Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как составить претензию застройщику за нарушение сроков ДДУ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Существует несколько способов направления претензии застройщику. Проще всего передать документ под роспись уполномоченному лицу в офисе застройщика. Также можно использовать электронную форму обращения, если таковая имеется на официальном сайте девелопера, или послать письмо электронной почтой. Однако самым надежным способом остается почтовое отправление, поэтому рекомендуется использовать именно его.
Претензия к застройщику о взыскании неустойки
Кроме устранения недостатка, вы можете потребовать, чтобы была выплачена неустойка, особенно, если проблема с качеством существенна, и доставляет вам дискомфорт и неудобства. В этом случае к претензии прикладывается расчет суммы компенсации и расчетный счет, куда должно быть переведено взыскание.
Согласно ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Вряд ли застройщик захочет решать вопрос мирно, тогда вы можете составить иск в суд, правда, гарантии, что сумма не уменьшится в ходе заседаний, никто дать не может.
В каких случаях отказ застройщика от гарантийного ремонта правомерен?
Однако далеко не каждый недочет или поломка в квартире, обнаруженные в гарантийный срок, должны быть устранены застройщиком бесплатно – существует ряд исключений, в которых отказ от проведения гарантийного ремонта будет полностью правомерен. Какие же это случаи?
1 Несоблюдение жильцами правил эксплуатации недвижимости
При передаче квартиры дольщикам вместе с ключами строительная компания передает правила пользования жильем, которые включают ряд обязательств и предписаний. Если будет выявлено, что жильцы игнорировали данные правила, и эти обстоятельства привели к необходимости проведения ремонта. В нем может быть отказано.
2 Неправильная установка или использование бытовых приборов
Различная техника для дома – как ее монтаж, так и эксплуатация – может стать причиной различных повреждений квартиры. Естественно. Если работы проводились по инициативе жильца, неквалифицированным персоналом, без участия застройщика, или функционирование техники привело к нарушению состояния недвижимости, такой ущерб не будет компенсирован.
3 Если повреждения возникли по причинам, независящим от застройщика
стихийные бедствия, аварийные ситуации (причина которых – не в проблемных коммуникациях), пожары, затопления, скачки напряжения и т.д.
4 В случаях, когда жильцы самовольно внесли изменения в конфигурацию недвижимости без необходимого согласования
Речь может идти о переносе, сносе и возведении стен, переносе санузла, расширении комнат и т.д. – словом, о любых работах, которые считаются капитальным ремонтом.
5 Естественный износ материалов и конструкций
наиболее «размытая» характеристика, тем не менее, она достаточно часто встречается в качестве мотива для отказа. Если расчетный срок эксплуатации материала или конструкции меньше, чем общий гарантийный срок квартиры, строительная компания может отказаться выполнять работы по гарантии, сославшись на естественные причины выхода из строя такого элемента.
Можно ли не писать претензию, а сразу подавать иск в суд
У некоторых дольщиков нет желания вообще как-то выяснять отношения с застройщиками. Они сразу планируют обращаться в суд. Можно ли это сделать? Почему бы и нет. Но есть некоторые нюансы. Если вы хотите расторгнуть договор, то такое требование до суда должно быть направлено застройщику в обязательном порядке.
Учтите, что факт направления претензии до того, как вы обратились в суд, может оказать влияние на размер компенсации и сумму штрафа, который назначается в соответствии с Законом «О защите прав потребителей».
Иногда все зависит от судьи. Может вам попадется такой судья, который не назначит штраф, так как вы не направляли претензию. Заметьте, это не совсем законное решение. Именно поэтому не стоит игнорировать необходимость направления претензии. Так у вас и юристов будет реальная возможность доказать, что вы пытались решить проблему до суда.
Основания предъявления претензии застройщику
Участник долевого строительства может предъявить претензию застройщику, если последний не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору.
