Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие условия договора ДДУ могут быть признаны ущемляющими права дольщиков?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор ДУ не получает статус заключенного, пока он не зарегистрирован в госорганах. Даже если на нем есть все нужные подписи от участников и все требующиеся печати. Регистрация — это единственный способ подтвердить законность сделки. В суде ДДУ, которого нет в Росреестре, однозначно считается недействительным.
Зачем нужно проверять регистрацию ДДУ
Только зарегистрированный ДДУ защищает ваши имущественные права. Кроме того, наличие договора в ЕГРН подтверждает, что:
- разрешительные и регистрационные документы стройкомпании успешно проверены;
- дублированная продажа исключена, так как ДДУ на одну и ту же часть определенного объекта в Росреестре можно оформить только однократно;
- застройщик работает в соответствии с законом №214-ФЗ;
- застройка идет по согласованному и утвержденному проекту на земельном участке, где разрешено жилое строительство.
Как обезопасить себя от проблем при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку
Необходимо учесть множество нюансов приобретения жилья по ДДУ в ипотеку. Основной момент – квартира является обеспечением погашения кредита, то есть остается в залоге у банка до полной выплаты ипотеки. На жилье накладывается обременение, предполагающее невозможность совершения каких-либо регистрационных действий.
Обязательным является оформление страхования ответственности. Долевое строительство объекта недвижимости всегда предполагает наличие рисков. Самые разные обстоятельства могут повлиять на завершение строительства и сдачу дома в эксплуатацию. Учитывая нестабильную экономическую ситуацию, нельзя исключать вероятность банкротства застройщика.
Компания, которая выкупит пассив, может быть не заинтересована в скорой сдаче объекта. Если на этапе подготовки не была проведена точная геологическая экспертиза, дом может попросту рухнуть вследствие нестабильности грунта и неверной закладки фундамента.
Каждый из этих рисков страхуется в пользу кредитной организации. Без страховки дольщик оказывается в весьма шатком положении, рискуя потерять квартиру, но сохранить обязательства погашать ипотеку. Нелишним будет также оформить страхование жизни и дееспособности, а также документ, подтверждающий право собственности. Кроме того, банки охотно снижают процентную ставку для граждан, которые приобрели полный пакет страхования.
Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку с материнским капиталом
Допустимо ли использование средств материнского капитала для участия в долевом строительстве? На сегодняшний день ограничений на данный вид применения сертификата не существует.
Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку с привлечением маткапитала возможна при соблюдении нескольких условий:
- На момент приобретения квартиры ребенку, после рождения которого родители получили сертификат, должно исполниться три года. В противном случае маткапитал при покупке за наличные деньги не может быть учтен.
- Покупка квартиры по ДДУ с использованием средств материнского капитала допустима только при получении ипотеки.
Как зарегистрировать ДДУ?
Для регистрации ДДУ от дольщика потребуются следующие документы:
- ДДУ со всеми приложениями (три экземпляра: для застройщика, покупателя и Росреестра. Количество экземпляров договора может быть увеличено в зависимости от количества дольщиков); заявление застройщика и покупателя о государственной регистрации ДДУ;
- документы, удостоверяющие личность заявителя. Физлица могут обратиться за регистрацией через представителя — в этом случае потребуется нотариальная доверенность;
- нотариальное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба являются дольщиками по одному ДДУ, то согласие не нужно;
- договор залога права требования, если квартира приобретается в ипотеку.
Застройщик может сам подать документы на регистрацию договора. В этом случае, покупатель должен передать ему необходимые документы.
Заявление на регистрацию ДДУ можно подать лично в Росреестре и МФЦ или электронно. В последнем случае необходимо, чтобы документы были подписаны электронно-цифровой подписью. Срок рассмотрения — 7−9 рабочих дней.
Госпошлина за регистрацию ДДУ составляет 350 руб. для физических лиц и 6 000 руб. для юридических лиц. Обе стороны договора оплачивают половину от размера пошлины (175 руб. и 3 000 руб. соответственно).
Как получить квартиру по договору переуступки прав требования
Если вы заключили сделку переуступки прав и успешно зарегистрировали договор — дождитесь завершения стройки.
Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи. Теперь вам нужно зарегистрировать право собственности в МФЦ либо Росреестре.
Для этого потребуются:
- паспорт;
- договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
- копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию;
- акт, подтверждающий приём и передачу жилья;
- квитанцию об оплате госпошлины: 2 000 рублей — физлицам, 22 000 рублей — юрлицам.
Если все сделано правильно, то через 10 дней вам вернут оригиналы документов, а также выписку из ЕГРН.
