Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Текущий и капитальный ремонт. Кто платит?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Перечни видов работ по капитальному ремонту содержатся в ведомственных актах (Положениях, Нормах и правилах.., Инструкциях, Рекомендациях, и проч..). Данные перечни виды работ разнятся в зависимости от вида объекта капитального строительства, его назначения.
Перечень работ по капитальному ремонту
Виды работ приведены в приложениях к ведомственным нормативным актам, тексты которых приведены во вложении к настоящей публикации:
Приложение 8. Перечень работ по капитальному ремонту зданий и сооружений (Постановление Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (вместе с «МДС 13-14.2000… «))
Приложение N 8. Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»)
Приложение 9. Перечень работ по капитальному ремонту зданий и сооружений (Приказ Минюста России от 28.09.2001 N 276 (в редакции от 24.01.2006) «Об утверждении инструкции по технической эксплуатации зданий и сооружений учреждений уголовно-исполнительной системы»)
Таблица 2.3. Перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, подлежащих к включению в состав работ, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом N 185-ФЗ («Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (утв. Госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ» 15.02.2013)
Капитальный ремонт нежилых помещений в Москве
Хорошее техническое состояние нежилых помещений позволяет обеспечить развитие самых различных направлений бизнеса.
Их можно использовать в качестве:
- офисов и общественных учреждений;
- производственных цехов и мастерских;
- торговых и складских зданий;
- мест общественного питания;
- лабораторий, типографий и многого другого.
Все это можно сделать, если предварительно выполнить качественный ремонт и отделку.
Что входит в перечень капитальных работ в многоквартирных домах?
Капитальный ремонт — это более серьезные изменения по сравнению с текущими работами, здесь действия преследуют более масштабные цели. Они направлены на обеспечение максимально комфортных условий для качественного результата промышленной или производственной деятельности.
Работы по проведению капитального ремонта включают в себя:
- Восстановление или замена строительных конструкций или элементов этих конструкций.
- Восстановление или замена систем инженерно-технического обеспечения или их элементов.
- Восстановление или замена отдельных элементов несущих конструкций с целью улучшения.
- Укрепление опор и стен здания.
- Ремонт прилегающей территории (канализационная сеть, замена асфальта).
Когда нужно разрешение?
Фактически, капремонт подразумевает полное или частичное восстановление прочности объекта капитальной застройки. Регламентом на проведение восстановительных работ в отношении частного и многоквартирного фонда является Градостроительный Кодекс и федеральное законодательство. Согласовать капремонт с районной администрацией и/или обслуживающей организацией (в т.ч. профильными инстанциями) необходимо, если будет производиться:
- переоборудование старых помещений или образование новых,
- плановый ремонт всего здания либо отдельных фрагментов, напрямую влияющих на прочность постройки (например, несущих стен);
- ремонт или замена элементов, отвечающих за безопасность строения и его инженерное оснащение.
Если работы, которые планируется произвести, не повлекут вышеперечисленных изменений и не нарушают требования безопасной эксплуатации зданий, то получать разрешение на проведение капитального ремонта не требуется. Однако, для грамотного восстановления объекта все же нужно получить экспертную оценку повреждений, амортизации и износа здания, а также подготовить проект.
Текущий и капитальный ремонт арендованных помещений
Какие работы относятся к ремонту, а какие к реконструкции. Текущий и капитальный ремонт арендованных помещений. Как арендатору отразить в бухучете и при налогообложении расходы на ремонт арендованного имущества.
Вопрос: ООО на ОСНО арендует нежилые помещения и здания и размещает в них аптеки. Какие затраты по текущему и капитальному ремонту арендованных помещений ООО может принять у себя в расходах в целях налога на прибыль?Какие первичные документы, кроме договора и актов выполненных работ требуются для подтверждения данных расходов в налоговом учете?
Ответ:
По вопросу включения затрат по текущему и капитальному ремонту в расходы при налогообложении прибыли
Текущий и капитальный ремонт производятся, когда необходимо устранить неисправность, которая мешает эксплуатировать объект, восстановить работоспособность. При этом свойства объекта не меняются.