Наиболее часто причиной для подачи претензии становится нарушение застройщиком срока передачи объекта инвестору. Легально застройщик может изменить срок сдачи объекта, заключив с инвестором дополнительное соглашение к договору.
Не менее часто инвесторы предъявляют претензии к застройщику по качеству строительства дома и/или конкретного помещения, в том числе при несоответствии помещения условиям договора и проектной документации.
Перечень спорных вопросов является открытым, поэтому претензию можно писать в любом случае, когда застройщик нарушает условия ДДУ.
Предъявить претензию можно как до приема помещения, так и после, в процессе его эксплуатации (в течении гарантийного срока). Например, претензию застройщику по протечке кровли скорее всего придется предъявляться после принятия помещения, поскольку вряд ли получится сразу обнаружить этот недостаток.
В некоторых случаях целесообразно подавать коллективную претензию застройщику. Например, в случае массового нарушения сроков передачи помещений или обнаружения недостатков в общедомовом имуществе.
В каком размере застройщик компенсирует дольщику просрочку
Закон № 214-ФЗ устанавливает ответственность застройщика за срыв сроков сдачи объекта постройки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России на день выполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщик — гражданин, сумма увеличивается в 2 раза.
То есть, чтобы рассчитать неустойку нужно знать:
- цену договора (стоимость квартиры, указанная в ДДУ);
- длительность просрочки — считается в днях от даты предполагаемой сдачи объекта, указанной в ДДУ. Начало течения срока для расчета неустойки определяется исходя из положений гл. 11 ГК РФ. Например, если срок сдачи квартиры указан квартал, то отсчет ведется со дня окончания квартала;
- ставку рефинансирования ЦБ РФ на день выполнения обязательства.
Как написать претензию застройщику?
Действующим законодательством не установлено определенной формы требования. Но на практике уже давно сложилась определенная структура документа. Конечно же, не стоит начинать с угроз, обвинений и использования нецензурных слов. Также не надо ничего приукрашивать или писать о не существующем. Надо писать четко и по делу, без эмоциональной составляющей, с обязательной ссылкой на нормы закона.
В претензии необходимо указать:
- Данные застройщика (адрес, полное наименование);
- Сведения об отправителе (ФИО, адрес);
- Основания для написания претензии. Здесь должен быть указан договор со всеми реквизитами (дата, номер, название);
- Факты нарушения стороной договоренностей. Обязательно сослаться на пункт в договоре и на статью закона, которые нарушены;
- Какое конкретно требование Вы предъявляете. Это может быть выплата неустойки, передача квартиры. При этом обязательно указывается срок для исполнения претензии;
- Реквизиты расчетного счета. Это в том случае, если речь идет об уплате неустойки. При этом также следует расписать подробный расчет суммы или можно приложить отдельно;
- Приложение документов (если имеются);
- Подпись и дата составления
Основания для составления претензии и ее сроки
Относительно 214 статьи ФЗ, застройщик должен передать клиенту квартиру, находящуюся в должном состоянии. А именно, она должна соответствовать подписанному договору, начальному проекту.
Технические и строительные нормативы также должна быть соблюдены.
Если при приемке квартиры, дольщик обнаружил любые недостатки, которые касаются некачественно выполненных работ, неправильной установке чего-либо или же несоответствий, это стоит зафиксировать в акте приема.
ВАЖНО !!! В основном, дольщики не являются компетентными в строительстве и ремонте, поэтому для чистоты результата стоит пригласить специалиста, разбирающегося в данном деле. Профессионал своего дела сразу же обнаружит недостатки, связанные с использованием некачественных материалов или же неисправности, которые не будут заметны неопытному глазу клиента.
Если же недоработки все же выявлены, дольщик может сразу же оформлять документ, в котором будут указаны все недостатки. Дольщику необязательно разбираться в том, каким образом, по каким причинам и кто допустил эти ошибки, все равно претензия пишется в адрес компании-застройщика, который и будет отвечать за все недоработки.
