Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы необходимы для перепланировки нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Она включает в себя строительство, направленное на изменение конфигурации здания в его пределах. К нему относятся постройка, разборка и перенос внутренних стен и перегородок, а также дверных и оконных проёмов, установление антресолей в нежилом помещении и т.д.
Перепланировка помещения в отдельно строящем нежилом здании: требования
Если объект недвижимости расположен в доме, не используемом для проживания, то получать разрешение на проведение перепланировки – не требуется. При этом необходимо подготовить проектную документацию для корректного производства ремонтных работ и последующей регистрации новой планировки в Росреестре.
Прохождение согласования (получение разрешение на производство работ) – требуется при изменении внешнего архитектурного решения, реконструкции, благоустройстве территории для зданий входящих в перечень и для определенных видов строительных работ.
Разрешение на изменение внешнего архитектурного решения здания в Москве, сооружения – выдается Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы.
Согласование изменение внешнего архитектурного облика здания в Московской области – выдает Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области.
Нормы На территории г. Москвы действуют Постановление Правительства Москвы № 94-ПП от 02.02.2022г. «Об изменении внешнего архитектурного решения нежилых зданий, строений, сооружений в городе Москве» и Постановление Правительства Москвы № 432-ПП от 27.08.2012г. «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется». Данные законы действуют как для согласования, так и для узаконивания определенных изменений нежилых зданий.
В Московской области действует Распоряжение Мособлархитектуры № 29РВ-494 от 01.09.2023г. «Об утверждении объектов капитального строительства, в отношении которых не требуется согласование архитектурно-градостроительного облика» и ряд других нормативных актов.
Уточнение Требование согласования перепланировки относится только к помещениям расположенным в многоквартирном доме. Отдельного получения разрешения на работы при перепланировке помещения в отдельно стоящем нежилом здании (административно-бытовое здание, торговый или офисный центр и проч.) – не требуется. Для проведения работ связанных с изменением плана в таких строениях, требуется разработать проектную документацию и провести кадастровый обмер после завершения строительных работ. Проект и технический план помещения сдаются в Росреестр для внесения изменений в правоустанавливающие документы на объект недвижимости.
Перепланировка и (или) переустройство нежилого помещения.
Переустройство или перепланировка нежилого помещения может понадобиться для рационального зонирования пространства в офисе, магазине, торговом центре, ресторане или в складских и производственных помещениях.
Перепланировка это изменение конфигурации помещения, а переустройство представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей. Подробный перечень случаев, при которых получение разрешения на строительство в Москве не требуется, есть в Постановлении Правительства Москвы № 432 от 27.08.12.
С точки зрения сложности проведения перепланировки и (или) переустройства, есть некоторые различия, в зависимости от того, где находится нежилое помещение:
- в нежилом здании,
- в многоквартирном доме,
- на объекте культурного наследия (выявленном объекте культурного наследия)
В любом случае в первую очередь, надо обследовать здание, помещение с выпуском технического заключения на возможность переустройства или о допустимости и безопасности на уже произведенное переустройство. Такое заключение оформляется проектной организацией, имеющей соответствующий допуск (в Москве – одной из организаций, отобранных Правительством Москвы и имеющих доступ к базе данных о проектных и текущих технических характеристиках многоквартирных домов).
Далее следует этап разработки проекта перепланировки и (или) переустройства будущего помещения. Его должна делать проектная организация, имеющая допуск, позволяющий разрабатывать подобные документы. При разработке проекта учитываются все требования закона и местных административных органов: МЧС, Роспотребнадзор, Госжилинспекция и пр.
Проще всего процесс перепланировки происходит в случае нежилого помещения в нежилом здании, тогда, при условии, что это не было реконструкцией, перепланировку по факту выполнения согласовывают непосредственно в БТИ, посте предоставления проекта и технического заключения.
В случае нежилого помещения в многоквартирном жилом доме до начала работ надо получить согласование переустройства и (или) перепланировки в Государственной жилищной инспекции (Мосжилинспекции).
