Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Каковы особенности аренды с правом последующего выкупа квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор аренды с правом выкупа всегда заключается в форме соглашения купли-продажи, где прописываются конкретные условия: аренда и выкупная цена. При закреплении договорённостей о выкупе квартиры арендатором нельзя допускать разночтений. Нужно подробно и понятно расписать, на каких условиях сделка может считаться состоявшейся.
Это один из самых важных аспектов при заключении договора аренды с последующим выкупом недвижимого имущества. Выкупная цена зависит от срока выкупа, так как стороны понимают, что со временем квартира будет дорожать. Если срок выкупа — это несколько лет, то стоимость не сильно вырастет или зафиксируется на одном уровне. Если же речь идëт о десятилетии и более длинном сроке, то стоимость могут справедливо поднять.
Также выкупная цена может быть разбита на ежемесячные платежи, но в целом периодичность и размер стороны определяют вместе. Возможна ситуация, при которой в течение полугода арендатор платит небольшие ежемесячные платежи, а ещё через полгода обязуется погасить всю оставшуюся сумму: например, после получения наследства. Или, наоборот, арендатор сразу платит значительную часть суммы, а остальную обязуется погасить ежемесячной рассрочкой.
Риски, с которыми может столкнуться арендатор
Аренда жилья с правом последующего выкупа имеет свои особенности и риски, с которыми арендатор может столкнуться. Рассмотрим некоторые из них более подробно:
- Правом на жильё: В данной схеме арендатор имеет право на приобретение квартиры по истечении определенного срока аренды. Однако, если арендатор не сможет выполнить условия договора выкупа, то он может потерять право на дальнейшую аренду и право на покупку.
- Оценка стоимости жилья: При условии выгодной стоимости жилья на момент заключения договора, арендатор может считать это выгодным вариантом. Однако, стоимость жилья может измениться в течение срока аренды, и арендатор может столкнуться с ситуацией, когда покупка жилья станет невыгодной.
- Условия договора: В договоре аренды с правом выкупа может содержаться ряд ограничений и условий, которые арендатор должен соблюдать. Нарушение этих условий может привести к проблемам с последующим выкупом жилья.
- Финансовые проблемы: При аренде с выкупом арендатор может столкнуться с финансовыми трудностями при выполнении условий договора выкупа. Это может быть связано с нехваткой средств для оплаты выкупной стоимости или возникновением других финансовых обязательств.
- Особенности ипотечного кредита: Если для покупки квартиры с выкупом арендатору потребуется оформление ипотечного кредита, то это может привести к дополнительным рискам и проблемам с получением кредита.
- Отличие от обычной аренды: Аренда с правом выкупа имеет свои особенности по сравнению с обычной арендой. Арендатору необходимо внимательно изучить условия договора и понять все риски и особенности этой схемы перед его заключением.
Таким образом, арендатор, предлагая квартиры с правом выкупа, должен внимательно оценить все риски и особенности данного вида договора. Только после тщательного изучения условий и взвешивания всех возможных проблем и выгод арендатор может принять решение в пользу аренды с последующим выкупом квартиры.
Плюсы и минусы аренды квартиры с последующим выкупом
Аренда с рассрочкой выкупа квартиры имеет и преимущества, и недостатки. Рассмотрим ситуацию с точки зрения арендатора и арендодателя. Сначала узнаем, что получает наниматель. Преимущества:
- нет необходимости собирать деньги на первоначальный взнос;
- не оценивается кредитная история, не требуется высокий кредитный рейтинг;
- в ряде ситуаций не начисляются проценты за пользование заемными деньгами. Можно взять квартиру в аренду с выкупом по цене ниже рыночной.
Минусы для арендатора:
- регистрация права собственности откладывается на длительный срок. Наниматель отдает значительные суммы, но может так и не стать владельцем недвижимости;
- у арендодателя могут измениться планы, он может найти более выгодного клиента и заявить о расторжении договора. Все, что получит арендатор – это деньги, уплаченные в счет выкупной суммы;
- отсутствие обременений на момент подписания договора не означает, что их не будет в процессе исполнения обязательств. Если соглашение не зарегистрировано надлежащим образом (например, срок действия не превышает 1 год), собственник может передать квартиру банку в качестве обеспечения по кредиту;
- если в договоре аренды нет упоминания о последующем выкупе, даже суд не обяжет собственника подписать акт приема-передачи квартиры. Деньги будут зачтены в счет арендных платежей.