Наиболее распространенной причиной возникновения проблем между сторонами – это невыполнение работы в указанный в договоре срок. Составлять претензию уже можно в первый просроченный день.
Клиент имеет право на ее написание даже в том случае, если застройщик за 60 дней до сдачи предупредил о задержке.
Так как время ожидания собственного жилья может приносить дольщику неудобства, которые он не должен терпеть сверх нормы.
ВНИМАНИЕ !!! Относительно некачественно выполненного ремонта в квартире, у клиента есть возможность исправить ситуацию не только при подписании акта приема, но и после. По гарантийному сроку, который составляет 5 лет на само строение и 3 года на коммуникации, у стороны есть возможность потребовать исправить недостатки посредством подачи иска в суд.
Как правильно вручать застройщику претензию
Существует несколько вариантов передачи претензии: обязательный и необязательный. Давайте разберемся с каждым из них. Сразу же отметим, что если вы уже передали письмо необязательным способом, то нужно сделать это и вторым способом.
Передача претензионного письма необязательным способом
Подготовьте два экземпляра претензии. Зачем это нужно? Так у вас будет документальное подтверждение намерений решить проблему в досудебном порядке. Один документ остается у вас, а второй экземпляр вручается уполномоченному лицу компании.
Важно! Ваш экземпляр нужно зарегистрировать, то есть на нем лицо, принимавшее претензию, должно:
- указать дату приема документа,
- написать свою фамилию, имя, отчество, указать занимаемую должность,
- поставить личную подпись.
В некоторых случаях на документе ставится входящий регистрационный номер, а также печать или штамп организации. Но так делают, когда данная процедура в компании вообще существует.
Чем данный способ передачи претензии плох?
Иногда застройщик опровергает в суде факт приема претензии.
Можно ли не писать претензию, а сразу подавать иск в суд
У некоторых дольщиков нет желания вообще как-то выяснять отношения с застройщиками. Они сразу планируют обращаться в суд. Можно ли это сделать? Почему бы и нет. Но есть некоторые нюансы. Если вы хотите расторгнуть договор, то такое требование до суда должно быть направлено застройщику в обязательном порядке.
Учтите, что факт направления претензии до того, как вы обратились в суд, может оказать влияние на размер компенсации и сумму штрафа, который назначается в соответствии с Законом «О защите прав потребителей».
Иногда все зависит от судьи. Может вам попадется такой судья, который не назначит штраф, так как вы не направляли претензию. Заметьте, это не совсем законное решение. Именно поэтому не стоит игнорировать необходимость направления претензии. Так у вас и юристов будет реальная возможность доказать, что вы пытались решить проблему до суда.
Профессиональная юридическая помощь
Если не хотите тратить время на составление претензии к застройщику, доверьтесь специалистам Lex Group. Так вы будете уверены, что процедура претензионного урегулирования спора пройдет в строгом соответствии с законом и будет иметь положительный результат.
Наша юридическая компания специализируется на взыскании денежных компенсаций за дефекты строительства. Мы помогаем гражданам отсудить стоимость устранения недостатков и сопровождаем процесс приемки жилья от застройщика в Москве и Московской области.
Нас выбирают и рекомендуют, потому что мы:
- работаем по принципу «гонорар за успех» — вознаграждение в размере 30 % берется от взысканной и зачисленной на счет клиента денежной суммы;
- выплачиваем клиентам от 3 до 10 тысяч рублей за рекомендацию, если по ней воспользовались услугами;
- самостоятельно оплачиваем экспертизы и прочие контрольные мероприятия;
- ищем реальные дефекты, за которые можно получить компенсацию;
- осуществляем полное юридическое сопровождение процесса взыскания.
