Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как уменьшить налог с продажи квартиры в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
Нужно ли платить налог при продаже квартиры
Владелец недвижимости платит имущественный налог пока объект принадлежит ему на праве собственности. Если осуществляется продажа имущества, необходимо учитывать следующие правила:
- сделка предусматривает обязанность пройти регистрацию договора по линии Росреестра, что подтвердит переход права собственности;
- за регистрационную процедуру необходимо оплачивать пошлину (для граждан — 2 000 рублей), которая не относится к налогам;
- так как после продажи возникает доход, с него необходимо оплатить НДФЛ по обычной ставке 13%;
- обязанность задекларировать и рассчитать налог возлагается лично на собственника;
- при исчислении налогового платежа с дохода можно применять различные льготы, предусмотренные НК РФ.
Указанные правила применяются к продаже любого жилого объекта– квартиры, дома с земельным участком, комнаты, долей и т.д. Если речь идет об апартаментах, которые закон относит к нежилому фонду, то на них распространяется общий порядок налогообложения. Но продавец такого объекта не сможет претендовать на льготу по освобождению от НДФЛ по периоду владения.
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
Чтобы заплатить налог, нужно подать налоговую декларацию. Срок оформления документа ограничен 30 апреля года, следующего за тем, в котором вы получили доход. Заплатить указанную в декларации сумму нужно после подачи декларации до 15 июля включительно.
Заполнять декларацию стоит даже в ситуации, когда налог равен нулю — инспектор должен понимать основания для освобождения от налога.
Не придётся платить НДФЛ в следующих случаях:
- Цена продажи равна или меньше цены приобретения.
- Жильё куплено до 01.01.2016 года и на дату продажи прошло 3 года владения им.
- Квартиру купили после 01.01.2016 года и на день продажи прошло 5 лет владения.
- Стоимость жилья менее 1 млн рублей.
Если на момент расчёта суммы к уплате у налоговой службы не окажется сведений о цене сделки (налогоплательщик забудет подать декларацию), то за основу возьмут 70% от кадастровой стоимости на 1 января того года, когда была совершена сделка. Об этом предупреждает последний абзац третьего пункта статьи 214.10 Налогового кодекса. Так же поступят, если задекларированная сумма окажется меньше кадастровой.
Как уменьшить сумму налогов
Уменьшать размер налога от продажи имущества можно тремя способами. Первый — подождать, пока пройдет минимальный срок владения — 3 или 5 лет в зависимости от описанных выше условий. Помимо отсутствия дополнительных расходов он удобен еще и тем, что налоговая декларация не понадобится, ее просто не нужно будет заполнять.
Второй способ — использовать налоговый вычет. С его помощью сумму, облагаемую налогом, можно уменьшить на 1 млн рублей. Получать вычет отдельно не нужно, достаточно приложить к налоговой декларации заявку на его оформление. То есть с продажи той же квартиры за 5 млн рублей по этой схеме налог составит 520 тыс. рублей, так как ставка будет применена к 4 млн рублей.
Третий способ подходит тем, кто купил недвижимость. Главное условие, чтобы им воспользоваться, — подтверждение расходов на покупку. Тогда уплата налога коснется только разницы между суммой покупки и последующей продажи.
Если квартира унаследована или подарена, выбирать вариант снижения налоговых расходов придется из первых двух способов. Предположим, квартиру, которая сейчас будет продана за 5 млн рублей, некое физическое лицо приобрело за 4 млн рублей. Приложив к налоговой декларации старый договор купли-продажи, нужно заплатить 13% с 1 млн рублей, а не с 5 млн рублей.
Изменения налогов на недвижимость в 2024 году
В 2024 году в России будут внесены изменения в налоговое законодательство, касающиеся налогообложения недвижимости. В частности, будут введены новые правила в отношении налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже или дарении квартиры.
Согласно новым правилам, с 2024 года при продаже квартиры дальним родственникам (родителям, детям, братьям/сестрам) можно будет снизить налоговую базу. Это означает, что при реализации недвижимости родственники смогут уменьшить сумму НДФЛ, которую необходимо платить. Для этого нужно будет предоставить документы, подтверждающие родственные отношения.
