Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как расторгнуть договор аренды недвижимости?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы ИНКОМ-Недвижимость Кирилл Кокорин:
На территории РФ существует два вида регистрации граждан в жилых помещениях: регистрация по месту жительства и регистрация по месту пребывания. В вашем случае временная прописка — это регистрация по месту пребывания.
Регистрация по месту пребывания и снятие с регистрации по месту пребывания осуществляются не на основании договора найма/аренды, а на основании заявления собственника (собственников) жилого помещения. Для досрочного снятия с регистрации по месту пребывания собственнику достаточно будет подать заявление в ФМС через МФЦ (при наличии в вашем городе МФЦ) о снятии гражданина с регистрации по месту пребывания. Независимо от того, как исполняет свои обязательства по договору арендатор, после поданного собственником заявлении о снятия с регистрации он будет снят. При этом не потребуется согласия такого арендатора.
Что касается ненадлежащего исполнения арендатором договора аренды: вам необходимо поставить вопрос либо о досрочном расторжении договора, либо направить арендатору претензию с требованием погасить задолженность.
Расторжение договора аренды в судебном порядке
Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;
– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;
– когда арендатор существенно ухудшает имущество;
– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.
При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.
Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.
Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.
Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.
Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.
Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.
Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.
Комментарии к ст. 83 ЖК РФ
1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время соглашением сторон. Однако закон предоставляет только нанимателю право в любое время во внесудебном порядке расторгнуть по своему усмотрению договор социального найма жилого помещения односторонним действием, не связывая его какими-либо основаниями. Мотивы такого расторжения, внутренние побуждения нанимателя не имеют значения, юридически безразличны. Разумеется, в этом случае требуется согласие всех членов семьи, в т.ч. временно отсутствующих, и представителя несовершеннолетних членов семьи.
Право нанимателя расторгнуть договор найма жилого помещения основано на гражданско-правовой норме, предусматривающей односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. Поскольку это право осуществляется по одностороннему волеизъявлению нанимателя, оно не может нарушить его конституционные права и свободы.
2. При расторжении договора социального найма наниматель, согласно ч. 2 комментируемой статьи, должен в письменной форме получить согласие проживающих совместно с ним членов его семьи. Законодатель не упомянул о дальнейшей судьбе этого письменного документа и о его юридическом значении. Наниматель совместно с членами своей семьи вправе выехать из помещения и без обязательного оформления между собой этих отношений в письменном виде. Воля нанимателя и членов его семьи может быть выражена путем прямого и явного волеизъявления в позитивной форме, а также в форме конклюдентного действия, когда воля вытекает из совершенного действия, а не из прямого волеизъявления. Например, выезд нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место.
Выезд на постоянное жительство в другое место надо отличать от временного отсутствия. Выезд на постоянное жительство определяется намерениями нанимателя. При этом не имеет значения, получил ли он в новом месте жительства другое помещение, переехал ли в другой населенный пункт и т.п.
Доказательствами такого намерения могут быть, например, устройство его на другую работу на основании трудового договора (кроме срочного), получение другого жилого помещения для постоянного жительства, кроме случаев сохранения прежнего помещения независимо от сроков отсутствия в нем, вселения в качестве члена семьи к другому лицу и т.п. Любое из доказательств должно оцениваться с учетом других доказательств и не имеет абсолютного значения, все доказательства подлежат учету и оценке в совокупности с другими доказательствами. Необходимо учитывать, что речь может идти о переезде в другой населенный пункт или в другое жилое помещение в пределах того же населенного пункта.
3. Действующее законодательство не предусматривает обязательного совместного проживания членов семьи, даже супругов. Поэтому действие нанимателя или одного из членов семьи (например, выезд на постоянное жительство в другое место) не означает, что аналогичная воля выражена и остальными членами семьи. Если они не выразили волю в позитивной форме, необходимо в отношении каждого из них доказать совершение им конклюдентного действия. При этом возможно, что один член семьи выехал из помещения навсегда, а другой временно, например в качестве сопровождающего.
Члены семьи нанимателя не обязаны переезжать с ним в другой населенный пункт на постоянное жительство. В частности, члены семей офицеров, военнослужащих, проходящих службу по контракту, не обязаны сопровождать их при переводе в другой населенный пункт.