К ремонту, например, относят снятие и монтаж дверных блоков, окон, бетонных полов и напольных покрытий, перегородок, вентиляции, стен.
А также установка сантехники, водопровода, канализационных и вентиляционных систем.
По вопросу оформления первичных документов
Для учета в расходах арендатора затрат на капитальный ремонт необходимо в договор аренды включить условие о том, что такой ремонт производится за счет собственных средств арендатора. Так как, если это не предусмотрено договором, то согласно законодательству капитальный ремонт должен производить арендодатель.
Для учета затрат важно обосновать необходимость ремонта. Необходимость ремонта можно подтвердить актом о выявленных неисправностях и дефектах основного средства, дефектной ведомостью. В акте указывают неисправности основного средства и предложения по их устранению. Приемку отремонтированного объекта оформляют специальным актом.
Например, по форме № ОС-3. Далее документ передают бухгалтеру. Получив акт, сведения о проведенном ремонте отразите в инвентарной карточке учета основного средства. Для этого можно воспользоваться типовыми формами № ОС-6, №ОС-6а или № ОС-6б.
При приемке зданий, сооружений или помещения, после строительно-монтажных работ, нужно оформить дополнительные бумаги. А именно акт приемки по форме № КС-2 и справку о стоимости выполненных работ и затрат по форме № КС-3. К слову, если в процессе ремонта меняли детали, то потребуется оформить акт о замене запчастей основного средства.
Типового бланка такого документа не предусмотрено, поэтому его можно составить в произвольной форме.
Обоснование
Какие работы относятся к ремонту, а какие к реконструкции
Ремонт и реконструкцию важно различать, так как в бухгалтерском и налоговом учете их отражают по-разному. Ремонт не меняет свойства объекта, его цель — устранить неисправность, которая мешает эксплуатировать объект, восстановить работоспособность.
Реконструкция меняет технологические свойства, увеличивает экономические показатели объекта, улучшает качество продукции или позволяет расширить номенклатуру. Виды работ, которые суды относят к ремонту и реконструкции, в справочнике ниже.
Используйте приведенные обоснования, чтобы отстоять право сразу полностью учесть расходы в налоговом учете.
Еще читайте: производственный календарь 2020 года с праздниками и выходными Россия
| Наименование работ | Обоснование | Решение суда |
| Ремонт | ||
| Замена системы вентиляции | Установка новой системы вентиляции взамен приточной не изменяет технологическое или служебное назначение помещений, не совершенствует производство и не повышает его технико-экономические показатели | Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.03.2016 № Ф07-2576/2016 |
| Капитальный ремонт арендованного имущества | Капремонт арендованного имущества — это не неотделимое улучшение имущества. Затраты на него не изменяют стоимость объекта, потому арендатору не надо учитывать их через амортизацию | Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 18.02.2016 N Ф10-167/2016 |
| Замена персонального компьютера на ноутбук на многооперационном обрабатывающем центре | Ноутбук установили вместо сломанного ПК — как часть компьютеризированной системы управления. Это не улучшило технико-экономические показатели обрабатывающего центра. То, что ноутбук как вид техники отличается от компьютера, не означает, что была реконструкция | Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.07.2017 № А17-3428/2016 |
| Восстановление чердака, потолка, полов и окон, поврежденных при пожаре | Цель работ — поддержать эксплуатационные качества здания. Не было изменений в площади здания, его технических характеристиках, их функциональном или технологическом назначении | Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 07.04.2016 № А81-2356/2015 |
| Ремонт помещений перед установкой нового оборудования | Ремонт помещений — это отдельная работа. Нет оснований считать, что она неразрывно связана с созданием нового оборудования. Оборудование — это отдельный объект основных средств, который можно установить в любом другом помещении | Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.06.2017 № А40-208839/2016 |
| Устройство бетонных полов, утепление и обшивка стен и кровли, смена ворот, устройство отопления из труб и теплоузла, установка внутреннего и наружного освещения, монтаж и подключение розеток | Назначение и конструктивные характеристики здания в результате строительных работ не изменились | Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 21.02.2019 № Ф06-43975/2019 |
