо о необходимости снятия с регистрации и о намерении обратиться в суд.
Лучший способ сделать это — отправить уведомление заказным письмом. Если получатель не отвечает, через месяц может быть подан иск. Ответчиком по гражданскому иску будет являться неосвобожденный гражданин.
Для этого собственник составляет исковое заявление по форме, указанной в разделе 131 Гражданского процессуального кодекса, в котором он указывает
- Основание для обжалования: приобретение квартиры с гражданином, не имеющим права на льготы.
- Причины приобретения «проблемной» квартиры.
- Необходимость исключения его из реестра и факт отказа (бездействия) ответчика в направлении уведомления ответчику.
Заявочная часть должна включать
- Просьба об одобрении всего иска.
- Разрешение на депортацию ответчика (с указанием его имени, фамилии и отчества).
Подпись и дата заявления должны быть поставлены в конце текста. Ниже приводится список приложений. Приложения предоставляются в соответствии со статьей 132 Гражданского процессуального кодекса, в зависимости от количества ответчиков и требований.
Они неизменно включают следующее.
- DKP,.
- выписка из ЕГРН, и
- квитанция почтового отделения об отправке заказного письма в адрес ответчика; и
- надпись, подтверждающая передачу уведомления, а также
- заказное письмо с уведомлением о получении; и
- другие документы, подтверждающие право требования.
После назначения даты судебного заседания лицо, не снятое с учета, должно явиться в суд, чтобы доказать, что оно утратило право пользования жилым помещением.
Если суд примет решение в пользу арендатора, суд будет
- получить выписку из судебного решения, и
- Подождать 10 дней, пока решение вступит в силу
- отнести его в МФЦ и подать заявление о снятии ответчика с регистрации.
Однако, если нежелающий выселяться арендатор отказывается покинуть квартиру, вы должны обратиться в магистрат, чтобы начать процедуру выселения.
Важно: Если ваше дело прекращено, вы можете подать апелляцию в Высший суд в течение 10 дней после получения решения суда.
На что обратить внимание при покупке жилья с зарегистрированным в нем человеком?
Суды могут встать на сторону регистрируемого на законных основаниях, поскольку государство предлагает своего рода социальное освобождение, а некоторые категории граждан могут быть высланы только по собственной инициативе.
Отдельные лица не могут быть удалены:
- Беременные женщины, если нет другого жилья
- женщины с несовершеннолетними детьми; и
- юридически некомпетентных граждан.
Поэтому беременные женщины, не освобожденные судом, могут оставаться в квартире после рождения ребенка до его совершеннолетия. Недееспособное лицо может оставаться с новым владельцем до самой смерти, если оно не помещено в центр социальной помощи или психиатрическую больницу. Эти вопросы решаются покупателем недвижимости.
Поэтому важно проверить, кто зарегистрирован в качестве резидента недвижимости.
Следующие лица имеют законное право на проживание в квартире, и это не оспаривается в суде:
- Доноры, если сделка содержит условие о пожизненном проживании
- Люди, чьи средства к существованию основаны на договоре о наследовании; и
- люди, заключившие договор об аннуитете.
Чтобы не попасть в безвыходную ситуацию при покупке недвижимости с обременениями, необходимо убедиться, что правоустанавливающие документы содержат действительные обременения.
Риски продажи квартиры с обременением
Покупка квартиры с прописанным человеком сопряжена с определенными рисками для покупателя. Гражданин не всегда может быть выписан через суд и при этом может полноценно использовать квартиру в качестве своего основного жилья.
Именно данный аспект и делает наличие прописки посторонних лиц скрытым обременением. Даже если указанный гражданин не проживает в квартире, новый владелец сталкивается со следующими проблемами:
- невозможность прописать своих родственников из-за ограничений по жилой площади;
- увеличение платы за коммунальные услуги при отсутствии счетчиков;
- сложность дальнейшей продажи квартиры из-за наличия обременения.