4. Особенно остро стоит вопрос о возможности расторжения договора социального найма жилого помещения при получении нанимателем другого жилого помещения с точки зрения защиты прав членов его семьи. Член семьи нанимателя не обязан переселяться в предоставляемое нанимателю жилое помещение. Он вправе остаться в занимаемом помещении, даже если нанимателю будет в результате отказано в предоставлении нового жилого помещения. Переезд членов семьи и расторжение договора найма жилого помещения возможны только при выражении ими согласия на переезд. А это — предмет соглашения между нанимателем и членами его семьи.
Приобретение гражданином в собственность квартиры и проживание в ней само по себе не может расцениваться как отказ этого гражданина и членов его семьи от прав на жилую площадь, занимаемую по договору социального найма.
Думается, что во избежание последующих споров более правильно будет, если наниматель известит наймодателя о выезде в другое постоянное место жительства, поскольку, как сказано выше, он может выехать и временно по каким-либо причинам.
5. При выезде нанимателя и членов его семьи из жилого помещения договор найма считается расторгнутым со дня выезда. Это правило имеет практическое значение при споре о том, имели место выезд или временное отсутствие.
В отличие от нанимателя наймодатель может расторгнуть договор социального найма жилого помещения в одностороннем порядке только по установленному законом перечню оснований. При этом, поскольку последствием расторжения договора является выселение, данные основания могут быть определены только федеральным законом.
6. Расторжение договора следует отличать и от признания его недействительным. Недействительный договор должен быть признан несуществующим с момента заключения, а при расторжении договора он прекращает действие лишь с момента расторжения. Так, договор социального найма становится недействительным в случае признания недействительным решения о предоставлении жилого помещения, на основании которого он заключен, либо если он заключен без такого решения.
Это различие имеет существенное практическое значение, например, при определении действительности принятия решения о предоставлении жилого помещения (принято оно в отношении свободного помещения или занятого в момент принятия решения).
7. Расторжение договора социального найма жилого помещения следует отличать и от выселения. Во-первых, выселен может быть один из участников договора на стороне нанимателя без расторжения договора. Во-вторых, выселяться может лицо, вообще не участвующее в договоре найма жилого помещения (самоуправно вселившееся лицо, поднаниматель, временный жилец). В-третьих, договор может расторгаться с лицом, не проживающим в жилом помещении (выехавшим на постоянное жительство в другое место), т.е. выселения которого вообще не требуется.
Последствиями расторжения договора социального найма жилого помещения являются утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения.
8. Основанием прекращения договора найма жилого помещения может быть гибель объекта договора социального найма (жилого помещения).
При гибели объекта договора (например, в результате землетрясения) не требуется волеизъявления сторон для прекращения договора. Когда же речь идет о домах, сносимых в силу их непригодности для проживания или по другим основаниям, либо об их переоборудовании для использования в других целях, волеизъявление сторон требуется, поскольку должны быть решены вопросы, связанные с условиями выселения.
Таким образом, когда речь идет только о предстоящем прекращении существования жилого помещения, хотя бы и в силу обстоятельств, за которые ни одна из сторон договора не отвечает, договор должен быть расторгнут по волеизъявлению хотя бы одной из сторон, чаще всего наймодателя. Если другая сторона не согласна с расторжением, спор становится предметом судебного рассмотрения.
9. Чаще всего приходится прибегать к судебному рассмотрению таких разногласий потому, что расторжение договора связано с выселением. К тому же подобное выселение обусловлено предоставлением другого жилого помещения, благоустроенного или неблагоустроенного, и суд отказывает в расторжении договора до тех пор, пока нанимателю и членам его семьи не будет предоставлено жилое помещение, полагающееся им по закону.
Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме. Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором. Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:
- соглашение о разрыве сотрудничества.
- постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
- факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
- арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
- акт возврата имущества владельцу.
- чек, подтверждающий выплату пошлины.
- прочие бумаги (по требованию).
Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.
Как провести досрочное расторжение договора аренды квартиры
Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно, знают не все наниматели, и это может стать источником обмана (например, если собственник будет выдвигать какие-то дополнительные условия или требовать дополнительную плату).
Наниматель может расторгнуть договор в любой момент, если согласны все проживающие с ним люди. Но выехать из квартиры сразу не получится, потому что уведомить собственника надо за три месяца. Для этого необходимо оформить уведомление и вручить его лично или по почте.
Если с жильем что-то произошло и оно стало непригодным для проживания, расторгнуть договор можно через суд.
А вот собственник может расторгнуть договор в двух случаях:
- Проживающие не платят шесть месяцев и больше (при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа).