Другой комментарий к Ст. 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» (ДДУ)
1. Для правильного практического применения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (далее по тексту — Закон N 214-ФЗ) необходимо определить правоотношения, на которые этот Закон распространяет свое действие. Под сферу действия Закона N 214-ФЗ подпадают правоотношения, имеющие в совокупности следующие признаки:
- — сторонами правоотношений является, с одной стороны, инвестор, а с другой стороны, застройщик;
- — такие правоотношения направлены на долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости;
- — в счет финансирования долевого строительства указанных объектов недвижимости застройщиком привлекаются денежные средства инвестора;
- — в результате вложения денежных средств инвестор приобретает право собственности на объект долевого строительства и долю в праве общей собственности на общее имущество в здании, в котором такой объект расположен;
- — разрешение на строительство получено застройщиком после 1 апреля 2005 года ;
- — инвестор является физическим лицом без статуса индивидуального предпринимателя .
В ФЗ №214 есть одно важное и обязательное требование, предъявляемое при оформлении ДДУ. Это необходимость зарегистрировать договор в Росреестре. Это этап покупки квартиры в новостройке происходит следующим образом.
В процедуре регистрации ДДУ участвуют обе стороны – и застройщик, и участник долевого строительства. А потому их одновременное присутствие в органе регистрации обязательно. Со стороны фирмы-застройщика, как правило, приходит представитель по доверенности. Дольщику также позволено принять участие в процедуре госрегистрации договора как самолично, так и через представителя по соответствующей доверенности.
Необходимые документы
Принимая решение о вложении средств в долевое строительство жилого дома, обязательно следует требовать от фирмы-застройщика предъявить в документальной форме определенные сведения о компании и будущем объекте недвижимости:
| Полное название организации | а также свидетельство госрегистрации юр. лица |
| Учредительные документы строительной компании | сведения об уже построенных объектах капитального строительства за срок последние три года (местонахождение, срок ввода в эксплуатацию, соответствие произведенных работ установленному в соглашениях) |
| Сведения о лицензии строительной компании | Ее реквизиты (дата выдачи, номер, срок действия) |
| Показатели деятельности по результатам прошедшего года | финансовые отчеты, кредиторская задолженность и др. |
| Индивидуальный номер налогоплательщика, постановка на налоговый учет | а также бухгалтерская отчетность за последний год |
| Расчет строительства многоквартирного жилого дома (смета) | и полученное в установленном порядке разрешение на строительство |
| Заключение экспертных организаций проекта | выписка из ЕГРН, подтверждающая собственность на участок земли |
Махинации с договорами долевого участия в строительстве
Полной уверенности, что договор будет выполнен в точном соответствии с условиями, и с указанного в нем момента квартира станет собственностью партнера, нет никогда. Какие риски могут подстерегать дольщика при заключении договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, стоит рассмотреть подробнее. Нередко компании-застройщики пользуются различными комбинациями ─ фактически прямое нарушение договорных обязательств.
Несоблюдение сроков сдачи, оформления, заселения объектов, что означает подписание акта Государственной приемочной комиссией, подтверждающей «де-юре» завершение строительства, а «де-факто» устранение недоделок может растянуться на несколько месяцев. Срок, когда владелец квартиры сможет получить ключи от своей жилплощади, заняться ремонтом, обживая свой дом ─ это второе. Третье ─ дата выдачи правоустанавливающих документов на жилье, в том числе и Свидетельства о госрегистрации права собственности.
Какие документы дольщик может запросить?
Какие документы потенциальный дольщик вправе запросить у Застройщика, чтобы оценить для себя риски вложения денег?
В соответствии со статьей 19 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», Застройщик обязан опубликовать проектную декларацию в СМИ в случае, если для привлечения денежных средств дольщиков Застройщик использует рекламу. В иных случаях, Застройщик обязан предоставить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.
Информация в обязательном порядке предоставляемая Застройщиком широкому кругу лиц — проектная декларация — должна включать в себя информацию о Застройщике и информацию об объекте строительства:
1) Согласно положениям Статьи 20 указанного Федерального закона, информация о застройщике должна включать в себя следующую информацию:
- информацию о фирменном наименовании, месте нахождения, режиме работы, о государственной регистрации застройщика, об учредителях (участниках) застройщика – данную информацию потребителю имеет смысл проверить на соответствие данным ЕГРЮЛ;
- о проектах строительства, в которых Застройщик принимал участие в течение 3 последних лет, (с указанием их места нахождения, сроков ввода в эксплуатацию — в соответствии с проектной документацией и фактических) – данная информация призвана помочь потребителю определить степень надежности Застройщика;
- о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии и сроке ее действия;
- о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
Как вести себя потребителю в случае «навязывания» дополнительных услуг при заключении Договора участия в долевом строительстве с Застройщиком?
На практике часто встречается ситуация, когда гражданам при заключении Договора участия в долевом строительстве навязываются (Застройщиком, а чаще – лицами, выступающими в качестве агентов Застройщика) дополнительные услуги.
Например, в виде необходимости предварительно заключить с агентом Застройщика договор бронирования квартиры, либо навязывание услуг по государственной регистрации Договора долевого участия и оформлению права собственности. Отказ от подобного рода услуг часто влечет устный отказ от заключения основного Договора участия в долевом строительстве.
