Нюансы обмена квартиры на дом и другую недвижимость: как и где оформить договор?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нюансы обмена квартиры на дом и другую недвижимость: как и где оформить договор?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Так что же такое обмен квартиры? В классическом и юридическом понимании — это сделка с жильем, при которой каждая из сторон обязуется передать жилое имущество в собственность другой стороне (статья 567 ГК РФ). До приватизации обмен квартиры был единственным способом изменения жилищных условий, но сегодня в большинстве случаев обмен происходит через куплю-продажу. Обменять квартиру классическим способом — дело весьма сложное и хлопотное, поскольку необходимо найти такой вариант, который бы устроил обе стороны одновременно. Если же в обмене участвует более двух сторон, то сложность сделки возрастает в несколько раз.

Какие документы готовить на обмен квартир между городами

Перед оформлением договора мены понадобится собрать пакет документов и запросить аналогичный у второго участника сделки. В пакет входят:

• паспорта собственников для подтверждения личности;
• выписка из ЕГРН для подтверждения прав собственности на квартиру;
• согласие супруга (супруги) на сделку;
• справка о прописанных жильцах;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• техпаспорт БТИ (если в квартире была перепланировка — на третьей странице будет отметка о проведённых изменениях).

Аналогичные документы должен предоставить собственник второй квартиры.

После заключения договора для регистрации права собственности будут нужны:

• паспорта собственников;
• выписки из ЕГРН на обе квартиры;
• сам договор мены;
• согласие супругов;
• оплаченная госпошлина от обоих участников сделки.

РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
2. Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
3. Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
4. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
5. Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
6. После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
7. Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
2. Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
   • какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
   • какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
   • использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
3. Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
4. Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.

Отдельного закона, который бы полностью регулировал эту процедуру, нет, но есть ряд статей в разных законодательных актах.

• Статья 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что каждая сторона берет на себя обязанности передать в распоряжение другой стороны один товар. Каждая из сторон признается одновременно и продавцом, обязующимся продать, и покупателем, обязующимся принять.
• Статья 31 ГК РФ. Объясняет процедуру обмена: если обмениваемые объекты имуществом имеют одинаковую стоимость, соглашение считается равноценным, если разную – неравноценным и предполагает доплату одной из сторон. Сделка проводится только с объектами недвижимость, мена доли квартиры на деньги невозможна, это уже будет договор купли-продажи.
• Информационное письмо от 24.09.2002 г. под №69. Разъясняет нюансы, касающиеся количества и наименований объектов, подлежащих мене.

Практика показывает, что наличие многих нюансов, которые обычно возникают во время подобных соглашений, требуют обращения к реальным договорам, уже закрепленным в судовом порядке. Почерпнуть информацию можно на официальном сайте районного суда.

Какие документы понадобятся собственникам?

Для заключения соглашения по обмену квартиры на дом (и обратно) нужно подготовить следующий пакет документов:

1. Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость: свидетельство, выписка ЕГРН, договор купли-продажи или наследства или дарения;
2. Выписки из БТИ и из паспортного стола;
3. Согласие (разрешение) мужа/жены на совершение сделки и отказы от претензий на собственность от других жильцов;
4. Кадастровый паспорт;
5. Домовая книга;
6. Паспорт;
7. Выписка из ЖЭКа (или ТСЖ, УК, СНТ) об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
8. Документы на право владения землей, кадастровый паспорт;
9. Акт проведения межевания земельного участка.

Все бумаги должны быть предоставлены обязательно в оригинале. Далее с них снимаются копии и заверяются нотариусом.

Стоимость и госпошлина

Размер госпошлины за регистрацию соглашения – 200 рублей. Уплачивает в банк одна из сторон по договоренности или обе в долях.

Размер госпошлины за регистрацию собственности на объекты недвижимости – 200 рублей. Уплачивает в банк новый собственник.

Сумма доплаты по договору указывается ее получателем в декларации о доходах по итогам года. С нее предстоит оплатить НДС в размере 13% суммы доплаты, если она владел этой собственностью менее трех лет.

Продавец вправе применить к этой сумме налоговый вычет до 1 миллиона рублей. Если срок владения три и более лет – налог не платится.

Сопровождение такого типа договора в стандартных случаях столичные юристы оценивают сейчас в сумму порядка пятнадцати тысяч рублей.

Необходимый пакет документов для оформления сделки обмена

Оформление сделки напоминает обычный процесс купли-продажи недвижимости. Нужно собрать пакет документов и составить договор.

Какие документы нужны:

В пакете документов должны быть:

1. Паспорта собственников.

2. Правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы.