Плюсы для арендодателя:
- можно продать неликвидную квартиру, непривлекательную с точки зрения и риелторов, и банков, и покупателей;
- в течение длительного времени поступают и выкупные деньги, и арендная плата;
- если наниматель перестает платить, то в соответствии со ст. 619 ГК РФ можно расторгнуть договор и выселить нерадивого квартиранта.
Минусы для собственника:
- договор аренды заключается на длительный срок. За это время недвижимость может значительно подорожать. Если в соглашении не предусмотрен пересчет с учетом инфляции, в итоге можно получить сумму, значительно меньше рыночной стоимости;
- если арендатор задерживает платежи, портит имущество, снижая его рыночную цену, расторгнуть договор можно только через суд. Процедура может растянуться на долгие месяцы.
В чем отличие этой схемы от ипотечного кредита
Снимающий жилье с правом последующего выкупа арендатор может стать полноценным владельцем этого жилья только после того, как в ЕГРН будет внесена соответствующая запись. Но это возможно лишь после того, как вся выкупная стоимость жилья будет оплачена. То есть вышеупомянутые взносы можно платить годами, будучи при этом исключительно в статусе арендатора. В случае с ипотекой человек практически сразу же получает статус собственника после сделки купли-продажи, право собственности в ЕГРН регистрируется с отметкой о наличии обременения. После выплаты кредита данное обременение будет погашено. Для получения ипотеки часто требуются подтверждение доходов, наличие качественной кредитной истории, поиск созаемщиков и т.д. — желающему взять кредит надо доказать банку свою платежеспособность. Для аренды с последующим выкупом этого не требуется. Ряд экспертов полагает, что в некоторых случаях при аренде с последующим выкупом человек рискует меньше, чем с ипотекой — сроки покупки здесь не такие длинные. При наличии возможности в течение этого времени люди выкупают объект недвижимости. Банк предоставляет долгосрочное кредитование, следовательно, выше вероятность, что заемщик уйдет в дефолт. В любом случае каждая ситуация будет индивидуальной и здесь нет универсального ответа. Поэтому сравнивать риски двух данных способов рекомендуется при участии специалистов по недвижимости и юристов.
Когда выкуп арендованного имущества невозможен
Законом предусмотрены кое-какие ограничения в отношении некоторого имущества (см. п. 3 ст. 624 ГК РФ), в частности, не позволяющие получить в собственность вещь. Эти случаи устанавливаются:
1. Общими нормами закона, определяющими, что вещи и предметы, какие были исключены из гражданского оборота, не могут подлежать выкупу. К таковым, например, относятся различные виды боевого оружия. Если оно и передано в аренду, в договор включен пункт о выкупе, он будет ничтожным.
2. Специальными, особыми нормами и статьями, содержащимися в различных нормативных актах. Например, земля, имеющая определенные виды целевого назначения, не может быть выкуплена, так как это прямо запрещает Земельный кодекс. Нельзя выкупить некоторые виды муниципальной недвижимости (помещений, зданий), предназначенной для осуществления социальных функций.
Прежде чем заключать договор, проконсультируйтесь с юристом о возможных рисках.
Для застройщика есть много рисков, связанных с подобной реализацией квартир напрямую, без лизинговых компаний. Прежде всего, за время проживания арендатора отделка будет изнашиваться. И тогда это сильно осложнит дальнейшую продажу в случае отказа текущего арендатора. Еще один минус — растянутое во времени получение денежных средств. А если цены на рынке снизятся, то застройщик понесет потери — ему выгоднее было бы продать эту квартиру сразу, по более высоким ценам.
Если же застройщик или клиент привлекает лизинговую компанию, то в сделке появляется дополнительная сторона, которая тоже должна работать с какой-то прибылью для себя, что означает менее выгодные условия для покупателя или продавца.
Кому подходит использование договора аренды с правом выкупа
Договор аренды с правом выкупа подходит для тех покупателей, которые не обладают необходимой суммой для внесения первоначального взноса при оформлении ипотеки или официально не могут подтвердить свой доход.