Между тем, подобные действия Застройщика и уполномоченных им лиц прямо противоречат положениям п.2 ст.16 ФЗ «О защите прав потребителей», где устанавливается запрет обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме.
Гражданин, который был вынужден заключить навязанный ему договор подобного рода (бронирования квартиры, оказания услуг по государственной регистрации основного договора) вправе обратится в суд, чтобы вернуть оплату по навязанной услуге и взыскать проценты.
Для этого необходимо документально зафиксировать отказ Застройщика (обычно устный) от заключения Договора долевого участия при отказе потребителя от навязанных услуг, направив в адрес Застройщика (напрямую, минуя его агента) соответствующую претензию.
Что же следует из такого подхода арбитражных судов?
Классификация договоров долевого участия в строительстве в качестве договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи означает, что к ним применяются разъяснения, содержащиеся в других пунктах Постановления Пленума ВАС РФ N 54, относящиеся к купле-продаже.
Проиллюстрируем это судебными решениями, которые были использованы нами ранее в качестве примеров по квалификации договоров долевого участия. Так, Постановление ФАС СЗО от 03.09.2012 по делу N А56-31702/2011 подтверждает вывод, что право собственности сначала возникает у застройщика и только после этого переходит к дольщику. Дело в том, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю продавец должен обладать правом собственности на него. Также согласно ст. 25 Федерального закона N 122-ФЗ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено.
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Применим к договорам долевого участия и вывод, представленный в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 54: если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее. В частности, ФАС МО в Постановлении от 12.04.2012 по делу N А40-100759/10-37-812 отказал истцу в удовлетворении заявленных требований, так как право собственности ответчика на спорное имущество не было зарегистрировано. Судьи указали, что надлежащим способом защиты прав истца является обращение в суд с требованием о возврате уплаченной продавцу денежной суммы и уплате процентов на нее, а также возмещении причиненных ему убытков.
Условия привлечения денег
Привлекать денежные средства по договорам долевого участия в строительстве застройщики вправе только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) предоставления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды такого земельного участка (ч. 1 и 2 ст. 3 Федерального закона N 214-ФЗ). Оплата по договору долевого участия в строительстве допускается только после того, как договор пройдет обязательную государственную регистрацию (ч. 3 ст. 4 этого Закона).
Обратите внимание! В Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.03.2010 N 13863/09 по делу N А47-3050/2009 подчеркнуто: обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, указанных в ч. 1 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований ч. 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 этого Закона (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).
Основные обязанности дольщика:
- Заключить договор участия в долевом строительстве и зарегистрировать ДДУ в региональном отделении Росреестра.
- После (и это очень важно для защиты от двойных продаж) государственной регистрации ДДУ выплатить застройщику оговоренную в договоре цену.
- Дольщик должен принять квартиру после того, как застройщик направил дольщику заказным письмом/вручил лично под расписку уведомление о завершении строительства и необходимости принять объект. Делается это либо в сроки, указанные в договоре, либо в течение семи дней после получения уведомления.
- В случае, если дольщик не исполнил или исполнил ненадлежащим образом свои обязательства по договору, он обязан оплатить застройщику предусмотренные законом и договором неустойки/штрафы/пени и возместить убытки.
- Если дольщик уступает право на жилище, сделать он может это только после того, как уплатил цену договора, или переведя долг на нового участника долевого строительства одновременно с уступкой права. Уступка должна быть зарегистрирована в Росреестре, так же, как и ДДУ.
- После того, как был подписан акт приема-передачи жилья, дольщик может зарегистрировать свое право собственности на данный объект.
- Если застройщик привлекает денежные средства дольщиков, но не имеет на это право, дольщик может потребовать немедленного возврата принятых у него денег, уплаты процентов и возмещения убытков.
- Если застройщик нарушил срок, в который должен был передать жилище, дольщик может требовать пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщик – физическое лицо, то пеню в двойном размере (2/300 ставки рефинансирования).
- Если застройщик предоставил дольщику квартиру, но она выполнена не так, как оговаривалось в договоре или с нарушением технических регламентов или проектной документации, дольщик вправе потребовать, чтобы:
- застройщик за свой счет и в разумные сроки устранил все недостатки,
- застройщик уменьшил цену договора,
- застройщик возместил дольщику расходы по самостоятельному устранению недостатков.
- Дольщик может потребовать, чтобы застройщик составил акт о несоответствии объекта строительства требованиям качества и отказаться подписывать акт приема-передачи до тех пор, пока застройщик не устранит недочеты.
- Дольщик может в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ, если:
- застройщик не исполняет свои обязательства, которые оговорены в ФЗ № 214/ДДУ,
- существенно нарушил требования к качеству объекта.
- ДДУ можно расторгнуть и в судебном порядке, если:
- застройщик прекратил или приостановил строительство,
- значительно изменил проектную документацию,
- значительно изменил назначение общего имущества.
- Дольщик может потребовать ознакомиться пакетом документов о застройщике и объекте строительства.