Как написать претензию к застройщику
Любые претензии, которые возникли у вас в ходе осмотра квартиры, должны быть отражены письменно – в противном случае у вас не будет оснований для требования застройщика устранить недостатки. Известны случаи, когда дольщик не глядя, подписывает акт приёма передачи квартиры и только после её осмотра указывают застройщику на имеющиеся недостатки. Но после подписания акта доказать обоснованность ваших претензий практически невозможно – ведь на бумаге вы подписались под тем, что не имеете возражений по качеству готового объекта.
Если при осмотре квартиры вас не удовлетворило качеством нового жилья, вы имеете право:
- отказаться от акта приёма-передачи и потребовать от застройщика составления акта о несоответствии квартиры требованиям, указанным в ФЗ «О долевом строительстве»;
- в случае отказа застройщика вы можете изложить суть своих претензий в самом акте приёма-передачи.
Безусловно, первый вариант является более выгодным, поскольку при составлении акта о несоответствии квартиры указанным требованиям:
- застройщик косвенно признаёт свою вину в имеющихся недостатках;
- у вас на руках появляется неоспоримое доказательство в некомпетентности застройщика.
К сожалению даже при обнаружении очевидных неисправностей застройщик редко соглашается с доводами дольщиков и чаще всего отказывается от составления такого акта. Сам факт наличия недостатков он, как правило, либо перекладывает на третьих лиц (подрядчиков, поставщиков материалов и.т.д.) либо ссылается на непреодолимые обстоятельства (финансовый кризис, непригодные погодные условия). Вас, как потребителя заплатившего за квартиру не должны интересовать подобные отговорки. Но в то же время если застройщик наотрез отказывается идти на уступки вы имеете право написать имеющиеся претензии в самом документе, а после подписания акта ждать дальнейшие действия от застройщика и в случае его бездействия — составлять претензию.
Это виновата подрядная организация
Иногда дольщики думают, что смысла предъявлять претензии нет — застройщик скажет, что работы выполняла подрядная организация и отправит разбираться с ней. Но если обнаруживается какой-то дефект, то дольщик не должен идти к подрядчику, который выполнял определенные работы, предъявлять к нему претензии, требовать устранить недостатки.
По действующим законодательным нормам девелопер обязан сдать в эксплуатацию объект, который отвечает:
— положениям заключенного ДДУ;
— правилам и нормам, регламентирующим строительные работы;
— проектной декларации;
— строительным техрегламентам.
Взаимоотношения дольщика и застройщика также регулируются ДДУ. В договоре ДДУ подрядчики не фигурируют — за качество работ перед дольщиком отвечает застройщик. Поэтому все претензии в отношении дефектов нужно предъявлять именно застройщику, если в них есть его вина. Даже если виной дефекта стала некачественная работа, выполненная подрядчиком, застройщик должен решать вопрос без привлечения дольщика.
Что делать при обнаружении дефектов
Зафиксировать дефект
В первую очередь можно самостоятельно сделать фотографии или записать видео дефекта. Затем нужно заказать экспертную оценку. Это не обязательно, но оформленное заключение поможет доказать вину застройщика в появлении дефектов, если она есть. Для проведения экспертизы лучше сразу пригласить представителя компании застройщика. Представители компании застройщика могут не присутствовать при оценке дефектов, но будет лучше, если они будут уведомлены о проведении экспертизы.
Эксперт по результатам осмотра объекта составит документ, в котором зафиксирует обнаруженные дефекты. Кроме фиксации нарушений эксперт предоставит информацию о том, какие работы необходимо провести для устранения дефекта и какова их стоимость. Если в заключении эксперта будет указано, что дефект возник по вине застройщика, можно направлять претензию.
Составить претензию
В претензии указывают:
— название компании застройщика и его юридический адрес;
— ФИО покупателя, адрес его регистрации, контакты для связи;
— номер договора и дату его заключения, стоимость объекта и дату, на которую дольщиком были исполнены обязательства по перечислению средств;
— дату подписания договора уступки, его стоимость, если он заключался;
— ссылку на законодательство, которое регламентирует гарантию качества объекта, возводимого по ДДУ;
— ссылку на положения ДДУ, если это необходимо. Например, если речь идет о претензиях ко внутренней отделке квартиры, сроки гарантии на которую прописаны в заключенном договоре;
— указание факта того, что недостатки были зафиксированы экспертом и описаны в экспертном заключении;
— требования заявителя;
— дата оформления и подпись заявителя.