С другой стороны, при дарении квартиры дальним родственникам налог на подаренное имущество не придется платить вообще. Правда, переоформление жилья по процедуре дарственной будет сопровождаться определенными правовыми и налоговыми формализациями.
Однако важно помнить, что новые правила налогообложения касаются только продажи или дарения квартиры родственникам. При реализации недвижимости другим лицам все остается без изменений, и налог на доходы с продажи недвижимости в размере 13% по-прежнему останется в силе.
Таким образом, новые поправки в законодательстве снижают налоговую нагрузку при продаже или дарении квартиры близким родственникам. Однако они не применимы к сделкам с недвижимостью, осуществляемым с дальними родственниками или другими лицами.
При реализации недвижимости или дарении ее другим лицам, не являющимся близкими родственниками, налог на доходы с продажи или подарка останется в силе и нужно будет его уплатить в полном объеме.
Важно иметь в виду эти изменения в налоговом законодательстве, чтобы правильно планировать и выполнить все необходимые процедуры при продаже или дарении недвижимости.
Изменения в налоговом законодательстве
В 2024 году в России вступят в силу изменения в налоговом законодательстве, касающиеся налогообложения недвижимости. Эти поправки вносят изменения в процедуры оплаты налогов при продаже и дарении недвижимости.
Кто будет платить налоги при продаже квартиры? В соответствии с новыми изменениями, налог надо будет платить только при реализации недвижимости, то есть при ее фактической продаже. Если вы просто переоформляете право собственности на квартиру, например, по дарственной или наследству, то налог платить не надо.
Какие виды налогов будут взиматься при продаже недвижимости? При продаже квартиры будет взиматься налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Сумма этого налога будет составлять 13% от разницы между ценой продажи и стоимостью, по которой было приобретено жилье.
А что если квартиру продали несколько раз? В случае, если квартира была продана несколько раз, налог будет уплачиваться только при первой реализации. При последующих продажах налогов платить не надо.
Наказание за уклонение от уплаты налога
Если не заплатить НДФЛ от продажи недвижимости своевременно и в полном объёме, то неплательщику будет грозить административная и даже уголовная ответственность. Согласно положениям ст. 122 НК РФ, штраф за неуплату налога с продажи квартиры составляет:
- 20% от неуплаченной суммы налога (ч. 1);
- 40% от неуплаченной суммы налога, если деяние было совершено умышленно (ч. 2).
Если физлицо уклоняется от уплаты налога на доход от продажи недвижимости, а недоимка составляет крупную сумму, то в действие вступает ст. 198 УК РФ. За уклонение от уплаты налогов:
- в крупном размере (от 2 млн 700 тыс за период в пределах трёх финансовых лет подряд) неплательщику грозит штраф от 100 тыс до 300 тыс руб или в размере дохода осуждённого от 1 до 2 лет, либо принудительные работы до 1 года, либо арест до 6 мес, либо лишение свободы до 1 года;
- в особо крупном размере (от 13 млн 500 тыс за период в пределах трёх финансовых лет подряд) могут присудить штраф от 200 тыс до 500 тыс руб или в размере дохода осуждённого от 1,5 до 3 лет, либо принудительные работы до 3 лет, либо лишение свободы до 3 лет.
Как узнать, нужно ли платить налог
- В выписке из ЕГРН или свидетельстве о праве собственности на квартиру нужно посмотреть дату регистрации права. Обратите внимание – нас интересует не дата заключения ДКП, ДДУ, а дата регистрации записи в Реестре. Эта дата написана в строке «о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №…». Для наследования напротив – важна дата смерти наследодателя.
- Определить, по какому основанию приобретена квартира – посмотреть раздел «Документ-основание».
- Сравнить дату регистрации и основание приобретения с таблицей ниже и определить срок давности владения, при котором можно не платить налог.
Вариант 1. Использовать налоговый вычет при продаже квартиры
Рассчитаем сумму налога с учетом вычета. Чтобы уменьшить налог при продаже дома, квартиры, комнаты, земельного участка или дачи, нужно от суммы полученного дохода отнять один миллион рублей (налоговый вычет при продаже квартиры). Получим налоговую базу — ту сумму, от которой будет рассчитываться налог. Чтобы получить итоговый размер налога, нужно будет умножить её на 0,13 (13 процентов — это ставка налога на доходы для физических лиц).