3. Нотариально удостоверенное согласие супруга, если происходит обмен совместной собственности.

4. Заявление на регистрацию сделки в Росреестре.

5. Квитанция об оплате госпошлины.

6. Договор с указанием величины доплаты или с указанием, что мена происходит без доплаты.

7. Отчет об оценке для определения стоимости квартиры, если стороны решили оценить объекты с помощью специалиста.

Для ФНС сделка по обмену выглядит как две сделки по купле-продаже. Нужно будет заплатить НДФЛ, если не пройден пятилетний порог владения. Порог может быть и 3 года, если жилье единственное, получено в наследство от близкого родственника или было подарено.

Для обеспечения юридической защиты при обмене нужно, чтобы интересы каждой стороны представлял юрист или риелтор.

Остались вопросы? Самолет Плюс поможет вам разобраться!

Обмен квартиры или альтернатива

В обиходе под обменом подразумевается любая сделка с жильем, при которой новая квартира приобретается взамен существующей. До 1990 года обмен был практически единственным способом изменения жилищных условий. С развитием современного рынка недвижимости «классический» обмен уступил место так называемому «обмену через куплю-продажу».

С юридической точки зрения обмен может быть осуществлен лишь между нанимателями неприватизированного жилья. Если же в сделке участвуют квартиры, находящиеся в собственности, применяется юридический термин «мена». При этом в большинстве случаев обменные по сути операции совершаются путем продажи одной квартиры и покупки другой, то есть юридически обменами не являются.

Виды обмена.

Обмен квартиры – дело гораздо более сложное и хлопотное, чем «альтернативная сделка». Ведь для его осуществления требуется, чтобы вас устроила другая участвующая в обмене квартира, а ваша квартира в свою очередь устроила хозяев той квартиры. Соответственно, если число квартир, участвующих в обмене, больше двух, сложность подобного «увязывания» интересов возрастает в геометрической прогрессии. Получаем «альтернативную цепочку». Суть схемы такова. Квартира, предлагаемая к обмену, выставляется на продажу. После того, как покупатель на нее найден, для продавцов подбирается устраивающая их квартира из числа тех, что продаются на открытом рынке. Конечно, такая схема сама по себе гораздо более удобна, чем прямой обмен, так как позволяет избежать необходимости согласования встречных интересов обменивающихся. Однако есть небольшая проблема: для того, чтобы «альтернативная цепочка» осуществилась, в самом ее начале должен находиться «чистый» покупатель, или покупатель с «живыми деньгами», который готов к приобретению за деньги, ничего не продавая, а в конце «цепочки» должна находиться «свободная» квартира (т.е. продавцу взамен продаваемой квартиры нет необходимости приобретать иное жилье).
Схема обмена. В сделке участвуют приватизированные квартиры. Поэтому переход права собственности осуществляется на основании договоров купли-продажи. И в этом смысле технология проведения сделки ничем не отличается от обычной покупки и продажи жилья.

Риелтор, собирающий «цепочку», должен быть совершенно уверен, что все участвующие в обмене квартиры не содержат правовых дефектов. После завершения построения «цепочки» и экспертизы участвующих в обмене квартир следует подготовка необходимых документов. Далее совершается

сделка – взаиморасчеты между участниками в случае, если обмен совершается с доплатой, подписание и подача на государственную регистрацию договоров купли-продажи. Завершается сделка после получения зарегистрированных документов, перепрописки и физического освобождения обмениваемых квартир.

Пакет документов

Поскольку юридически оформление обменов, в которых участвуют квартиры, находящиеся в собственности, осуществляется посредством заключения участниками сделки договоров купли-продажи либо мены (к которым, в соответствии с действующим гражданским законодательством, применяются все основные правила, установленные для купли-продажи), пакет документов, необходимый для проведения сделки, не имеет отличий от необходимого при продаже квартиры. В стандартном случае в такой пакет должны входить:

— правоустанавливающие документы, в соответствии с которыми квартира находится в собственности (договоры передачи, купли-продажи, мены, дарения; свидетельства о праве на наследство, для домов ЖСК — справка о выплаченном пае).