Схема выглядит более выгодной для покупателя, однако продавцы также извлекают из сделки свои плюсы: например, вы решили продать квартиру в районе, где нет школ, поликлиник и других объектов социальной инфраструктуры. Зачастую такая недвижимость не вызывает интерес у покупателей долгое время. В таком случае можно попробовать сдать жилье в аренду с правом выкупа. Тогда владелец получит доход от аренды, при этом постепенно осуществляя продажу квартиры.
Кроме того, такой подход удобен в сегменте дорогостоящего жилья: перед заключением договора купли-продажи покупатель имеет возможность «протестировать» жилье.
Основным риском для продавца является возможность неправильно оценить стоимость. Стороны фиксируют цену в договоре, но до момента полного погашения суммы выкупа она может вырасти.
Риск для покупателя заключается в том, что он не имеет контроля над недвижимостью, за которую платит. Квартира не является его собственностью, и продавец имеет право заложить ее или подарить другому человеку. Однако в данном случае можно обезопасить себя качественно составленным соглашением.
Продавец является собственником имущества до тех пор, пока не будет выплачена вся цена имущества. Это означает, что у него остается право распределять имущество — он может подарить или продать его. В любой момент договор может быть расторгнут продавцом, хотя и с санкциями.
Продавец может отказаться возвращать деньги, полученные в обмен на рыночную цену. Это легкий способ привести к судебному разбирательству.
Следует также помнить, что с согласия продавца на имущество может быть обращено право требования по праву или ипотеке, а в случае банкротства на имущество может быть наложен арест.
Во многих случаях для сделок на рынке лизинга важны доверительные отношения, и нередко в них участвуют давние знакомые, друзья, родственники родителей и т.д. Поэтому, хотя этот вид сделки может представлять интерес для лица, арендующего жилье, получить ипотечный кредит нельзя ни в коем случае. Главное помнить: для сделки всегда нужно привлекать нужного специалиста, а в случае взаимного интереса аренда рыночной квартиры — очень привлекательный способ иметь крышу над головой.
Образец договора и существенные условия
Обратите внимание на ключевые термины, которые должны быть включены в текст. Если эти условия не упомянуты, договор считается незаключенным. Если в покупной цене нет условий, договор переводится в обычный договор аренды.
ВАЖНО: Юридически это договор аренды, а не договор лизинга. Подробнее о различиях между арендой, лизингом, видами аренды и особенностях заключения мы писали здесь.
Далее в тексте должны быть перечислены следующие условия покупки
- Имя участника. Убедитесь, что имя участника совпадает с именем собственника квартиры, согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц. Необходимо также указать адрес и паспортные данные.
- Полное описание квартиры с указанием номера участка, площади, поэтажного плана и полного адреса.
- Возможность выкупа квартиры арендатором. Без этого отчета договор не действителен.
- Цена приобретения квартиры и размер арендной платы, подлежащей уплате, а также порядок и условия оплаты. Указание возможности корректировки в течение срока аренды или
- Срок аренды.
- Обязанность собственника передать квартиру арендатору по окончании срока действия договора.
- Обязательства сторон относительно ремонта, оплаты коммунальных услуг и т.д.
Договор может содержать и другие пункты, необходимые сторонам.
Понимание условий контракта и их последующее влияние
Есть несколько условий контракта, на которые вам нужно будет обратить пристальное внимание. К ним относятся:
• Срок аренды. Срок аренды определяет, как долго будет длиться аренда, прежде чем вам нужно будет купить дом или съехать. Вы и продавец можете договориться о любом сроке аренды, который вам нравится. Срок аренды в большинстве случаев составляет от одного до трех лет. Будьте реалистичны в отношении того, сколько времени вам может понадобиться, чтобы подготовиться к покупке, включая восстановление кредитной истории и накопление средств для первоначального взноса. Срок аренды в один год может оказаться недостаточным для того, чтобы привести в порядок свои финансы.
• Опционная плата. Это плата, которую вы собираетесь заплатить продавцу за возможность покупки дома. Опционная плата обычно является предметом переговоров. Как правило, стоимость составляет от 2 до 7 процентов от покупной цены дома, хотя она может быть ниже или выше в зависимости от ваших индивидуальных обстоятельств. Иногда опционная плата может быть применена к покупной цене дома, опять же, в зависимости от того, о чем вы договариваетесь с продавцом.