Как выписать граждан после продажи квартиры
Если продавец не исполнил обязанность по освобождению квартиры от всех прописанных лиц, либо не имел права на принудительное снятие с учета, у покупателя возникает резонное желание освободить приобретенное жилье от прав третьих лиц. Даже если прописанный гражданин фактически не проживание в квартире и не собирается вселяться в жилое помещение, факт его регистрации существенно увеличивает размер коммунальных платежей.
Если в состав зарегистрированных лиц входят граждане, сохранившие право постоянного пользования, их выселение будет практически невозможно. Исключением из этого правила могут являться случаи нарушения условий проживания:
- отказ от оплаты коммунальных услуг и иных видов обязательных платежей;
- систематическое повреждение или порча жилого объекта, ведущая к его разрушению;
- систематическое нарушение прав иных лиц, проживающих в жилом помещении.
В этих случаях допускается выселение без предоставления другого жилья, в том числе путем подачи иска в суд.
Если прописанные граждане не обладают правом пользования квартирой, новый собственник имеет законное право выселить их с жилплощади, а также снять с регистрационного учета в принудительном порядке.
Для этого необходимо выполнить следующие действия:
- предложить прописанным гражданам добровольно сняться с регистрационного учета, в том числе путем предоставления разумного срока для совершения таких действий;
- направить предупреждение о возможности принудительного выселения в судебном порядке;
- обратиться в суд за защитой прав собственника.
Как продать квартиру с прописанным человеком
Продажа квартиры, в которой есть прописанные лица, теоретически возможна. Но на практике, желающих приобрести жилплощадь с людьми, претендующими на проживание в ней, очень сложно.
Некоторые недобросовестные продавцы пытаются скрыть факт существования прописанных в квартире лиц, но такие отчаянные поступки часто заканчиваются судебными тяжбами и расторжением договора купли-продажи.
Скупкой «проблемных» квартир занимаются некоторые агентства недвижимости, но при обращении к риелторам продавцу придётся значительно понизить цену за квартиру. Такое жильё теряет 40% от реальной стоимости.
Если прописанный гражданин добровольно выписывается — вопросов нет. А что делать, если, к примеру, бывший супруг, родственник или уже создавший свою семью ребёнок отказываются выписываться добровольно?
Как выписать из квартиры
По общему правилу снятие с регистрации нежелательных жильцов возможно по двум основаниям:
- добровольно;
- принудительно.
Первый способ предпочтительнее, однако не всегда удается договориться с зарегистрированными гражданами. В большинстве случаев они не намерены покидать проданную квартиру.
В этой ситуации (если они не попадают под категорию лиц, не подлежащих выселению) новому собственнику следует:
- Написать заявление в суд.
- Приложить документы, свидетельствующие о его праве собственности (договор купли-продажи, выписка из Росреестра).
- Предоставить сведения, свидетельствующие о неосновательном и незаконном проживании лиц, зарегистрированных в квартире.
- Чаще всего суд встает на сторону добросовестного покупателя, процедура выселения происходит принудительно.
Помимо этого, при заключении сделки (если покупатель знает о зарегистрированных в жилом помещении лицах) условиями договора обязанность по выселению может быть возложена на:
- продавца;
- покупателя.
Первый случай наиболее распространенный. Однако наличие такого обязательства вовсе не гарантирует его выполнение. При нарушении условий договора новый владелец квартиры по аналогии может обратиться в суд, где выселение лиц будет произведено принудительно.
В каких случаях нельзя продать такую квартиру
Существуют определенные граждане, выписать которых Вы не сможете ни при каких обстоятельствах. Даже после продажи и смены собственника они сохранят за собой право пользоваться жилым помещением, в котором зарегистрированы. Ни прежний владелец, ни новый собственник выписать их не в силах.