Сложность получения такого согласования зависит от многих факторов, например, для этого потребуется получение экспертного заключения и акта о соответствии проектной документации действующим техническим регламентам, государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам от организации, имеющей лицензию (аккредитацию) федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.
Если помещение встроено в жилой дом и планируется какое-либо затрагивание общедомового имущества (устройство отдельного входа, заложение или пробивка окна и т.д.), то необходимо организовать собрание всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, чтобы не менее 2/3 из них дали своё согласие на такую перепланировку.
Если помещение находится в объекте культурного наследия (выявленном объекте культурного наследия), проект подлежит согласованию Москомнаследием.
Только после получения распоряжения Мосжилинспекции с решением о согласовании перепланировки и (или) переустройства можно приступать к ремонту.
После окончания ремонта следует проверка объекта приемочной комиссией Мосжилинспекции и оформление акта о завершенном переустройстве, перепланировке помещения в жилом доме.
В ходе приемки завершенной перепланировки комиссией проверяется:
- Визуальное соответствие проведенных мероприятий ранее согласованному проекту перепланировки.
- Наличие доступа к общедомовым инженерным коммуникациям, соблюдения всех строительных норм и правил.
- Наличие и правильность оформления актов скрытых работ, журнала производства работ, договора подряда.
Законодательные требования, ответственность
Есть определенные правила и нормы, соблюдение которых в процессе перепланировки является обязательным, это:
• нормативно-правовые требования;
• строительные нормы и правила;
• санитарно-гигиенические нормы.
Таким образом, планируемые изменения требуют подтверждения сразу в нескольких инстанциях, а значит, придется позаботиться о получении разрешительной документации самостоятельно или прибегнуть к помощи структур, которые оказывают подобные услуги (например, проектные компании). Законное проведение перепланировки, равно как и привлечение квалифицированных специалистов является залогом того, что помещение не придут в негодность вследствие непрофессиональных или необдуманных действий, и любые риски будут сведены к минимуму.
При возникновении неприятных неожиданностей (разрушение или ослабление несущих конструкций здания) ответственность будет нести организация, выдавшая разрешение, если, конечно, все работы проводились в строгом соответствии с планом. Именно по этой причине, как показывает практика, получить разрешительные бумаги на небольшую перепланировку нежилых пространств легче, чем заручиться согласием на масштабные изменения.
Какие строительные работы включает в себя перепланировка?
Важно отличать перепланировку от реконструкции и переустройства, так как каждое из этих изменений по-разному согласуется.
Некоторые ремонтные работы вообще не нужно согласовывать. К ним относятся косметический ремонт здания или помещения (замена обоев, покраска стен, побелка потолков, замена напольного покрытия), замена окон или дверей (без переноса проёмов), установка кондиционеров, а также замена бытовой сантехники (если ее местоположение остаётся неизменным).
Под определение переустройства попадают работы по перестановке сантехники (раковин, душевых кабин, унитазов), а также замена электрического или газового оборудования, изменение системы вентиляции.
Реконструкция включает в себя ремонтные работы, в результате которых изменяется площадь помещения (возведение пристроек, например), этажность (увеличение или уменьшение количества этажей), высота здания. Подобный ремонт согласовать сложнее, чем провести перепланировку (в нежилых зданиях, например, перепланировку даже не надо согласовывать), хотя у этих юридических процедур и есть схожие черты.
Как осуществить перепланировку в нежилом здании?
Согласование и проведение перепланировки в нежилом здании – сложная процедура, состоящая из нескольких этапов. Для каждого из них нужно подготовить отдельный пакет документов, а также придётся искать экспертов и оплачивать их услуги, так как многие процедуры владелец недвижимости не может осуществить самостоятельно. Например, подготовить проект перепланировки может только строительная компания, у которой есть допуск саморегулируемой организации, и собственнику объекта придётся просто оплатить её услуги. Мы самостоятельно подготовим необходимую проектную документацию, а также поможем после проведения строительных работ внести изменения в кадастровые сведения об объекте.
Компания «СМВ ГРУПП» осуществляет перепланировку «под ключ».
