Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риски и скидки: как продажи квартир по доверенности изменили вторичный рынок». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Называется она «генеральной», так как предполагает передачу максимально широких прав, связанных с совершением необходимого действия. В правовой практике России применяется три вида доверенностей: разовые (полномочия заканчиваются после выполнения конкретного действия), специальные (содержат строго ограниченный перечень полномочий поверенного) и генеральные.
Какие бывают доверенности на продажу квартиры
Есть несколько типов таких документов:
- разовая доверенность дает возможность осуществить одно или несколько действий однократно — например, сбор документов, регистрация или заключение сделки по продаже квартиры, — после чего документ становится недействительным;
- специальная доверенность позволяет осуществлять типовые действия неограниченное количество раз. Например, сдавать квартиру от лица собственника;
- генеральная доверенность уполномочивает другого человека распоряжаться конкретным объектом недвижимости как собственным, то есть участвовать во всех видах сделок, получать или вносить за них деньги, распоряжаться финансами на свое усмотрение, передавать жилье в залог и так далее, если в документе не указано какое-то исключение.
Какие бывают доверенности
Ирина А.: Если речь идет о доверенности на распоряжение недвижимостью, то такая доверенность должна быть нотариально удостоверена. Это можно сделать у любого нотариуса.
Часто мы слышим про «генеральную доверенность». Вообще такого понятия юридически не существует. То, что называют «генеральной доверенностью», это доверенность, которая предполагает управление и распоряжение всем комплексом имущественных прав с недвижимостью. По этой доверенности можно осуществить любые действия, связанные с отчуждением, приобретением имущества, с залогом имущества, с получением кредитных средств.
Она накладывает очень серьезную ответственность как на доверителя, так и на лицо, которому передаются эти полномочия. Поэтому надо очень серьезно подойти к выбору поверенного, который не будет использовать свои полномочия против ваших интересов.
Если нет необходимости выдавать доверенность на распоряжение всем своим имуществом, имеет смысл выдать доверенность на строго определенные полномочия: на сбор документов для отчуждения имущества, на регистрацию перехода права, в то время как удостоверять сделку и получать денежные средства вы будете сами.
Кто может выступать доверенным лицом
Пока количество сделок по продаже недвижимости при участии доверенного лица составляют максимум 1-2% от общего количества. Сумма просто невероятно мала, учитывая, сколько дверей открывает генеральная доверенность на продажу дома. Но мы пока не научились ценить свое время и пытаемся все сделать сами, иногда даже пренебрегая услугами профессионалов.
Естественно, отдавая право распоряжаться собственным имуществом, тем более таким дорогим, как земельный участок и дом, важно правильно выбрать доверенного. На этот счет в законе мало что указанно, но есть четкое непрописанное правило – человек должен быть порядочным. Кроме того, желательно чтобы доверитель его хорошо знал. Именно потому часто доверенными выступают близкие родственники. Например, это могут быть родители или супруги.
Оформление доверенности на продажу квартиры
Генеральная доверенность по умолчанию действительна один календарный год. По желанию собственника, можно оформить документ сроком до 3 лет – более длительный срок не предусматривается законодательством.
Для оформления доверенности необходимо присутствие доверителя, и доверенного лица. В случае, когда доверитель не может по какой-то причине выйти из дома, можно оформить выезд нотариуса.
Продать долю в квартире можно в том случае, если второй собственник отказывается от ее покупки. Первоочередное право покупки всегда за «соседом», то есть, за вторым собственником.
Для оформления доверенности требуется два документа – паспорта доверителя и доверенного лица. Владелец недвижимости с помощью нотариуса составляет четкую формулировку относительно вида доверенности и допустимых с ее помощью действий. Личная подпись доверителя закрепляет документ, далее происходит нотариальное заверение.
Виды доверенностей на сделки с недвижимостью
Доверенность – это документ, оформленный в письменной форме, который позволяет передать свои права на осуществления сделок с квартирок другому лицу. Доверенное лицо может не является родственником доверителя. Для продажи имущества необходимо провести различные действия: от подготовки документов до выхода непосредственно на саму сделку и получения денег. Доверитель вправе прописать в доверенности конкретные полномочия или оформить генеральную доверенность. Разберемся подробней с видами доверенностей при продаже квартиры.