Если вы владеете долей в собственности на квартиру, то и налоговый вычет вам положен в той же доле от одного миллиона рублей. То есть, если вам принадлежит одна вторая в собственности на квартиру, ваш максимальный вычет при ее продаже составит 500 тысяч рублей. Налоговым вычетом в один миллион рублей при продаже квартиры можно воспользоваться один раз в год и только на одну квартиру, один дом или один земельный участок.
Уменьшение доходов от продажи детских долей на расходы родителей
Если при покупке семьёй жилья, используется маткапитал, то в обязательном порядке выделяются доли детям. Это может быть совершенно маленький процент от квартиры, но выполнение данного требования должно быть выполнено. В ином случае, семья рискует потерять не только маткапитал, но и квартиру.
Детям выделяется доля родителями по дарственной или по соглашению. Независимо от выбранного способа, делается это безвозмездно. Минимальный срок владения в данном случае начинается с момента регистрации прав детей на собственность, даже если за квартиру было заплачено 5 лет назад.
Если детская доля продаётся ранее обозначенного минимального срока владения, то образовывается налогооблагаемый доход. Начиная с 2017 года размер налогооблагаемого дохода можно уменьшить на расходы, которые родители понесли при их приобретении. Данная сумма будет пропорциональна размеру выделенной доли.
Более понятнее станет если разобраться, как работает данное правило на примере: семья покупает квартиру за 3000000 рублей, при этом гасит часть ипотеки маткапиталом, двоим детям выделяется по 1/10 части. Через год, квартира продаётся за 3400000 рублей (если органы опеки дали на сделку своё разрешение).
В данном случае размер дохода детей составил по 340000 рублей. Расходов они ни каких не понесли при покупке недвижимости, ведь были получены от родителей безвозмездно. При этом доход детей может быть уменьшен на понесенные расходы родителями. Налоговая база тогда составит по 40000 рублей (340000-300000), а сумма уплаченного налога будет 5200 рублей за каждого ребёнка.
До нововведений размер налога составил бы 39000 рублей на каждого ребёнка. Приняты поправки были в 2019 году, но вступили в силу задним числом. Семьи, имеющие детей и заплатившие налог согласно старым правилам (без вычета расходов родителей), могли подать уточненную декларацию за 2018 год, для возврата налога.
Продавая детские доли, родители подают декларации от имени детей. Это говорит о том, что доходы декларируются именно детьми. В такой декларации указывается вычет в размере понесенных родителями расходов на приобретение данной части недвижимости (выделенной ребёнку). Данная доля расходов в декларации родителя при продаже квартиры не может быть учтена.
Подавая декларацию, необходимо предоставить документальное подтверждение родства с ребёнком.
Начало срока владения квартирой для родителей будет начинаться с момента её приобретения. Учитывая это, на момент сделки по продаже, у них уже будет пройден минимальный срок владения, а значит налог уплачиваться не будет.
Уменьшение доходов на маткапитал
Продавая имущество, доход от сделки может быть уменьшен на расходы, тогда налог начисляется только на разницу таких сумм. Под расходами понимают фактически понесенные затраты собственником. Но в случае погашения части задолженности по квартире маткапиталом, то такую сумму так же можно указать, как расходы, которые в результате уменьшат облагаемую налогом базу при продаже.
Несмотря на то, что маткапитал это разновидность государственной поддержки, а значит семья по факту не несла ни каких затрат, но с их помощью всё-таки можно уменьшить размер налога к уплате.
Стоимость квартиры — 2000000 рублей, из которых 1550000 рублей семья заплатила самостоятельно, а 450000 рулей маткапиталом. Продажа квартиры после покупки состоялась через два года по цене 2100000 рублей, учитывая то, что по факту с семейного бюджета было потрачено всего 1550000 рублей. База налогообложения будет составлять 100000 рулей (2100000-2000000), а сумма самого налога составит 13000 рублей.
Стоит обратить внимание на то, что для имущественного вычета, позволяющего вернуть налог при приобретении квартиры, маткапитал не входит в состав расходов. Это говорит о том, что семья возвращает налог с фактически подраченных денег (1550000 рублей). Маткапитал тот же, но порядок учёта для экономии на НДФЛ разный. Стоит более детально разбираться с такими нюансами для того, чтобы не отдать государству больше положенного.