Мы занимаемся оформлением документов для каждого этапа проведения юридической процедуры, подготавливаем и согласуем проект перепланировки, следим за тем, чтобы строительные работы были проведены в соответствии со всеми требованиями.
Затем оформляем технический план и регистрируем изменения в Росреестре.
Преимущества оформления документов по перепланировке у «СМВ ГРУПП»
Компания «СМВ ГРУПП» отличается рядом преимуществ, благодаря которым помогает клиентам даже в самых сложных ситуациях:
- Квалифицированные специалисты: у в компании есть штат из инженеров и юристов, которые помогут разобраться с оформлением документов даже в самых сложных ситуациях, связанных с узакониванием самостроя, например. Кроме того, у «СМВ ГРУПП» есть допуск на проектирование, благодаря которому компания сможет оформить все необходимые документы для проведения перепланировки в здании.
- Быстрое оформление: после сбора всех необходимых документов в течение месяца будет подготовлен проект, а после проведения строительных работ мы в течение месяца внесём изменения в ЕГРН.
- Приемлемые цены: стоимость перепланировки нежилого здания зависит от объекта недвижимости, мы сообщим вам точную сумму сразу же после предъявления документации по объекту.
Представляемые документы для получения акта о завершенном переустройстве на ранее выполненную перепланировку
При обращении за оформлением Акта о завершенном переустройстве на ранее выполненные работы без Решения о согласовании заявитель представляет:
- Заявление об оформлении Акта о завершенном переустройстве на ранее выполненные работы без решения о согласовании переустройства
- Копии правоустанавливающих документов на переустраиваемое помещение (при предъявлении подлинника) либо копии, заверенные нотариально.
- Технический паспорт переустраиваемого жилого помещения (для нежилого помещения — поэтажный план с экспликацией после переустройства, выписку из технического паспорта на здание форма 1а , справку о состоянии помещения форма 5.
- Согласие в письменной форме собственников или всех членов семьи нанимателя, занимающих жилое помещение на основании договора социального найма (для нежилых помещений — согласие собственника помещения). (Согласие на перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме, являющегося собственностью города Москвы, заявитель получает самостоятельно в Департаменте городского имущества города Москвы.)
- Техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству помещения, оформленное в соответствии с требованиями, установленными Правительством Москвы.
- Копию (при предъявлении подлинника) решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества многоквартирного дома (в случае необходимости передачи такого общего имущества).
Список полезных документов
|
№ п/п |
Ссылки |
Описание |
|
1 |
Скачать |
Образец технического заключения |
|
2 |
Скачать |
Образец акта межведомственной комиссии |
|
3 |
Скачать |
Образец технического плана |
|
4 |
Скачать |
Образец проекта перепланировки |
|
5 |
Скачать |
Образец заявления о согласовании перепланировки |
|
6 |
Скачать |
Заявление о проведении кадастрового учета |
|
7 |
Скачать |
Образец технического паспорта |
|
8 |
Скачать |
Образец технического задания о перепланировке |
Порядок перепланировки и переустройства нежилого помещения
Как только вы убедились, что запланированные изменения возможно согласовать, можно собирать документы для получения разрешения на перепланировку. В администрацию подают проект перепланировки, разработанный специализированной проектной организацией, имеющей допуски СРО на выполнение данного вида работ.
Кроме того, потребуется технический паспорт на помещение. Этот документ содержит необходимую информацию об объекте (материал стен, год постройки и т. д.). Если техпаспорта на нежилое помещение у вас нет, его придется заказать кадастровому инженеру. А вот специально менять давно выданный техпаспорт на новый для получения разрешения на перепланировку не нужно. Для оформления перепланировки подойдет даже паспорт, изготовленный много лет назад.
Начинать переустройство и перепланировку нежилого помещения нужно со сбора всех необходимых материалов, разработки проектной документации и согласования ее в соответствующих инстанциях.
