Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие существуют способы расчета при совершении сделки купли-продажи квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Счёт эскроу — это специальный счёт, который используется в долевом строительстве, редко для покупки вторичного жилья. Договор заключается между тремя сторонами: покупателем, застройщиком (продавцом) и банком, который гарантирует безопасность сделки.
Как работает аккредитивный счёт при сделках с недвижимостью?
Аккредитив – один из наиболее безопасных способов расчётов при покупке готовой недвижимости. Такой счёт работает как онлайн-банковская ячейка. Покупатель переводит на него денежные средства, а банк перечисляет деньги продавцу, только после того, как он предоставит подтверждающие документы, например, выписку из ЕГРН, договор купли-продажи жилья или договор уступки прав требования. Покупатель может самостоятельно установить любой документ или условие, при которых банк переводит деньги продавцу. Также выплаты с этого счёта могут быть периодичными, например, для застройщика или подрядчика, который закупает материалы или заканчивает очередной этап строительства частного дома.
Способ № 5. Аккредитив
Аккредитив — это ещё один способ безопасных расчётов. Посредником выступает банк, он контролирует выполнение обязательств. Организация переведёт средства продавцу только после выполнения всех условий договора купли-продажи недвижимости либо договора переуступки права требования на этапе строительства.
В сделках обычно используют аккредитив, чтобы защитить обе стороны от срыва сделки. Условием исполнения аккредитива является выписка из ЕГРН. Продавец представляет её в банк в качестве доказательства перехода права собственности на недвижимость к покупателю. Только после этого продавец может забрать деньги. Сроки зависят от условий сделки, как правило, не более трех рабочих дней.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Чего не стоит делать при передаче денег?
- Передавать деньги раньше времени. Если вы еще не подписали договор купли-продажи, а продавец уже просит у вас деньги по каким-то своим причинам, не соглашайтесь. В противном случае, можно остаться без квартиры и без денег. Пока право собственности на вас не зарегистрируют, вы не будете настоящим владельцем.
- Передавать деньги без документов. Не забывайте про расписку и договор купли-продажи. Это важные документы, которые станут подтверждением того, что вы точно передали деньги. И в случае чего, они пригодятся вам в суде. Тоже самое касается и предоплаты. Не переводите никаких авансов без письменного подтверждения. Иначе вы ничего не сможете доказать.
- Передавать деньги не тому человеку. Такое может случиться, если не проверить продавца и махнуть рукой на документы. Есть риск нарваться на мошенников, которые продают чужую недвижимость. Они могут легко воспользоваться вашей доверчивостью.
Нюансы, если квартира покупается в ипотеку
В случае покупки квартиры в ипотеку, банк перечисляет деньги продавцу безналичным путем только после регистрации сделки купли-продажи. Все эти расчеты происходят в два этапа. Покупатели передают деньги продавцам (первоначальный взнос) через банковскую ячейку (наличными) или аккредитив (безналичным путем). Остальную часть банк перечисляет на счет продавца через некоторое время после регистрации сделки, обычно в течение 1 — 3 дней.
Почему при ипотеке лучше использовать банковскую ячейку или аккредитив? Потому что все можно сделать в одном банке, в котором оформляется ипотечный кредит. Большинство банков для своих «ипотечников» дают скидки за использование банковской ячейки или аккредитива. Например, у ВТБ при ипотеке аккредитив стоит 2 000 рублей вместо 9 000.
Возможные сложности при продаже/покупке квартиры
Мы упомянули о том, что рассчитываться с продавцом крайне нежелательно до момента перехода права собственности. К сожалению, препятствий к этому достаточно, но чаще всего регистрация невозможна в случаях, если не было получено соответствующее разрешение, которое потребуется в следующих случаях:
- в роли продавца выступает несовершеннолетний или лицо, не способное отвечать за свои действия – в этом случае понадобится разрешение органа опеки;
- если возраст продавца 14-18 лет, помимо разрешения органов опеки понадобится также разрешение родителей или опекунов, представленное в письменной форме;
- жилое помещение куплено в ипотеку, которая еще не была погашена – продать такой объект без разрешения кредитора не получится;
- на продаваемой жилплощади проживает несколько человек, которые должны дать свое разрешение на сделку.
Игнорировав эти требования, покупатель рискует потерять свои деньги, так как такая сделка считается сомнительной. При желании она может быть оспорена и признана недействительной. Отсюда вывод: покупая жилье, стоит обращать пристальное внимание на возможную необходимость разрешения сделки третьими сторонами. Это залог безопасности покупателя, важно также определиться, где и в каком виде будет происходить расчет.
Способы передачи денег при покупке квартиры
Передать денежные средства продавцу можно несколькими способами:
- Из рук в руки наличными.
- Безналичным переводом.
- Через аккредитив.
- Через банковскую ячейку.
- Через депозит нотариуса.
- С помощью сервиса безопасных расчетов.
Как происходит оплата через банковскую ячейку?
Для передачи денег покупатель арендует банковский сейф. Стоит услуга 2,5–3,5 тыс. рублей в месяц.