| Замена изношенных частей вагона и установка некоторых новых деталей | Цель работ — восстановить утраченный технический ресурс вагонов. Техническое и служебное назначение вагонов в результате работ не изменилось. Продление срока службы вагонов — не признак реконструкции | Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20.01.2017 № Ф06-16712/2016 |
| Замена системы теплоснабжения на новую | Замена в здании уже существующих отопительных котлов — это капитальный ремонт здания. Это не создание нового основного средства и не изменение технико-экономических характеристик здания | Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13.11.2018 № Ф09-6766/18 |
| Замене отдельных элементов системы пожарообнаружения | После ремонта пожарной сигнализации здание не приобрело новых качеств и продолжает выполнять те же производственные функции. Остались неизменными площадь и высотность, не было усиления фундамента или перекладки внешних стен в целях обеспечения дополнительных нагрузок и т. п. | Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 27.06.2017 № Ф09-3674/17 |
| Снятие и монтаж светильников, дверных блоков, окон, бетонных полов и напольных покрытий, перегородок, вентиляции, стен, ограждений. Установка сантехники, водопровода и канализационных систем, вентиляционных систем, систем отопления | Целевое и функциональное назначение помещений не изменилось. Выполненные работы, в том числе по перепланировке, не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов недвижимого имущества. Монтаж сантехники, систем освещения и вентиляции обусловлен соблюдением обязательных санитарно-гигиенических норм. | Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.02.2019 № А53-32868/2017 |
| Покрытие асфальтом уже существующих бетонных погрузочных площадок | Необходимость вызвана физическим износом площадок. В результате работ улучшились качественные и технические характеристики площадок. Но не изменились транспортно-эксплуатационных показатели: параметры площадок, границы полосы отвода дороги, категория и классификация дороги, назначение и объем перевозок, скоростной режим и схема организации дороги | Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.01.2018 № А53-23697/2016 |
Комплексный капитальный ремонт
Этот вариант осуществляется в тех случаях, когда необходимо восстановить или заменить все изношенные, а также нефункционирующие элементы здания, включая инженерное оборудование.
При комплексном капитальном ремонте основным источником информации выступает Отчет по результатам технического обследования здания. В зависимости от категории технического состояния, степени физического износа и наличия дефектов и повреждений принимается решение по видам и объемам восстановиттельных работ. В случае необходимости ремонтируются или усиляются элементы конструкций, частично или полностью заменяются инженерные сети, от состояния которых напрямую зависит безопасность дальнейшей эксплуатации сооружения. В результате капитального ремонта так же может быть изменен и приведен к современному состоянию архитектурный облик здания.
Комплексный капитальный ремонт здания можно выполнять раз в десять лет, заменяя пришедшие в негодность узлы конструкции и инженерных систем, это позволит без существенных капиталовложений поддерживать нормативное состояние объекта.
Отметим, что при комплексном капитальном ремонте не затрагивается и не меняется несущая система здания. Не допускается выполнять пристройки, надстройки или частичные разборы несущих конструкций. Усиление возможно только в случае наличия дефектов и разрушений, и в случае потребности восстановить эксплуатационные характеристики конструкции, но никак не в случае изменения нагрузок в здании, иначе это нужно трактовать уже как реконструкцию. В этом и заключается основное отличие капремонта от реконструкции.
Перечень услуг и/или работ по капремонту общего имущества
В соответствии с п. 1 ст. 166 ЖК РФ в перечень работ по капитальному ремонту входят:
- починка крыши;
- ремонт внутридомовых инженерных систем тепло, электро-, газо-, водоснабжения и водоотведения;
- восстановление фасада и фундамента дома;
- замена и модернизация лифтов и шахт;
- ремонт подвальных, машинных и блочных помещений.
Выполнение данных работ осуществляется за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован из минимального размера взноса, установленного региональным законодательством. По решению органа исполнительной власти список работ может быть дополнен следующими ремонтными работами по:
- утеплению фасада;
- устройству выходов на кровлю;
- установке приборов учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе и общедомовых счетчиков;
- переустройству невентилируемой крыши.