Так, если ваше нежилое помещение расположено в многоквартирном доме (МКД), то перед подачей Проекта перепланировки нежилого помещения на согласование в Межведомственную комиссию района (МВК), необходимо получить ряд сопутствующих документов в нескольких инстанциях:
- Виза пожарных (ОГПН);
- Заключение СЭС;
- Если затрагиваются капитальные стены, нужно Заключение независимой экспертизы, согласие УК и (возможно) Решение собрания собственников.
Что считается перепланировкой нежилых помещений
Перепланировкой считаются работы по изменению схемы помещения. Внесенные изменения вносятся в технический паспорт недвижимости. Для нежилых помещений наиболее распространенными работами, подпадающими под категорию перепланировки, являются:
1. Перенос и демонтаж не несущих стен и перегородок.
2. Создание ниш, внутренних полостей, окон с нарушением целостности первоначальной конструкций.
3. Возведение дополнительных строений в качестве пристроек к существующим помещениям.
4. Возведение стен и перегородок для раздела помещения.
5. Сооружение дополнительных дверных проемов и окон, замуровывание действующих дверных проемов и оконных ниш.
Указанные выше работы попадают в категорию “перепланировка” и требуют получения специального разрешения. Получение разрешения – обязательная процедура, требующая соответствующего пакета документов и проекта работ. Разработку проекта должен осуществлять квалифицированный специалист, обладающий опытом и знаниями в области норм и ограничений, введенных государством на перепланировку нежилых помещений. Необходимой квалификацией обладают сотрудники солидных компаний, специализирующихся на работах и операциях с недвижимостью (ООО «Граунд».)
Работы, которые не считаются перепланировкой
Несмотря на достаточно жесткие государственные меры, направленные на регулирование норм и порядка проведения работ по перепланировке нежилых помещений, существует целый ряд изменений, которые перепланировкой не считаются, а значит, могут проводиться без проекта и получения разрешения. В число таких коррекций входят:
1. Окраска потолка и стен.
2. Выравнивание пола, стен, потолка.
3. Нанесение штукатурки, шпатлевка.
4. Укладка напольного покрытия.
5. Замена дверей и проемов, оконных рам.
6. Косметические работы по поддержанию постройки в надлежащем виде.
Любые работы, не влияющие на целостность конструкции и проводимые без изменения утвержденного плана здания, могут проводиться без специального разрешения.
Всегда ли нужно согласование
Для каждого нежилого помещения составляется технический паспорт. В нём отражается в графическом виде с текстовыми пояснениями основанная информация по объекту недвижимости. На эти сведения должен опираться каждый собственник, если он решил что-то переделать.
Техпаспорт состоит из графической и текстовой части. В них указывается следующая информация:
- план помещения. Представляется проекция сверху. Должны быть чётко видны все стены, перекрытия, несущие конструкции, перегородки и проёмы. Это графическая часть;
- материалы, из которых сделаны полы, стены, потолок, общая площадь, год постройки и прочие особенности конкретного объекта недвижимости. Это текстовая часть.
Чтобы узаконить будущую перепланировку, собственнику помещения или посреднику, необходимо придерживаться следующего порядка перепланировки помещений для согласования:
- подготовить всю необходимую документацию;
- сдать её на проверку в уполномоченный орган администрации. Это можно сделать при личном приёме или через МФЦ;
- согласование проводится в течение 45 календарных дней. По истечении этого времени собственник получит на руки либо положительное решение, либо отказ. При решении в пользу собственника он может приступать к ремонтным работам;
- проведение самой перепланировки в установленные сроки. Они приблизительно прописываются в проектной документации;
- теперь нужно пригласить приёмочную комиссию для согласования уже проведённых работ. Они сверяют техническую и проектную документацию с тем, что видно;
- если вопросов и недочётов нет, эксперты составляют акт и подписывают его;
- с этим актам, а также с техническими документами на помещение, собственник снова посещает МФЦ. Комплект документов он отдаёт для передачи в Росреестр;
- после проведения всех регистрационных процедур, Росреестр зарегистрирует право собственности с обновлёнными данными. Выписку из ЕГРН собственник получит на руки.
Если помещение располагается в нежилом здании, порядок действий может несколько отличаться.