К таким категориям относятся:
- дети, оставшиеся без родительской опеки;
- граждане, отказавшиеся от приватизации, сохраняют права на квартиру. Если в муниципальном жилье ранее были зарегистрированы два человека. После приватизации один из них стал собственником, а второй написал отказ от приватизации. Выписать второго можно не иначе как по его согласию;
- граждане, которые пользуется квартирой в соответствии с завещанием, либо договором ренты;
- лица — члены жилищного кооператива, внесшие хотя бы часть оплаты, а также члены их семей.
Хоть и сделка возможна, но для покупателя остается большая угроза относительно самостоятельного пользования и распоряжения квартирой, если прописаны:
- несовершеннолетний ребенок. При определенных обстоятельствах после сделки его возможно выселить только через суд и то с большим трудом;
- недееспособные граждане. Жилплощадь, где прописан инвалид, также может быть предметом спором относительно права проживания в ней такого гражданина.
На что обратить внимание продавцу при продаже квартиры с прописанным человеком
Чтобы продать квартиру наверняка, продавец должен решить вопрос с прописанными людьми. Не всегда удается выписать человека из квартиры до продажи. И чтобы сделку не отменили в будущем, нужно вопрос регистрации четко проговорить с покупателем. Обычно обсуждают такие условия:
- продажа квартиры производится с прописанным человеком, из-за чего скидывают цену;
- продавец обязуется выписать себя и прочих жильцов в течение определенного времени после продажи. Как правило, дается 2-3 месяца;
- выпиской будет заниматься покупатель после сделки. Но старый собственник будет оказывать всякую помощь. Например, предоставлять доказательства и участвовать в судебном деле.
В любом случае в договоре на продажу нужно указывать, что в квартире имеются прописанные, это требование закона. И ещё один пункт в договоре посвятить тому какие обязанности у продавца и покупателя в связи с наличием жильцов. То есть кто и как будет заниматься вопросом выписки.
В остальном сделка совершается в обычном порядке.
Как продать квартиру, если в ней прописан ребенок
Если в квартире прописан ребенок и его выписка до продажи не предполагается, лучше даже не рассматривать такое предложение. Дело в том, что в некоторых случаях несовершеннолетние дети являются собственниками помещений или имеют в них долю. Для продажи такой квартиры необходимо согласие органа опеки. Согласие же дается только тогда, когда ребенку предоставляется новое помещение не хуже предыдущего. Если бывшие владельцы квартиры этого не сделают, то ребенок остается в проданной квартире в качестве своеобразного бонуса. Вопрос решается просто лишь в том случае, когда дети не являются собственниками, а просто зарегистрированы в квартире: при выписке родителей они просто следуют за ними.
Итак, если вы, несмотря на все препятствия и риски, все же решились на покупку квартиры с прописанным в ней человеком, не забудьте первым делом запросить у продавца расширенную выписку из домовой книги и проверить все данные по ней. Далее обговорите вопрос о скидке на жилплощадь, т. к. если придется подавать в суд заявление о выселении гражданина, прописанного в квартире, вам потребуются дополнительные денежные средства на оплату судебных расходов.
Регистрация и прописка – в чем разница
Прежде чем детально разобрать вопрос, как можно продать квартиру с прописанным человеком, рассмотрим терминологию.
Основываясь на действующее законодательство, термин «прописка» вышел из обихода в 2008 году, став регистрацией по месту жительства. А термин «временная прописка» переквалифицировалась в «регистрация по месту пребывания».
Ссылаясь на 413 Указ Президента, каждый гражданин обязан зарегистрироваться по месту жительства. Причем действующий закон распространяется также на иностранных граждан и лиц без имеющегося гражданства.
Процесс регистрации по месту жительства оформляется бессрочно и действует до момента, пока гражданин не снимется по указанному адресу по ряду причин: регистрация в другом месте, постоянное жительство за пределами страны или признании безвестно отсутствующим.
Регистрация по месту жительства подтверждается наличием штампа в паспорте с указанием адреса и даты постановки на учет.
За отсутствие регистрации предполагается административное правонарушение, предусматривающее штраф.