При аренде банковской ячейки подписывается договор с банком.
В нем указывается: кто и при каких условия может ее открыть.
При покупке квартиры в ипотеку, порядок действий выглядит следующим образом:
- Подписание ДКП и кредитного договора.
- Перечисление денег на счет покупателя.
- Покупатель снимает наличные в кассе.
- Закладывает деньги в ячейку.
- ДКП и обременения регистрируются в Росреестре.
- Продавец открывает ячейку и забирает сумму.
Есть вариант снять вторую ячейку, в которой будет лежать расписка от продавца о получении денег. В договоре аренды ячейки указать, что покупатель и продавец одновременно открывают свои ячейки. Каждый берет свое: продавец – деньги, покупатель – расписку.
Плюсы:
- Сохранность денег гарантируется банком.
- Продавец не получит деньги за квартиру без выписки из ЕГРН, в которой собственником будет числиться покупатель.
Минусы:
- Не в каждом отделении банка есть такая услуга. Необходимо заранее узнать, где и на каких условиях можно арендовать ячейку.
- Затраты на аренду ячейки.
Безопасные способы передачи денег
Во всех 3 способах расчеты за квартиру проходят через гаранта-посредника. При банковской ячейке и аккредитиве гарантом выступает банк, при депозитном счете гарантом выступает нотариус (если сделка купли-продажи будет проходить через него).
Главная суть расчетов через гаранта — каждая из сторон доказывает друг другу что они готовы выйти на сделку. До подачи договора купли-продажи на регистрацию участники сделки обращаются к гаранту-посреднику, которому покупатель передает деньги за квартиру. Теперь деньги «заморожены» на определенный срок — их покупатель забрать не сможет. Этим он доказывает продавцу что выполнил свое обязательство по расчету. Гарант передаст деньги продавцу только после регистрации сделки, а именно когда он покажет зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН, где покупатель будет новым собственником квартиры. Если по каким-либо причинам сделка не была зарегистрирована и одна из сторон откажется от сделки, деньги забирают покупатели обратно после окончания срока.
Способ расчета, которому отдают предпочтение банки
Еще одним безопасным способом передачи денег за квартиру является расчет через банковскую ячейку, когда продавец и покупатель арендуют ячейку в банке, заключается договор на ее обслуживание, в котором прописываются условия доступа к ячейке каждой из сторон. В день сделки производится закладка денег, на которой кроме покупателя и продавца присутствует представитель банка.
В договоре аренды ячейки прописываются условия и сроки доступа: продавец может забрать деньги, только предоставив зарегистрированный договор купли-продажи. Со своей стороны, покупатель вправе вернуться за деньгами, если Росреестр отказал в регистрации права собственности на квартиру.
Третья сторона — банк — при этом принимает участие в передаче (один ключ от ячейки находится у сотрудника банка) и служит гарантом целостности банковского сейфа. Стоимость аренды сейфовой ячейки составляет 700 рублей.
«Чем хороша эта схема расчета, так это тем, что в этом случае мы совершенно не зависим от покупателя, — рассказывает Наталья Полянская. — Не нужно ждать, когда он появится с зарегистрированным договором и напишет наконец заявление о переводе со своего счета на счет продавца. Если все прописанные в договоре аренды ячейки условия выполнены, продавец получает доступ к деньгам. Присутствие покупателя при этом не требуется».
Этот способ расчета главным образом применяется при ипотечных сделках, где использование банковской ячейки — обязательное требование ряда банков.
При ипотечной сделке покупатель передает первый взнос наличными продавцу, пишется расписка о получении этой суммы, одновременно сумма ипотечного кредита закладывается в банковскую ячейку, после чего документы подаются в Росреестр для регистрации сделки. Через пять рабочих дней (срок регистрации сделки с ипотечным обременением) при условии положительного решения Управления Росреестра и регистрации собственности на объект на нового владельца одна из сторон приезжает, забирает деньги.
Условия получения доступа к деньгам продавцом
Расчеты по сделкам с использованием банковских сервисов строго регламентированы и изменить установленный порядок вещей — невозможно.
Это касается всех этапов проведения расчета, кроме одного — условий получения продавцом доступа к деньгам.
Банк гарантирует только сохранность денежных средств. А вот условия, при выполнении которых продавец недвижимости получит доступ к деньгам, зависят только от договоренности сторон.
На участниках сделки сделки лежит ответственность за правильное оформление условий доступа. Ошибки будут стоить участникам сделки дополнительных усилий и потраченного времени.
О каких условиях идет речь?
Для получения доступа к деньгам продавец обязан предоставить следующие документы:
Во первых, во всех случаях:
- Документы, подтверждающие регистрацию права собственности на покупателя;
Во вторых, в случае необходимости:
- Документы, подтверждающие снятие с регистрационного учета зарегистрированных лиц;
- Документы, подтверждающие регистрацию обременения в виде залога в пользу банка-кредитора;
- Документ, подтверждающий подачу закладной по кредиту на регистрацию в Росреестр.
Похожие записи: