Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новые правила выкупа земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Их выполнение обеспечивает законный доступ широкого слоя населения страны к земельным ресурсам для полного удовлетворения своих потребностей в приобретении более комфортного жилья и возможности по занятию крестьянским и фермерским трудом.
Аренда земельного участка: кто имеет право получить землю в собственность
По общей процедуре, для исключения коррупционной составляющей в процессах продажи и покупки арендуемых земель, их выкуп производится с использованием торгов (аукционов). Цена земли на торгах определяется как максимальная стоимость, предложенная участниками.
Однако тема нашей статьи посвящена выкупу земли из аренды у администрации города без проведения торгов. В народе эту процедуру еще называют приватизация земельного участка.
Итак, как же на практике осуществить указанную процедуру и у кого есть такое право?
Не будем вдаваться в подробности, как и кто, может приобрести земли у государства без проведения торгов, остановимся именно на ситуациях когда земля в аренде.
Земельный кодекс, говорит о том, что перевести участок земли из аренды в свою личную собственность вправе любое лицо, который соответствует определённым критериям.
К ним относятся:
- Гражданин, у которого в земля в аренде и на нем зарегистрирован как минимум объект незавершенного строительства – частный дом
- Физическое или юридическое лицо, которым земля передана для осуществления фермерской деятельности
- Лицам, который земельный участок предоставлен в аренду или безвозмездное пользование для комплексного освоения земли
С 2017 года на законодательном уровне введена возможность приобретения земли без торгов по фиксированной сумме. Такая возможность регламентирована в частности пп. 9, 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. После оформления прав собственности, без проблем можно заключать договор купли продажи земли.
Перевод земли из аренды в собственность осуществляется при соблюдении следующих условий:
- Аренда длится 3 и более года
- Покупка возможна только арендатором
- Заявление о заключении договора аренды должно быть подано не позднее одного дня до истечения аренды
- На земельном участке, есть объекты недвижимости, принадлежащие арендатору
Добавим, информацию, касающуюся НКО.
Как рассчитывается кадастровая стоимость на земельный участок
Не знаете как рассчитать кадастровую стоимость, формула довольно простая:
Ск = П * (Ки + Кл) * Кп, где:
Ск – кадастровая стоимость
П – площадь земельного участка
Ки – наличие инфраструктуры (в рублях на квадратный метр)
Кл – специфический фактор (в рублях на квадратный метр)
Кп – переходной коэффициент
Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость участка выбирается один из подходов (или их совокупность):
- доходный метод – определяется размер прибыли, получаемой с эксплуатации участка, а также прогнозируется ее дальнейший приход;
- сравнительный метод – проводится анализ имеющейся по наделу информации;
- затратный метод – выполняется экспертная оценка надела с определением его стоимости.
Аренда земельного участка: кто имеет право получить землю в собственность
Оформление арендуемого земельного надела в собственность их временного пользователя – арендатора, закреплено правовыми нормами, в частности ст. 39.9, 39.18, 39.20 Земельного кодекса РФ, а также другими законодательными актами муниципального и федерального уровня.
Их выполнение обеспечивает законный доступ широкого слоя населения страны к земельным ресурсам для полного удовлетворения своих потребностей в приобретении более комфортного жилья и возможности по занятию крестьянским и фермерским трудом.
По общей процедуре, для исключения коррупционной составляющей в процессах продажи и покупки арендуемых земель, их выкуп производится с использованием торгов (аукционов). Цена земли на торгах определяется как максимальная стоимость, предложенная участниками.
Однако тема нашей статьи посвящена выкупу земли из аренды у администрации города без проведения торгов. В народе эту процедуру еще называют приватизация земельного участка.
Итак, как же на практике осуществить указанную процедуру и у кого есть такое право?
Не будем вдаваться в подробности, как и кто, может приобрести земли у государства без проведения торгов, остановимся именно на ситуациях когда земля в аренде.