- Разовая. Передаются полномочия на совершения действий только с конкретным объектом недвижимости в определённые сроки. Прописывается круг полномочий доверенного лица. Владелец жилья может как доверить только сбор необходимых документов и представление в государственных органах по вопросам, касающимся оформления документов, так и доверить подписание сделки купли-продажи и получение денег. Встречаются случаи мошенничества даже среди родственников. Так, пользуясь болезнью, сын или внук может запутать пожилого человека и продать квартиру по доверенности, а позже отказаться от передачи денежных средств. Для снижения риска продавца необходимо прописать в нотариальном документе, что полномочия на получение денег отсутствуют. Также лучше прописать минимальную стоимость продажи жилого помещения.
- Специальная. Выдается на срок от 1 года. Владелец может самостоятельно установить срок действия (или указать что доверенность бессрочная). Доверенность позволяет осуществлять конкретные действия, связанные со сбором документов и заключением сделки купли-продажи по разным объектам недвижимости. Часто передается только ряд полномочий, например, только представление в государственных органах.
- Генеральная – доверитель передает все полномочия, связанные и осуществлением сделки продажи квартиры. Распространяется как на один объект недвижимости, так и на несколько.
Основной риск продавца – представитель может обмануть доверие и отказать в передаче денег по сделке продавцу.
Продажа жилья — это серьезное дело и подходить к нему надо со всей ответственностью. Продавец должен выбрать представителем человека, в честности которого он абсолютно уверен. Но как показывает практика, сложно быть уверенным в другом человеке, возможны мошеннические действия даже среди близких родственников.
Для минимизации негативных последствий нотариусы советуют оформить не генеральную, а разовую доверенность с четко прописанными полномочиями. Прописать в документе, что представитель имеет полномочий продать конкретную квартиру конкретному покупателю по четко оговоренной цене. Если сделка сорвется, документ потеряет юридическую силу.
Для минимизации риска не стоит оформлять генеральную доверенность, т.к. это расширяет полномочия. Так он сможет сам устанавливать цену продажи или продать за цену ниже рыночной своему родственнику или другу. Но в любом случае он не сможет сам быть покупателем, покупатель и представитель не могут быть одним лицом.
Риски покупателя больше, чем продавца. Опасность состоит в том, что сделка может быть совершена при помощи фальшивого документа. Также может оказаться, что собственника угрозами или при помощи физического насилия заставили оформить этот документ. В таком случае покупатель рискует тем, что собственник оспорит сделку, при этом квартира останется в собственности продавца, а покупатель потеряет внушительную сумму денег. Даже если удастся сохранить права собственности на квартиру, будут потрачены нервы и деньги на судебные издержки.
На какой срок выдается генеральная доверенность?
Срок действия генеральной доверенности определяется в соответствии с положениями ст. 186 ГК. Это общая норма, которая регулирует срок действия любой доверенности.
Закон не предусматривает требований к минимальному и максимальному срокам действия документа. Ранее действовавшее ограничение срока доверенности в 3 года было отменено еще в 2013 году законом «О внесении изменений…» от 07.05.2013 № 100-ФЗ.
Оформляя доверенность, указывать срок действия документа необязательно. Если он не указан, доверенность будет действовать ровно 1 год с даты выдачи. Если прямо указать иной срок — больший или меньший, то доверенность будет действовать до момента наступления этого срока.
Важным требованием к доверенности является необходимость указания в ней даты составления. В противном случае документ признается ничтожными не влечет никаких юридических последствий. Указание даты позволяет определить начало действия доверенности.
Как проверить документ покупателю?
Если есть возможность купить квартиру напрямую у её владельца, лучше не связываться с его доверенным лицом. Такая сделка потенциально опасна. Если же иного выхода нет, то рекомендуется предпринять некоторые меры для проверки подлинности документа.
В первую очередь, нужно обратить внимание на сам документ. Доверенность печатается на специальном бланке, он защищён «водяными» знаками. Не допускаются ошибки, исправления, опечатки. Если они есть в «теле», документ недействителен.
Обязательно наличие сведений о нотариусе, который выдал и заверил доверенность. Проверить его полномочия можно через интернет, с помощью специальных ресурсов. Например, через сайт ФНС. Введя данные, можно получить исчерпывающие сведения.
Если есть возможность, нужно посетить нотариальную контору и показать им документ. Через свой архив работники проверят, выписывали ли они доверенность указанного числа и года.
С помощью официального сайта ФНП можно определить подлинность и актуальность доверенности. Достаточно ввести её реквизиты и другую информацию в поле заявления. Все нужные сведения будут представлены через некоторое время. Не нужно выходить из дома!