К примеру, дом за городом был приобретён полностью за маткапитал, то оформить возврат налога с этой суммы не получится. Но в случае продажи данного дома, сумма маткапитала может быть учтена как расход, и тем самым уменьшить доход от продажи и объект налогообложения.
В случае продаж долей семьёй, каждый имеет право учесть ту часть материнского капитала, которая покрыла часть оплаты такой доли.
Подавая декларацию, приложите к ней документальное подтверждение того, что маткапитал был использован для оплаты квартиры. если оформлялась ипотека, то в таком подтверждении нет необходимости, ведь деньги перечисляются банку, собственник всего лишь прикладывает подтверждение оплаты в рамках кредитного договора (на всю стоимость квартиры).
Если же материнский капитал переводился непосредственно продавцу, необходимо её подтверждение. Только это позволит учесть её в статью расходов. Доказательством может послужить и заявление о распоряжении и уведомление об одобрении и переводе средств.
Учет в расходах процентов по ипотеке
Продавая жильё, доходы могут быть уменьшены на расходы. Чаще всего, под расходами понимают ранее уплаченную за жильё стоимость, согласно договору купли-продажи. Но в случае приобретения квартиры в ипотеку и уплаты банку процентов, то их можно отнести в статью расходов, которые в свою очередь уменьшат облагаемую НДФЛ сумму.
Очень маловероятно, что такую информацию вы сможете получить от налоговой, даже если они увидят, что квартира была приобретена по ипотеке, а проценты при этом в декларации не отображены.
Рассмотрим такую ситуацию: квартира была куплена за 2500000 рублей в новостройке. Размер первого взноса составил 500000рублей, на остальную сумму оформлена ипотека. За пять лет было выплачено 510000 рублей процентов. Полностью погасив ипотеку, квартиру продают за 3000000 рублей. В составляемую декларацию включают стоимость квартиры по договору и сумму выплаченных процентов по ипотеке. В итоге налог не начисляется. Те, кто не знает, что так можно сделать и сэкономить, должны будут заплатить налог в бюджет в размере 65000 рублей.
При этом стоит помнить, что отобразить частью расходов затраты, понесенные на отделку квартиры, не получится. При покупке квартиры их считают расходами и тем самым увеличивают сумму налога к возврату, а при продаже — нет.
Сумма уплаченных процентов по ипотеке указывается в декларации в разделе подтверждённых расходов. Справка о сумме за весь период погашения ипотеки заказывается в банке. Сегодня это можно сделать самостоятельно посредством приложений и личного кабинета. Такое подтверждение вполне устроит налогового проверяющего.
Если декларация уже была вами подана, но в ней не отображена была сумма уплаченных процентов, стоит подать уточнённую, которая позволит вернуть предоплату по НДФЛ. В 2021 году уточнённая декларация может подаваться за 2018-2020 года, то есть за три предыдущих года, предшествующих году фактической подачи уточнёнки.
В каких случаях налог с продажи квартиры отсутствует
Во всех случаях цена продаваемой квартиры не должна быть меньше 30% от кадастровой стоимости. В противном случае налог рассчитывается так, как если бы квартира была продана за 70% от кадастровой стоимости.
- Если проданная квартира не попадает в безналоговый период, существует два основных способа уменьшить налоговый вычет до суммы выручки от продажи квартиры (13%) (ст. 220 РФ)
- Налоговая скидка в размере 1 млн рублей. Однако эта скидка может быть применена только к одной квартире, если продается сразу много квартир.
- Документально подтвержденные расходы на их приобретение. Здесь нет ограничений по количеству квартир.
- При этом налогоплательщик выбирает тот вариант, который ему наиболее выгоден!
- Таким образом, необходимо произвести два расчета и выбрать расчет в пользу продавца квартиры.
- Ниже приведены примеры, когда период владения не освобождается от налога
Пример 1. Гражданин А. продает квартиру за 2,5 млн рублей, приобретенную за 1,5 млн рублей.
Стоимость подвала квартиры составляет 5 млн рублей. Гражданин А. получает 70% от стоимости подвала для целей налогообложения (70% * 5 млн = 3,5 млн), поскольку стоимость подвала выше цены продажи (2,5 млн).