Земельный кодекс, говорит о том, что перевести участок земли из аренды в свою личную собственность вправе любое лицо, который соответствует определённым критериям.
Особенности оформления бесплатной территории
Земельные участки не раздают просто так для всех желающих. Как правило, это достаточно сложная процедура, требующая выполнения нескольких дополнительных услуг. В частности, сначала потребуется заказать изготовление межевого плана, используя услугами кадастрового инженера. Также обязательно понадобиться технический план, если на территории находится недвижимость. Но только при условии, что рассматриваемая недвижимость ранее не числилась на кадастровом учете.
Претенденты на получение земли должны собрать документы, подтверждающие их право на рассматриваемую сделку. Документы на бесплатную землю нужно принести в местный фонд, к которому относятся участки. Местные органы власти рассмотрят заявление на получение земли. Через некоторое время заявителю будет предоставлен ответ – либо договор, либо постановление о том, что землю передали в собственность (или отказали в этой процедуре).
Имея на руках постановление, можно обратиться в Росреестр, чтобы поставить участок на учет и зарегистрировать право на собственность. Когда постановка на учет выполнена, требуется взять выписку ЕГРН. Именно она подтверждает право на бесплатно переданный участок.
В случае выкупа государственных или муниципальных земельных участков собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений, которые не указаны в п. 1 ст. 2 Закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ, к этому случаю применяется п. 2 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ.
Изложенные в этом пункте правовые нормы практически в большей своей части дублируют прежнюю редакцию п. 2 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ.
Исключением является то, что порядок определения выкупной цены, предусмотренный в п. 2 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ в новой редакции, применяется до 1 января 2010 г. Кроме того, этот порядок не действует в отношении лиц, указанных в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ. Его действие распространяется на граждан и на некоммерческие организации:
которые получили право собственности на здания, строения, сооружения, расположенные на приватизируемых земельных участках после вступления в силу Земельного кодекса РФ;
для которых федеральным законом не установлен иной порядок приобретения государственных или муниципальных земельных участков в собственность.
Как проверить земельный участок перед оформлением в собственность
Чтобы не гадать: удовлетворят вам или откажут в переводе в собственность из-за неизвестных вам ограничений, для Подмосковья запустили новый электронный сервис по предварительной проверке земельных участков. Он рассчитан на арендаторов, которые собираются оформить в собственность арендуемую землю.
Сервис, позволяет гражданам узнать практически обо всех существующих ограничениях по использованию земельного участка заранее. Для этого:
- В разделе «Земля и стройка» на региональном портале госуслуг необходимо найти услугу — «Предоставление земельных участков без проведения торгов»;
- Выбрать муниципалитет и указать кадастровый номер или координаты интересующей вас территории.
- После этого станет доступна информация о том, не входит ли ваш земельный участок в лесную, охранную или приаэродромную зону, а также короткое резюме, к примеру: строительство на данной территории запрещено. Другими словами, вас уведомляют о возможных проблемах еще до того, как вы обратились за переводом участка в собственность.
Ждем, когда подобный сервис заработает по все России…
Как перевести в собственность землю под объектом незавершенного строительства (ОНС или недострой)
Точного определения в законодательстве «Недострой» или Объекта незавершенного строительства не содержится, однако, если взять системную взаимосвязь положений статей Гражданского или Градостроительного кодексов можно получить ориентировочное понятие:
- ч.1 ст. 130 ГК РФ — К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. ч.1 ст. 131 ГК РФ — Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами;
- п. 10 ст. 1 ГрК РФ — Объект капитального строительства это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением не капитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
Анализируя приведенные выше нормы, постараемся выделить понятие объекта незавершенного строительства (объекта незавершенного капитального строительства, «сокращенно» ОНС) — ОНС признается такое недвижимое имущество (здание, строение, сооружение), строительство которого продолжается или не завершено.
Дополнительно выделим признаки, которым ОНС должен соответствовать:
- Прочная связь с землей и отсутствие возможности его перемещения без несоразмерного ущерба;
- Приостановление строительства, консервация, либо окончательная остановка строительства;
- Индивидуальная определенность.