• Договор аренды или договор аренды-купли. У вас есть два разных варианта договора аренды с выкупом — вариант аренды или аренды-купли. Вы должны быть в курсе того, что сказано об этом в вашем контракте, потому что между этими вариантами есть большая разница. Вариант аренды означает, что вы будете иметь право выкупить дом по окончании срока аренды — другими словами, вы можете покупать или не покупать. Договор аренды-купли означает, что вы юридически обязаны купить дом по окончании срока аренды. Если у вас нет финансовых средств для покупки дома или вы не захотите покупать дом по окончании срока аренды, заключенный договор аренды с выкупом поставит вас в затруднительное положение. При попытке сдать в аренду собственный дом эти условия являются критически важными.
• Арендный кредит. Обычно некоторая часть вашей арендной платы идет в счет первоначального взноса за дом в виде арендной платы по собственному соглашению. Обычно размер арендной платы составляет от 10 до 25 процентов, но, опять же, все зависит от того, о чем вы договариваетесь с продавцом. Нет никаких жестких правил для арендной платы. Было бы лучше, если бы вы настояли, чтобы кредит на аренду хранился на счете условного депонирования, чтобы защитить вас и продавца.
• Цена покупки. Некоторые договоры аренды с выкупом устанавливают покупную цену при подписании соглашения. В других контрактах указано, что справедливая рыночная стоимость будет определена непосредственно во время покупки. В любом случае, настаивайте на том, чтобы решение о цене покупки было указано в соглашении.
• Обслуживание. Вы можете договориться о том, кто будет отвечать за незначительное обслуживание собственности (стрижка газона, например), так и за значительное обслуживание, такое как замена крыши или системы HVAC. Капитальное обслуживание стоит дорого, поэтому будьте осторожны с тем, с чем соглашаетесь. В любом случае перед подписанием договора вам следует провести тщательный осмотр дома.
Отличия аренды с выкупом от ипотечного кредита
Аренда с выкупом – такое же договор аренды, но с правом последующего выкупа недвижимости. Что это означает? Покупатель имеет возможность арендовать жилье и по истечению определенного периода выкупить его по заранее оговоренной цене. В чем же выгода такой схемы? Покупатель может протестировать недвижимость, прежде чем окончательно решиться на приобретение.
Ипотечный кредит — это уже совершенно иной способ приобретения жилья. Кредит банка поможет покупателю приобрести недвижимость без задержек. Есть и другие важные особенности данного кредита. Например, квартира приобретается непосредственно на имя покупателя, и она сразу становится его собственностью, а не на время договора аренды. С другой стороны, ипотека предъявляет свои требования, такие как обязательное наличие первоначального взноса и регистрация права собственности.
При сделках по аренде с выкупом сторонами являются арендатор (покупатель) и арендодатель (владелец недвижимости). Условия договора определяются договором. Покупатель должен быть готов к тому, что при выкупе могут возникнуть риски, с которыми ему придется столкнуться.
В договоре аренды с выкупом следует учесть такие важные условия сделки, как условия возврата недвижимости, условия регистрации права собственности и стороны, которыми они обязательно должны быть зарегистрированы. Также, нужно уточнить, какие риски может возникнуть, и с каких условий покупатель может отказаться от договора.
Таким образом, аренда с выкупом и ипотечный кредит — это два разных способа приобретения жилья. Каждая схема имеет свои особенности и риски, с которыми покупателю нужно быть готовым столкнуться.
Понятие аренды квартиры с выкупом
Аренда квартиры с выкупом — это особая схема, которой можно воспользоваться при совершении сделок с недвижимостью. При таком договоре арендатору предоставляется возможность снять квартиру с правом ее последующего приобретения. Но какие есть особенности и риски при заключении такого договора?
Одной из важных особенностей аренды с выкупом является то, что в договоре учесть нужно условия выкупа. Сторонам следует обязательно обозначить цену и срок выкупа, а также указать, будет ли эта сумма учтена в ипотечного кредита при покупке.
Однако, такая сделка может столкнуться с рядом рисков. Для арендатора важно понимать, что жилье, арендованное с выкупом, отличается от обычной аренды. В случае, если арендатор не сможет выкупить квартиру в указанный срок, он может потерять все вложенные средства.
Поэтому перед заключением договора остается ответить на вопросы: насколько выгодно выкупить квартиру в условиях данного договора? Какие риски будут связаны с выкупом? Чем этот договор отличается от обычного договора выкупом недвижимости?