Какая стоимость продаваемой квартиры берется за базу налогообложения
Пример 2. Гражданин Б. продает квартиру за 2,5 млн.
рублей, купленную за 1,5 млн. рублей. Стоимость подвала квартиры составляет 3 млн рублей.
70% кадастровой стоимости (70% * 3 млн = 2,1 млн) меньше цены продажи (2,5 млн), поэтому для целей исчисления налога принимается цена продажи. Вариант 1 (налоговый вычет): 2,5 млн — 1 млн руб = 1,5 млн руб. Сумма налога составляет: 1: 1,5 млн * 13% = 195 тыс.
руб. Вариант 2 (понесенные расходы): 2,5 млн — 1,5 млн руб = 1 млн руб. Общий налог составит 1 млн.
* 13% = 130 тыс. рублей.Второй вариант более выгоден для гражданина. b
Пример 1. Гражданин Б. продает квартиру за 3,4 млн рублей, приобретенную за 3,5 млн рублей.
Кадастровая стоимость квартиры составляет 4 млн рублей. Поскольку 70% кадастровой стоимости (70% * 4 млн = 2,8 млн) меньше цены продажи (3,4 млн), для целей расчета налога принимается цена продажи. Вариант 1 (налоговый вычет): 3,4 млн — 1 млн рублей = 2,4 млн рублей.
Сумма налога следующая:1: 2,4 млн. * 13% = 312 тыс. руб.
Вариант 2 (понесенные расходы): 3,4 млн. фрикционных — 3,5 млн. руб.
Таким образом, расчет налога с продажи квартиры очень прост. Продавцы могут сделать это самостоятельно без посторонней помощи.
Однако, если вам нужна консультация специалиста по данному вопросу, опишите свою проблему. Наши юристы свяжутся с вами как можно скорее.
Выбирая печатный вариант, пенсионеры должны помнить, что заполнять его можно только черными или синими чернилами. Нежелательно производить точечные или исчезнувшие записи.
Федеральная налоговая служба отказывается принимать такие документы по юридическим причинам.
Перед тем как заплатить налоги с продажи квартиры, пенсионеру следует обратиться в местную ФНС, предоставив следующий пакет документов
В начале февраля 2019 года на форуме общероссийской общественной организации «Деловая Россия» президент Владимир Путин дал поручение сократить срок владения единственным жильем, после которого можно не платить НДФЛ при его продаже, с 5 до 3-х лет. По словам президента, снятие такого ограничения позволило бы увеличить спрос на рынке недвижимости.
В поручении уточняются следующие критерии, которым должна соответствовать квартира, чтобы освободиться от налога на продажу:
- жилье должно быть единственным в собственности налогоплательщика;
- срок владения не менее 3-х лет.
Поправки в законодательство должны быть внесены до конца мая.
Кто попадает под новые правила налогообложения?
Новые правила налогообложения при продаже квартиры в 2024 году затрагивают как пенсионеров, так и всех остальных граждан. Однако, для пенсионеров действуют некоторые льготы, которые позволяют им существенно снизить налоговую нагрузку.
В соответствии с законодательством, пенсионеры имеют право на вычет при продаже квартиры, что позволяет уменьшить сумму налога по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ). Вычет берется за базу налогообложения и до определенного уровня не подлежит начислениям налога.
Для получения вычета пенсионеру необходимо подать декларацию о доходах и соблюдать определенные сроки. Какая именно стоимость квартиры берется для расчета налога и какие сроки подачи декларации нужно соблюдать описаны в налоговом законодательстве.
При продаже недвижимости пенсионеры могут воспользоваться льготой и вплоть до определенной суммы освободиться от уплаты налога. Это позволяет им снизить финансовую нагрузку и получить больше средств от продажи квартиры.
Однако, необходимо помнить о порядке и сроках подачи документов, а также о необходимости правильного расчета налоговой базы и соответствующей суммы налога. В случае неправильного подсчета или неподачи декларации пенсионеры могут быть подвержены штрафам или иным санкциям со стороны налоговых органов.
Похожие записи:
- Документально подтвержденные расходы на их приобретение. Здесь нет ограничений по количеству квартир.