По решению собственников жилья ежемесячный взнос на капремонт МКД может быть увеличен (п. 4 ст. 166 ЖК РФ). Средства, собранные за счет повышения могут быть потрачены на финансирование любых услуг и работ по ремонту общедомового имущества.
Например, оплату услуг по строительному контролю, разработку проектной документации, а также для погашения кредитов, израсходованных на проведение капремонта.
Что включают в себя входящие в КП виды: комплексный и выборочный
Согласно п.1.3 раздела 1 Приказа Госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ» от 15.02.2013 года классификация капитального ремонта МКД включает в себя два вида:
- Выборочный – предусматривает восстановление или замену отдельных элементов жилого дома, что направлено на возмещение их износа.
- Комплексный — в его рамках обязаны сделать вот что: ремонт или обновление конструктивных элементов и инженерного оборудования, включая их модернизацию. При этом комплексный капитальный ремонт может затрагивать весь дом или его отдельные крупные участки.
В целом же отнесение к тому или иному виду ремонта зависит от следующих факторов:
- технического состояния МКД;
- разновидности планировки;
- степени благоустроенности внутри дома.
Самопроизвольный захват подвала
Нередко происходит незаконный захват подвального помещения многоквартирного дома. Чаще всего причина таких правонарушений кроется в том, что собственники не знают о том, что они являются владельцами технического этажа, а также из-за нестабильности в стране в 90-е годы. Проблема в том, что «фальшивые» владельцы упорно доказывают свои права на технический этаж, аргументируя это вложенными материальными средствами на капитальный ремонт и перепланировку. Но эти доводы не имеют никакой юридической силы, поэтому жильцы многоэтажного дома могут смело отстаивать свои права.
Читать дальше: Можно ли получить налоговый вычет по дарственной
Поможет восстановить справедливость в данном случае подача иска в суд.
Капитальный ремонт дорожного покрытия:
«…капитальный ремонт дорожного покрытия — комплекс работ, при котором производится полное восстановление и повышение работоспособности дорожной одежды и покрытия, земляного полотна и дорожных сооружений, осуществляется смена изношенных конструкций и деталей или замена их на наиболее прочные и долговечные, повышение геометрических параметров дороги с учетом роста интенсивности движения и осевых нагрузок автомобилей в пределах норм, соответствующих категории, установленной для ремонтируемой дороги, без увеличения ширины земляного полотна на основном протяжении дороги…» (извлечение из Распоряжения Министерства ЖКХ МО от 29.06.2015 N 125-РВ «Об утверждении Правил благоустройства территории городского округа Балашиха Московской области»)
Не выполняются или некачественно выполняются работы по текущему ремонту, куда обращаться
Главной проблемой текущего обслуживания и ремонта многоквартирных домов остаётся отсутствие должного контроля за действиями подрядчиков.
Все результаты операций, проводимых в рамках обслуживания и текущего ремонта, подлежат сдаче собственникам общего имущества. Владельцы должны оценить качество проведённых работ.
Если управляющая компания нарушает установленный порядок проведения текущего ремонта, или производит работы некачественно, то следует обратиться к ней с письменной претензией. Представителю собственников жилья следует указать свои замечания в акте приёмки работ. И потребовать бесплатного устранения недостатков.
Если метод переговоров не помогает, то следует обращаться в муниципальную жилищную инспекцию с жалобой. В случае обнаружения нарушений представители государства привлекут управляющую компанию к ответственности и вынесут предписание об устранении недостатков ремонта.
Различия в сроках проведения
Текущий ремонт проводится часто, обычно раз в полгода. Само название говорит о том, что он является периодичным, даже почти постоянным. В подъезде он обязан проводиться раз в три-пять лет. Внеплановые работы имеют срочный характер.
Работы производятся:
- при протечке кровли — в течение 1 суток;
- ремонт канализационных систем — 5 суток;
- повреждение стены — 1 сутки;
- восстановление оконных и дверных блоков зависит от времени года — до трёх дней;
- электроснабжение восстанавливается не позднее 7 дней — при крупной аварии;
- проблемы с газопроводом, водоснабжением, электрооборудованием решает ресурсоподающая организация в течение суток;
- ремонт оборудования лифта — 1 сутки.