- Проживающие или третьи лица нанесли квартире урон, за который не хотят платить.
Оформление прекращения договора найма
Расторжение договоров найма жилых помещений не требует особенного оформления. По сути дела, его вообще можно никак не оформлять, при наличии уведомления о расторжении или квитанции об отправке почтой такого уведомления. Однако если вы не хотите проблем, то лучше завершить арендные отношения составлением акта приема-передачи. Зачем это нужно?
Акт приема-передачи — это документ, удостоверяющий несколько ключевых моментов: дату выезда жильца из помещения, факт возврата ключей, и отсутствия повреждений в переданном имуществе (как помещения, так и движимых вещей, например техники или мебели), завершение всех расчетов на момент составления акта и отсутствие у сторон претензий друг к другу. Если же в ходе составления акта выявляются какие-то повреждения имущества, то в Акте отражается их характер и масштаб, что позволяет одной стороне взыскать стоимость испорченного имущества, а другой — быть уверенной, что больше ничего «не добавят».
Составить акт приема-передачи очень просто. Нужно указать дату, Ф. И. О. сторон, а дальше по списку указывать все результаты приемки квартиры: состояние стен, пола, окон, дверей и потолка; состояние коммуникаций; внешний вид мебели; состояние бытовой техники. Далее указать произведены ли расчеты, переданы ли ключи и т.п. Завершается акт подписями сторон. После подписания, акт становится неотъемлемой частью договора. С момента подписания акта с указанием на отсутствие претензий, стороны теряют право требовать друг от друга исполнения каких-либо обязательств, вытекающих из расторгнутого договора.
Если же в акте отражены нарушения, например, сломан электрический чайник, способ устранения нарушений определяется по согласованию сторон. Наниматель может передать сумму, которой достаточно для приобретения нового чайника, либо приобрести чайник самостоятельно и передать его, о чем составляется соответствующая расписка.
Еще одним способом оформления расторжения является заключение сторонами соглашения, которое подписывается обеими сторонами. Текст соглашения может быть любым, главное отразить основную мысль: стороны пришли к добровольному соглашению о досрочном расторжении договора с определенного числа.
Расторжение зарегистрированного договора найма
Сам договор найма не регистрируется. Однако государственной регистрации подлежит обременение квартиры правом проживания в ней нанимателей.
Обременение — это особый вид правового ограничения распоряжения имуществом, то есть запрет на совершение с имуществом определенных действий или установление другого порядка совершения этих действий.
В случае с регистрацией договора о найме, под обременением нужно понимать невозможность выселить квартирантов, что ограничивает собственника помещения в способах распоряжения имуществом. Так, к примеру, право собственности подразумевает право лица пользоваться, владеть и распоряжаться вещью. Что означает, что собственник может жить, продать, подарить, сдать в наем имущество и др. Но после регистрации, для того чтобы распорядиться квартирой, ему потребуется уведомить об имеющемся обременении и обеспечить дальнейшее проживание нанимателя в квартире, вне зависимости от заключаемых сделок с другими лицами относительно сдаваемого имущества.
Расторжение такого договора происходит одним из способов, указанных выше, но сведения о расторжении необходимо предоставить в регистрирующий орган, после чего, с жилья будет снято обременение. Итак, для снятия обременения потребуется: заявление (как написать вам подскажут в Росреестре, когда вы придете на регистрацию снятия); документы, подтверждающие расторжение договора (акт приема-передачи, решение суда, добровольное соглашение о расторжении, подписанное сторонами); квитанция об уплате государственной пошлины. Регистратор проверит все представленные документы и выдаст вам расписку в их получении. Регистрация занимает не более 7 дней с момента предоставления нужных документов. По завершении вам будет выдан документ, подтверждающий, что обременение снято.
Информация актуальна на момент размещения. 05.10.2017.
По установленным правилам Жилищного кодекса РФ договор найма социального жилья заключается между наймодателем (в качестве которого выступает государство или орган местного управления) и лицами, испытывающими потребность в предоставлении жилья.
Составляется на основании ордера или постановления главы администрации. Все проживающие члены семьи, соответствующие трем категориям, определенных законодательством РФ, обладают равноценным правом целевой эксплуатации имущества.
Перезаключение договора социального найма может ими производится при наличии следующих условий:
- письменного одобрения всех несовершеннолетних граждан, прописанных на жилплощади;
- письменное согласие самого съемщика.