По поводу того, является ли фундамент не достроенным объектом, лучше обсудить с кадастровым инженером. В разных регионах политика администрации отличается согласно региональному законодательству.
Из перечисленного выше мы делаем вывод, что ОНС — это недвижимое имущество, а недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и кадастровому учету. Для этого необходимо:
- Собрать полный пакет документов на земельный участок;
- Вызвать кадастрового инженера для подготовки документации и для кадастрового учета дома (ОНС);
- Получить уведомление из администрации в соответствии со ст. 51.1 ГрК РФ;
- Сама регистрация проходит в общем порядке при обращении в местный МФЦ.
Кроме того определение ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016. Позиция ВС РФ — Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ не согласилась с позицией первой и кассационной инстанций и оставила в силе постановление апелляции. Тем самым судебная коллегия ВС РФ подтвердила, что фактический владелец недостроенного объекта на арендованном участке вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без торгов. Оформлять для этого право собственности на объект незавершенного строительства не обязательно. Прочитайте, коллегия судей достаточно внятно все там разъясняет.
Также, закон предусматривает регистрацию участка со строениями, как собственного имущества, если он куплен до 2001 года. Список собственных владений, которые попадают под привилегированные условия:
- Аграрные угодья в СНТ и ДНТ;
- Угодья под ИЖС;
- Земля для строительства гаражей и бань;
- ЛПХ со строениями, в которых предусмотрено отсутствие одобрение стройки.
Также, обратите внимание, что согласно поправкам в три федеральных закона – №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004, №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 и №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015, до 1 марта 2020 года:
- не требуется разрешения на ввод в эксплуатацию;
- регионы вправе устанавливать максимальную стоимость услуг кадастровых инженеров за составление документов, требуемых для постановки объекта на учет;
- основанием для госрегистрации является технический план строения и документы, подтверждающие право на владение землей.
Как перевести из аренды в собственность землю под огородничество
С 2019 года на земельных участках с назначением «для ведения огородничества» строить капитальные здания запрещено, в противном случае будет нецелевое использование, что является грубым нарушением. При этом, региональными приказами и положениями норм местного законодательства регулируется ценовая политика выкупа земельных участков лицам использующими их на праве аренды.
Например, в некоторых районах Московской области есть приказ ДИЗО (Департамент имущественных и земельных отношений), который гласит, что — земельные участки без строений, предназначенные для садоводства или огородничества, могут быть выкуплены у государства в собственность за 50% кадастровой стоимости.
Таким образом остаются 2 варианта:
- Выкуп данного земельного участка с торгов (не всегда выгодно).
- Изменение вида размешенного использования земельного участка (ВРИ). Но здесь придется договариваться с муниципалитетом. Так, согласно п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации — основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований. В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, с учетом согласования с полномочным арендодателем. Иными словами, если вы получите согласование от собственника (муниципалитета) о смене ВРИ, то путем обращения с заявлением в Росреестр вам без проблем изменят ВРИ на нужный, предполагающий строительство (ИЖС, ЛПХ и т.д.).
В 2023 году получится заключить арендное соглашение в отношении надела, принадлежащего государству, без проведения торгов. В такой ситуации дальнейший выкуп производится посредством прямого метода или с помощью аукциона. У каждого человека, участвующего в торгах, есть возможность назвать любую стоимость. Победа присуждается тому, кто предложит большую цену. Соответственно, этому же человеку передается земельный надел. Государственные органы предоставляют участки таким образом, что в дальнейшем допускается их выкуп.
Главным требованием становится соблюдение установленного использования. Когда арендное соглашение составляется в отношении участка, предназначенного для индивидуального строительства, то нужно будет возвести на земле постройку капитального назначения. В земельном законе отражена возможность получения надела без торгов. Когда происходит нарушение условий, отраженных в договоре – он расторгается. Желание вправе выразить одна из сторон.