Особенности аренды квартиры с выкупом заключаются в том, что все условия договора должны быть отражены в письменной форме и зарегистрированы, чтобы обеспечить юридическую связность. Кроме того, обе стороны должны учитывать будущее состояние рынка недвижимости и принимать во внимание возможные изменения цены и ставки ипотеки. Важно также учесть, что выгода от аренды квартиры с выкупом будет зависеть от индивидуальных условий договора.
Таким образом, аренда квартиры с выкупом предоставляет арендатору возможность воспользоваться жильем с правом последующего выкупа. Однако, перед заключением такого договора нужно внимательно изучить его условия и обратить внимание на риски, с которыми можно столкнуться при выкупе квартиры.
Аренда дома с правом выкупа: особенности услуги
Это новая услуга на российском рынке. Проект стартовал в 2014 году. Суть в следующем: вы приобретаете недвижимость, но на первом этапе становитесь арендатором. Вы можете жить в квартире, но не будете являться собственником, пока не выплатите сумму сделки. Ежемесячно в течение определенного периода времени (5-15 лет) нужно будет платить и за аренду, и за стоимость самого объекта. Большинство подобных сделок не предусматривает начисление процентов на отсрочку платежей, но может пересмотреться рыночная стоимость объекта. Право собственности переходит к арендатору после погашения суммы долга перед арендодателем.
Все подобные договоры сроком на 12 месяцев и более нужно регистрировать. Досрочное расторжение возможно только в ограниченном количестве ситуаций и только через суд.
В договоре аренды дома с выкупом указываются суть сделки (она меняется по согласованию сторон), описание объекта, подтверждение его юридической чистоты, описание процедуры регистрации права собственности и условий его перехода, стоимость объекта, срок действия документа.
Чтобы все прошло гладко и никого не настигла неприятная непредвиденная ситуация, оформлять сделку нужно с юристом. Наша компания имеет богатый опыт ассистирования в сделках аренды дома с последующим выкупом. Юристы проверят договор и сопутствующие документы, расскажут о нюансах, будут поддержкой и опорой на весь период проведения сделки и после нее.
Договор аренды с дальнейшим выкупом квартиры: особенности
По договору аренды (найма) можно выкупить практически любую недвижимость: квартиру, дом, дачу или же просто земельный участок. Но такая схема сейчас встречается редко. В основном из-за того, что собственнику невыгодно получать деньги годами и при этом уже фактически не владеть недвижимостью.
Самые простые и удобные формы покупки жилья — ипотечное кредитование и «живые деньги». Обычно договор аренды с последующим правом выкупа заключается в том случае, когда квартира не очень рентабельна и не заинтересовала других покупателей при продаже.
Например, жильё находится в отдалённом месте и в нём никогда не делали ремонт. В таком случае собственник вынужден пойти на предложение аренды с правом выкупа, а покупатели без крупной суммы смогут рассчитывать на собственное жильё. Для некоторых покупателей тут есть преимущество перед ипотекой: при договоре аренды квартиры с выкупом не требуются большой пакет документов и хорошая кредитная история. Нет и процентов по кредиту.
Отвечает руководитель МКА Курганов и партнеры Алексей Курганов:
Аренда жилья с последующим его выкупом не является чем-то новым в российском законодательстве. Не совсем стандартный, на наш взгляд, способ приобретения жилого помещения достаточно удобен для покупателя (арендатора), поскольку дает ему возможность проживания в квартире до момента ее приобретения в собственность.
Что касается владельцев, то, как правило, на подобные сделки соглашаются те, кому сложно продать свою квартиру.
Заключаются такие договоры крайне редко. Во-первых, большинству просто не известен такой способ приобретения жилья, а во-вторых, люди опасаются заключать такого рода договоры.
Важно учитывать, что такого рода договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. То есть фактически вы осуществляете покупку будущего жилья. В связи с этим либо в самом договоре, либо в дополнительном соглашении к нему необходимо согласовать цену, за которую вы выкупаете жилое помещение.
Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Но если вы цена в договоре не указана, то суд признает его незаключенным. Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность. А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.
По общему правилу, с момента уплаты всей выкупной цены прекращается обязательство по внесению арендных платежей. Однако стороны могут предусмотреть в договоре и иной момент окончания этого обязательства.
Арендатор становится полноправным собственником только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП.
Идеальная квартира в аренду – какая она?
Как досрочно расторгнуть договор аренды?