Как необходимо уведомить о расторжении
Мы будем ориентироваться на порядок, который установлен законом. Это значит, что вы можете уведомить другую сторону сделки о своем намерении как угодно – в личном разговоре или по телефону, к примеру – но в случае юридического разбирательства вес будут иметь только методы, о которых мы поговорим дальше.
В рамках закона досрочное расторжение должно осуществляться посредством уведомления – для каждой стороны.
Что должно быть в этом уведомлении:
- Данные обеих сторон (лучше ориентироваться на договор).
- Реквизиты расторгаемого договора – его номер, данные о месте и времени составления.
- Основания для расторжения. Укажите конкретный пункт, который нарушила другая сторона, или ссылайтесь на конкретные нормы закона. Причины должны быть обоснованы и грамотно изложены.
- Укажите планируемые сроки расторжения. К примеру, по условиям договора, вы требуете расторгнуть сделку через месяц.
- Дата.
- Подпись.
Вам необязательно оформлять весь документ от руки – можно отправить его и в печатном виде, главное, подписать собственноручно.
Если в ответ вам пришел письменный отказ, или же по истечению трех месяцев ваше требование игнорируется – обращайтесь в суд.
Расторжение договора досрочно: порядок действий
Если к необходимости завершить аренду стороны пришли обоюдно и готовы мирно это сделать, общий порядок должен быть таким:
- Условившись о сроках (или ориентируясь на договор) необходимо встретиться и подписать соглашение о расторжении.
- Сделка прекращается автоматически после подписания – это значит, что после официального оформления жильцы съезжают с квартиры.
- С другой стороны, в соглашении можно указать конкретную дату, когда им нужно освободить квартиру, а договор будет считаться расторгнутым.
Со стороны арендаторов порядок такой:
- Уведомление собственника о своем намерении с указанием оснований.
- Если тот согласен, можно договариваться о подписании соглашения (или сделать это в рамках установленных договором или законом сроках).
- Если другая сторона против вашего намерения, дальше путь, опять же, в суд.
Порядок расторжения договора
Порядок расторжения договора найма не требует каких-то особых действий. Его можно не оформлять вообще, если было проведено официальное уведомление о расторжении. Однако нередко между сторонами проводится акт приёма-передачи. Этот акт указывает факт того, что наниматель покинул помещение, вернул ключи и не оставил после себя никаких повреждений. Подобный акт необходимо составить для того, чтобы в дальнейшем не возникло каких-либо разногласий. Нередко случаются ситуации, когда во время составления этого документа выявлялись различные повреждения. В этом случае собственник помещения имеет право взыскать с нанимателя весь причинённый ущерб. Образец договора о расторжении найма жилого помещения может потребоваться при возникновении дальнейших разбирательств.
После расторжения любого договора наступает ряд юридических последствий, которые необходимо учитывать, для обеих сторон соглашения. Договорённость о расторжении договора найма жилого помещения не является исключением. В результате решения суда в пользу истца:
- У арендодателя появляется законное основание выселить временного жильца в принудительном порядке с привлечением сотрудников правоохранительных органов;
- Арендатор лишается прав на дальнейшее проживание в рассматриваемом жилище, и должен покинуть его в оговоренный срок;
- В случае наличия подобного требования, наниматель обязуется выплатить собственнику недвижимого имущества неустойку, погасить задолженность по арендным и коммунальным выплатам;
- Судебным решением может быть постановлено возмещение морального и материального ущерба собственника, нанесённого в результате полного или частичного разрушения принадлежавшего ему недвижимого имущества.
Если суд предпочтёт принять сторону ответчика, все судебные издержки возлагаются на истца.
Расторжение договора найма жилого помещения: по чьей инициативе и как это возможно
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)
Расторжение договора о найме жилого помещения – ситуация нередкая, но сопряжённая с рядом трудностей, о которых желательно знать ещё до его заключения. Сложности связаны с выраженной социальной направленностью темы жилья. Поскольку государство гарантирует гражданам право на жилплощадь, договоры о найме квартир законотворцами планировались как способ защитить права нанимателей. Это и становится причиной ряда сложностей при расторжении. Однако обо всём по порядку.
Любой договор, в том числе и найма, будет однажды расторгнут из-за нарушений или по желанию участников. Причины возможны разные, но их условно можно разделить на три группы:
- по взаимному согласию сторон;
- по требованию нанимателя (без суда и через суд);
- по требованию наймодателя (без суда и через суд);