Наличие в жилом доме собственников с задолженностью по оплате денег в фонд проведения текущего ремонта не станет причиной для отказа в проведении запланированных видов работ.
Периодичность выполнения работ по капитальному ремонту устанавливается в соответствии с ведомственными строительными нормами 58-88 (р) Госкомархитектуры «Положение об организации и реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», введёнными 01.07.1989.
Учитывается факт того, что каждое здание представляет собой набор конструктивных элементов, каждый элемент имеет свой период эксплуатации.
Например, различают сроки эксплуатации:
- фундамента или несущих стен — до 150 лет;
- кровли — от 15 до 80 лет;
- полы — от 20-80 лет.
Ещё меньший срок службы у внешних фасадов, внутренней отделки помещения. Неблагоприятная климатическая среда — зона повышенной влажности или постоянного холода — оказывают негативную роль на здание, снижают время эксплуатации. Это учитывается при составлении плана проведения капитальных работ по ремонту.
Капитальный и текущий ремонт имеют существенные отличия между собой. Однако их проведение решает одну важную задачу — поддержание работоспособного состояния здания с целью продления периода его эксплуатации.
>Кто платит за капитальный ремонт нежилых помещений? Должны ли собственники это делать?
Леонид Дроздов: Что входит в капитальный ремонт квартиры
Капитальный ремонт – это не просто реальный способ превратить имеющиеся квадратные метры в квартиру своей мечты. Еще это крайне ответственное, сложное, многоэтапное мероприятие, требующее и соответствующего отношения, и финансовых ресурсов, и подключения к работам экспертов.
Стоит ли обращаться к профессионалам?
Не акцентируя внимание на вопросе качества, теоретически сделать косметический ремонт в нескольких комнатах, переклеить обои или уложить новый ламинат на пол, может среднестатистический обыватель. Если у него есть время, силы и желание делать все самому.
С капитальным ремонтом ситуация кардинально иная. В него входят такие работы, которые невозможно сделать без навыков, опыта, знаний. Пренебрегая ими, вы рискуете не просто переплатить за переделку, но и жертвуете безопасностью. Чего только стоят ошибки в укладке проводки или водопровода своими силами, не говоря о демонтаже несущих конструкций.
Среди фирм, предлагающих ремонт, предпочтение стоит отдать тем, кто практикует комплексный подход «под ключ». Это избавит вас от необходимости искать новых специалистов на каждом этапе и выслушивать недовольство мастеров о работе предыдущих коллег.
Обратите внимание, что оптимальным для заказчика становится формат оказания услуг без предоплаты – поэтапный расчет за выполненные работы на основании сметы.
Предварительный этап: общение, замеры, составление проекта и сметы
Начальный и один из наиболее важных этапов – это совместный диалог заказчика и исполнителя. Обговариваются пожелания и возможности, все нюансы и планы.
Уточняется все, вплоть до расстановки будущей мебели и розеток, что переносится, а что остается на месте, какие коммуникации проводить, какую отделку делать и так далее. Опциональной, но крайне полезной услугой является разработка 3D проекта с визуализацией и подключение интерьерного дизайнера.
Мы можем выделить следующие этапы проведения капитального ремонта после проведения технического обследования:
- Подготовка проекта. Согласовывать его с надзорными органами нужно только в тех случаях, когда вносятся существенные изменения в инженерные сети, планировку, внешний вид и цветовое оформление фасада.
- Составление и согласование с заказчиком сметы.
- Подписание договора на выполнение работ.
- Подготовительный этап (здание освобождается от техники, оборудования и мебели, проводятся демонтажные работы).
- Общестроительные работы.
- Фасадные работы (отделка, покраска, восстановление).
- Внутренние работы (отделка помещений, монтаж дверей, розеток и выключателей, сантехнического оборудования).
- Подключение к инженерным сетям.
- Пусконаладочные работы.
- Осмотр здания с заказчиком и подписание акта.