— кадастровый паспорт помещения, в состав которого входят экспликация и поэтажный план квартиры. Этот документ выдается по запросу в районном БТИ. В случае нотариальной формы заключаемого договора в состав необходимого пакета добавляется справка об оценочной стоимости. Если кадастровый паспорт на квартиру предоставлялся ранее, и данные эти есть в Росреестре, то предоставлять кадастровый паспорт нет необходимости. — документы, получаемые в ЕИРЦ: выписка из домовой книги — для всех сделок, и копия финансового лицевого счета для сделок, совершаемых в нотариальной форме. В настоящее время некоторые ЕИРЦ вместо этих документов выдают так называемый «Единый жилищный документ». — паспорта и свидетельства о рождении участников сделки. — свидетельства о браке, расторжении брака (при необходимости). — нотариальное согласие супруга на сделку (при необходимости, если квартира приобреталась в период брака). Исключениями из данного правила являются квартиры, полученные в собственности на безвозмездной основе (унаследованные, приватизированные и полученные в дар). Также в получении согласия нет необходимости, если между супругами заключен брачный контракт, предусматривающий единоличную собственность супруга на квартиру. В этом случае такой контракт потребуется для проведения сделки. Кстати, при отсутствии брачного контракта согласие второй половины необходимо не только на продажу, но и на покупку другого жилья. — если в операции обмена участвуют несовершеннолетние, необходимо запастись также распоряжением местных органов власти. Получить его можно в отделе опеки и попечительства несовершеннолетних районной управы. В дополнение к приведенному списку могут потребоваться различные иные документы, обусловленные спецификой предстоящей сделки. Перечень таких документов определяется в каждом конкретном случае индивидуально.

Доплата

Найти квартиры абсолютно идентичные по параметрам, месторасположению, а значит и цене крайне сложно. Поэтому при обмене существует механизм доплат. Как правило, расчет доплаты осуществляется исходя из текущих рыночных цен квартир, участвующих в обмене.

Однако при проведении расчета необходимо учитывать, что прямой обмен – инструмент тонкий. Успех операции во многом зависит от готовности к сотрудничеству всех участников сделки.

Надо уметь договариваться, искать компромиссы, и желаемое станет действительным — а Вы счастливым собственником новой квартиры.

• договор мены;
• паспорта сторон по договору или свидетельства о рождении (если стороной является ребенок);
• нотариальное согласие супругов (если квартира приобретена в браке);
• правоустанавливающие документы (это документы на основании которых были приобретены квартиры ранее). Если вы не знаете, что это за документ возьмите в руки свидетельство о регистрации права, в разделе «Документы-основания» они указаны;
• свидетельство о регистрации права;
• кадастровый паспорт квартиры;
• квитанция об уплате гос. пошлины.

Дополнительно при регистрации могут потребовать:

• справки о задолженности по коммунальным платежам;
• выписки из домовых книг или справка о составе семьи;
• документы подтверждающие законность перепланировок;
• заключения об оценке объектов;
• письменное согласие на обмен от органов опеки и попечительства (если в квартире проживали несовершеннолетние или недееспособные/ограниченно дееспособные граждане).

Еще пару десятков лет назад процедура обмена жилых помещений производилась одномоментно, это было связано с отсутствием частной собственности. Все объекты недвижимости принадлежали государству, потому можно было достаточно легко обменять один на другой. С возникновением института частной собственности данная процедура претерпела значительные изменения.

Сегодня, по сложившейся практике сделки данного характера производятся путем встречной купли-продажи. Что это значит? Это говорит лишь об особенности оформления сделки документально. Правоустанавливающим документом по сделкам такого характера будет не договор обмена, а договор купли-продажи. Причем, их будет сразу 2.

Для того чтобы стало понятнее, проще рассмотреть на конкретном примере. Итак, гражданин А имеет в собственности индивидуальный жилой дом, гражданин Б является собственником квартиры, они решили произвести обмен данных помещений.

Документы будут оформлены следующим образом: договор купли-продажи дома, по которому гражданин А будет выступать продавцом, а гражданин Б – покупателем, а также договор купли-продажи квартиры, по которому гражданин Б будет выступать продавцом, а гражданин А – покупателем. После государственной регистрации сделок, гражданин А станет полноправным собственником квартиры, а гражданин Б, в свою очередь, приобретет объем прав на жилой дом.

Данная процедура является особенностью оформления обмена жилых объектов.

Однако, помимо данной особенности, существует целый ряд действий, который необходимо будет выполнить в ходе произведения обмена. Итак, из каких этапов будет состоять обмен такого характера.

Обмен квартир в Москве без посредников, с доплатой, база данных объявлений

Портал ГдеЭтотДом.РУ поможет обменять жилье в Москве, Санкт-Петербурге или между городами России. В базе объявлений регулярно появляются новые предложения от риэлторов, частных лиц и агентств недвижимости.

Выгодный и удобный вариант обмена квартиры в Москве на типовое жилье или на коттедж подобрать довольно сложно. Когда двухкомнатная квартира разменивается с покупкой однокомнатной квартиры и доплатой, всегда остается открытым вопрос о размере суммы этой доплаты. А при размене между городами возникают неудобства при оформлении документов на расстоянии.