Как проверить документ покупателю?
Если есть возможность купить квартиру напрямую у её владельца, лучше не связываться с его доверенным лицом. Такая сделка потенциально опасна. Если же иного выхода нет, то рекомендуется предпринять некоторые меры для проверки подлинности документа.
В первую очередь, нужно обратить внимание на сам документ. Доверенность печатается на специальном бланке, он защищён «водяными» знаками. Не допускаются ошибки, исправления, опечатки. Если они есть в «теле», документ недействителен.
Обязательно наличие сведений о нотариусе, который выдал и заверил доверенность. Проверить его полномочия можно через интернет, с помощью специальных ресурсов. Например, через сайт ФНС. Введя данные, можно получить исчерпывающие сведения.
Если есть возможность, нужно посетить нотариальную контору и показать им документ. Через свой архив работники проверят, выписывали ли они доверенность указанного числа и года.
С помощью официального сайта ФНП можно определить подлинность и актуальность доверенности. Достаточно ввести её реквизиты и другую информацию в поле заявления. Все нужные сведения будут представлены через некоторое время. Не нужно выходить из дома!
Какие опасности существуют?
Продажа недвижимости по доверенности чревата нежелательными последствиями для обеих сторон:
- риски для продавца связаны с перепродажей жилья по доверенности. Всегда остается опасность, что доверенное лицо не передаст полученные деньги продавцу. Желательно предусмотреть, чтобы получение оплаты за проведение сделки и продажа жилья не происходила одновременно. Лучше лично получать средства от реализации жилья;
- риски для покупателя заключаются в самом наличии доверенности. Продавец может аннулировать ее в одностороннем порядке, не поставив в известность покупателя и доверенное лицо. Покупатель может отдать деньги, а сделка будет приостановлена. В таком случае лучше использовать банковскую ячейку для передачи средств;
- если продавцом выступает гражданин пожилого возраста, сделка может быть признана недействительной, так как нет уверенности в дееспособности данного гражданина.
Неприятные последствия для покупателя возникают, если он уже произвел оплату и перечислил деньги, а его права на приобретенную жилплощадь будут оспорены в суде.
Особенности сделки по доверенности
Оградить собственника от мошеннических действий со стороны доверенного лица помогут следующие рекомендации:
- доверенность можно отозвать, если подошел к концу срок ее действия;
- сам документ и все сделки, совершенные на его основании, могут быть признаны недействительными в судебном порядке;
- в качестве доверенного лица привлекать только надежного человека, которому собственник полностью доверяет;
- не указывать в тексте доверенности возможность получения аванса или полной суммы за продажу квартиры доверенным лицом. Передачу денег лучше оформить банковским переводом. Это сделают сотрудники банка, они несут ответственность за сохранность средств на счете. За такие услуги взимается комиссионный сбор, но деньги останутся в сохранности;
- покупателю рекомендуют тщательно изучить доверенность, по возможности запросить у доверенного лица контакты владельца жилья.
В соответствии с законом генеральная доверенность не превращает доверенное лицо в собственника недвижимости. Он не имеет права продать жилплощадь себе. Продавец должен рассмотреть все плюсы и минусы, прежде чем доверять продажу собственности третьему лицу. Сделка по доверенности может вызвать сомнения у покупателя, что может привести к снижению стоимости жилплощади.
Важно подробно прописать все права доверенного лица, чтобы избежать возможных неприятных последствий; обговорить стоимость квартиры, сроки и прочие формальности. Если соблюдать все меры предосторожности, то продажа по доверенности выгодна продавцу. Это поможет сберечь время, избежать длительных походов по различным инстанциям для получения необходимых справок.
Что нужно указать в доверенности
Доверенность действительна, если в ней есть минимум четыре реквизита: дата составления, сведения о доверителе и представителе, полномочия и подпись доверителя.
Дата составления. Может быть указана числом или прописью. Это очень важная информация, потому что именно от даты составления доверенности отсчитывается срок полномочий представителя.
Сведения о доверителе и представителе. К ним относятся: фамилия, имя, отчество, дата и место рождения, паспортные данные, адрес регистрации.
Еще нужно указывать максимальные суммы сделок по доверенности, любые законные условия и ограничения полномочий максимально подробно и понятно.
В законе предусмотрены обязательные требования к некоторым доверенностям:
Подпись доверителя. Доверенность недействительна без подписи лица, выдавшего ее.
Что желательно указать в доверенности
Срок действия доверенности. Если в доверенности нет срока ее действия, документ будет иметь силу один год. Максимального срока действия доверенности нет.