Кроме заявления нужно подготовить копии таких документов:
— ДДУ;
— договора уступки, если он был оформлен;
— заключения эксперта по результатам проведенной экспертизы;
— акта приема-передачи объекта.
Если претензия передается не самим заявителем, а его представителем, то дополнительно прилагают копию доверенности.
Если дефекты замечены в местах общего пользования, претензия застройщику может быть направлена товариществом собственников жилья или управляющей компанией.
Направить застройщику претензию
Для этого можно использовать несколько возможных способов:
— лично принести в офис компании застройщика и передать документы под роспись уполномоченному представителю;
— заполнить специальную форму обращения на сайте застройщика при условии, что такая форма есть;
— направить письмо электронной почтой, приложив сканы необходимой документации;
— отправить письмо почтой. При использовании такого способа письмо направляют на юридический адрес застройщика ценным письмом и описывают вложение – перечисляют все документы, сканы которых вкладываются в письмо. При необходимости можно заказать уведомление о вручении письма.
Споры по нарушениям сроков сдачи объекта
Смещение сроков сдачи строительного объекта в эксплуатацию – это право застройщика, закрепленное в любом договоре долевого участия.
При этом закон закрепляет за застройщиком и обязанность известить как дольщиков, так и инвестора о смещении срока за 60 дней до даты, с которой предполагается смещение. Извещение должно содержать в себе изложение причин, в силу которых увеличение срока сдачи объекта является обоснованным.
Однако обоснование смещения, приведенное застройщиком, может быть расценено дольщиками и инвестором совсем не обоснованным. Поэтому, даже при условии того, что застройщик исполнил обязанность по извещению своих договорных контрагентов о продлении срока, как дольщики, так и инвестор имеют право предъявить застройщику претензию.
Разумеется, претензия в данном случае не изменит запланированное застройщиком смещение срока, и целью ее направления может быть только взыскание с застройщика неустойки, предусмотренной ДДУ за нарушение срока сдачи объекта в эксплуатацию.
Основания для составления претензии
Претензия застройщику направляется в случае, если он нарушил законодательство или условия договора. Наиболее часто претензии застройщику пишутся по причинам:
- наличие «недоделок»: не выровнены стены, не закончена стяжка пола, не установлены радиаторы батарей и т.д.;
- низкое качество работ: квартира промерзает, бракованные или сломанные окна, течь труб и т.д.;
- существенные различия в площади помещений;
- нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию;
- дом сдан с недоделанной придомовой территорией или с пристройками, которых не было в строительном плане;
- невыполнение строительной компанией гарантийного ремонта.
Правовое основание для требования неустойки
Важно понимать в каких случаях возможна претензия, это законные основания. Среди основных – затягивание срока сдачи объекта. Именно по этому вопросу больше всего претензий. По закону требовать неустойку можно еще в случаях:
- Недостатки строительства. Среди них: трещины, промерзание, некачественная установка окон и т. д. Для того чтобы претензию можно было предъявить важно не принимать объект с дефектами, в особенности это касается явных недостатков. Если осмотр квартиры был невнимательный и акт приема-передачи подписан, то и вменять застройщику нечего. Что касается дефектов, что проявляются позже, таких как промерзание стен, то для предъявления такой претензии на работы должна быть гарантия.
- Несоответствие метража, заявленному в документах – меньше, чем было оплачено.
- Некачественный ремонт – действуем аналогично первому пункту.
- Наличие дополнительных объектов, которых по плану быть не должно. Это пристройки, подвалы и т. д.
- Нарушение технических норм строительства.