Большая часть сделок по обмену квартир в Москве и между городами осуществляется либо с целью улучшить жилищные условия, либо получить дополнительные денежные средства.

Поэтому, чаще всего происходит обмен однокомнатной квартиры на двухкомнатную или на дом с доплатой, и наоборот. Часто встречается и равноценный размен, связанный с желанием сменить место проживания при перемене работы или семейного положения.

Равноценный обмен может также осуществляться между городами России.

Если жилое помещение в многокрвартирном доме меняется на дом без приусадебного участка, следует понимать, что такой участок всё же есть, а именно – земля под самим зданием.

У продавца должны быть полноценные документы о выделении места под застройку или добросовестном приобретении объекта.

Договор мены квартиры на земельный участок – соглашение, при котором одна из сторон в момент его реализации лишается жилья. Такая сделка особо уязвима с точки зрения возможности ее расторжения.

Существование отмеченных «подводных камней» приводит к тому, что, несмотря на перечисленные преимущества, такой формат практикуется скорее в виде исключения. Выбирая данную форму сделки, необходимо тщательно взвесить все «за» и «против».

Какие документы необходимы?

Контракт должен быть подписан сторонами (3 экземпляра).

К договору должны быть приложены

• план участка, на котором расположено жилье, a
• поэтажный вид здания, на котором расположено жилье, и
• Передаточный акт, подписанный контрагентом.

Необходимо следующее.

• Заявление собственника имущества, а также
• документы, удостоверяющие личность сторон (паспорт, вид на жительство, свидетельство о рождении), консультативные документы для юридических лиц, a
• доверенности (при необходимости), a
• Подтверждение оплаты пошлины; и
• Карта участка под домом; и
• Нотариальное согласие или личная явка (при наличии) супруга части, а также
• документ, подтверждающий право контрагента на объект и технический паспорт объекта, если
• согласие или личное присутствие нотариуса третьей стороны сделки, если коммерсант согласен нести бремя
• разрешение органов комиссии, если в обмениваемом объекте проживает ребенок.

После того, как стороны совершили три последовательных шага, происходит передача собственности на недвижимость.

1. （ В случае регистрации договора в местном отделении государственной собственности на территории одного из (выбранных) объектов недвижимости, происходит смена государственной собственности. Документы подаются в это отделение.
2. Они действительно предлагают друг другу имущество и подписывают операцию передачи. Во время передачи имущества стороны меняют документ и проверяют, действительно ли они отвечают друг другу в момент передачи, и решают все вопросы, связанные с этим несоответствием.
3. Новый владелец квартиры регистрирует право собственности в отделении Федеральной регистрационной службы по месту своего нахождения и представляет ряд документов приобретенной недвижимости. Новый владелец дома регистрирует право собственности на дом и участок под ним и предъявляет серию документов на приобретенный дом и участок под ним в отделении Росреестра по месту нахождения дома.

Какие нужны документы?

Для заключения договора обмена недвижимости вам потребуется пакет документов от сторон, являющихся собственниками. Необходимые документы для обеих сторон:.

1. Паспорт.
2. Нотариальное согласие супруга относительно сделки.
3. Лицензия от органов опеки и попечительства, если в обмениваемой квартире проживают дети.

Документация на квартиру:.

1. Документ, подтверждающий права собственности.
2. Информация о зарегистрированных жильцах.
3. Техническая инвентаризация из бюро технической инвентаризации.
4. Выписка о неоплаченных счетах за коммунальные услуги и аренду.
5. Справка из единого государственного реестра недвижимости.
6. Справка из налоговой инспекции об уплаченных налогах на недвижимость.
7. Отчеты об оценке (по запросу сторон).

В дополнение к вышеперечисленному, документация по дому может включать в себя

1. Фотография цокольного этажа, на котором расположен дом.
2. Технический паспорт и проект здания.
3. Регистрация домовладения.

Документация на участок:.

1. Документация на право собственности.
2. Планировочный план.
3. Свидетельство о виде разрешенного использования, категории земель (всю информацию можно получить в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц).
4. Документы, относящиеся к зарегистрированным на участке строениям — Свидетельство о праве собственности (при отсутствии такого свидетельства информацию также можно найти в свежей выписке из ЕГРЮЛ).
5. Кадастровые документы.

Похожие записи:

• Минимальная пенсия в Москве с 1 января 2023 года превысит 23,3 тыс. рублей
• Выплаты по КАСКО при ДТП: оформление, сроки обращения
• Можно ли продавать энергетики до 18 лет?