Образец подписи представителя. Это необязательный реквизит, но обычно его включают в доверенности в простой письменной форме.
Передоверие. Обычно представитель имеет право совершать действия по доверенности лично. Но если включить специальное условие о передоверии, то представитель сможет уполномочить совершать действия по доверенности другое лицо.
Например, муж оставил доверенность с правом передоверия на получение посылки своей жене. Жену отправили в командировку, и она в порядке передоверия оформила доверенность на дочь. Теперь они обе могут получать посылки.
Что нужно знать о передоверии:
Риски продавца и покупателя при продаже квартиры по доверенности
Генеральная доверенность на продажу квартиры — документ, который повышает риски продавца и покупателя в случае совершения сделки купли-продажи квартиры. Для продавца существует опасность того, что результаты сделки не будут соответствовать его ожиданиям. Поэтому в документе следует указать точную или минимальную цену, за которую должен быть продан объект недвижимости. Если у продавца нет полного доверия к представителю, то лучше составлять не генеральную, а специальную доверенность, в которой круг полномочий поверенного лица ограничен.
Свои риски есть и у покупателя. Главная опасность состоит в возможности столкнуться с поддельным документом. Поэтому покупателю стоит проверить действие доверенности с помощью сервиса, предоставляемого официальным сайтом ФНП РФ.
Также покупатель рискует тем, что сделка может быть отменена судом в случае, если будет выяснено, что на момент удостоверения доверенности собственник недвижимости был недееспособен. Кроме того, возможен вариант, когда доверенность была отозвана, представитель был извещен об отмене документа, но в нарушение своих обязанностей, он совершил сделку с покупателем. В таком случае регистрация права собственности также будет отменена.
Требования к оформлению
Доверенности могут составляться любым из участников сделки:
- покупателем;
- продавцом.
В зависимости от того, кто из них является доверителем, составляется текст документа. Здесь же учитываются следующие нюансы:
- отсутствие построек на земельном участке;
- наличие жилого дома;
- наличие дачного домика.
Если речь идёт о пустом участке, в доверительном документе следует указывать:
- кадастровый номер;
- адрес расположения (при наличии);
- категорию земель;
- общую площадь;
- наличие (отсутствие) коммуникаций;
- установленную стоимость.
Кадастровый номер присваивается при постановке надела на учёт. Не поставленные на учёт земли к сделке не допускаются.
При наличии дачного домика, он должен оформляться как строение, входить в договор купли-продажи дачного участка (о порядке заключения договора купли-продажи дачного и садового участка с домом и без него читайте тут, а из этой статьи вы узнаете о том, как составить договор купли-продажи земельного участка с жилым домом). Поэтому в доверенности также указывается его наличие. Но если он существенно влияет на ценообразование и прошёл регистрацию в Росреестре как объект недвижимости, то к нему применяются нормы, распространяющиеся на куплю-продажу частного дома с участком.
Какие права дает генеральная доверенность
Оформление генеральной (или общей) доверенности на квартиру дает поверенному лицу право осуществлять любые манипуляции в данной сфере:
- проводить оформление документов от имени доверителя;
- решать организационные и бюрократические проблемы;
- участвовать в оформлении и проведении любых операций с недвижимостью (договора купли-продажи, дарения, аренды, обмена).
Кроме генеральной, практикуют еще два вида доверенностей:
- разовая (для совершения одного конкретного действия);
- специальная (составляется на строго оговоренный срок для осуществления ряда действий).
Необходимые документы при продаже квартиры по доверенности
Большинство сделок, на которые распространяется действие генеральной доверенности, проходят процедуру обязательной нотариальной регистрации. Поэтому она должна обязательно быть заверена у нотариуса.
Чтобы оформить право на совершение действий доверенным лицом от лица заверителя, необходимо представить сотруднику нотариальной конторы следующие сведения:
- полные данные о доверителе;
- полные данные о доверенном;
- какими правами будет наделено доверенное лицо (на совершение сделки купли-продажи с объектом недвижимости);
- срок действия, при этом обязательно обозначается дата выдачи документа;
- список действий, которые сможет выполнять доверенное лицо.
Так как сделка купли-продажи, совершаемая от имени продавца уполномоченным лицом на основании доверенности, производится в таком же порядке, как и стандартная сделка, документы требуются аналогичные: правоустанавливающий документ на квартиру, удостоверения личности сторон и сама доверенность.