ВАЖНО !!! В ситуации, когда на территории расположены объекты, отнесенные к недвижимости – при выкупе земли у государства цена не может быть более, чем кадастровая стоимость.
Здесь применимо правило, что гражданин зарегистрировал правомочие собственности на постройки. Не важно, кто является владельцем территории – это может быть орган муниципалитета или государства. Данный показатель не сказывается на цене.
Вопросы аренды и покупки регулируют Гражданский и Земельный Кодексы РФ. Человек через 3 года после заключения договора получает приоритетное право выкупа участка в частную собственность. Лицу достаточно обратиться к владельцу с просьбой о продаже земли.
Если в роли владельца выступает государство, то процедуру покупки осуществляют в виде аукционов. Право собственности получает тот, кто предложит большую сумму. Без предварительных торгов и по фиксированной стоимости участок могут выкупить люди, которые:
- подписали договор, сроком более чем 3 года;
- наследники пожизненных арендаторов;
- построили на территории капитальное здание (дом, баню).
Действующим законодательством определен порядок выкупа и перевода земельного участка на другого собственника. Прежде всего, инициатор должен иметь на руках договор аренды, по условиям которого возможно в последующем покупать занимаемую территорию. Следующим шагом станет обращение в регистрирующую инстанцию, которая выдаст инициатору документы, с указанием технических характеристик участка. После этого необходимо оформить заявление и направить его собственнику.
К обращению нужно приложить план арендуемой земельной территории. После представления необходимой документации, бюджетная инстанция, которая является владельцем участка, рассмотрит заявление и вынесет решение. В случае положительного ответа инициатор получит на руки постановление, с указанием стоимости территории. После этого заключается договор купли-продажи. В завершении нужно будет оплатить пошлину, переоформить участок и зарегистрировать соглашение в государственном порядке. Итогом указанной процедуры станет выдача свидетельства о праве собственности.
Особенности получения права собственности на землю
Особенностью получения права собственности на арендованную землю является то, что если по закону у человека нет преимущественной возможности выкупа, то главным этапом процедуры является проведение аукциона. Договор купли-продажи заключают с победителем торгов, который готов заплатить наивысшую цену.
То есть, минимальная стоимость объекта может вырасти в несколько раз. Выкупать такой объект иногда становится попросту невыгодно. Для того чтобы претендовать на преимущественный выкуп, некоторые идут на хитрость: ставят на участке каркас дома, с крышей, окнами и минимальными коммуникациям. Жать в таком доме можно лишь летом, но по документам он будет считаться объектом жилищного строительства. Таким образом, человек получает возможность оформить землю в собственность без аукциона.
Подобный способ нельзя считать хорошим вариантом выхода из ситуации. Все дело в том, что комиссия может в любой момент приехать для оценки участка. Если выяснится факт обмана, то заявителю откажут в выкупе участка.
Причины для перевода в частную собственность
Вопрос переоформления прав на арендованный участок решается одним из трех способов:
- Право на пожизненное владение с возможностью передачи по наследству.
- Оформление договора бессрочного пользования.
- На основании положений закона осуществляется перевод в собственность арендованного по договору участка.
Чтобы выкупить участок из аренды, необходимо соблюдение главного условия – присутствие на рассматриваемом наделе личной постройки вне зависимости от этапов строительства, включая даже закладку фундамента. Однако в данном случае необходимо предварительное оформление возводимого объекта в качестве незавершенного строительства.
Заниматься выкупом участка владельцев частных домов убеждают следующие мотивы:
- После переоформления землевладелец получает законное право на передачу земель в аренду и извлечение прибыли из арендной платы.
- Использование личного надела в качестве объекта залога, если требуется получить крупную сумму в банке.
- В качестве частной собственности земля может являться предметом договорных отношений при продаже или безвозмездной передаче в дар в пользу третьих лиц.
Долгое время вопрос оформления и правовой статус арендованных наделов не волновал граждан, однако, в связи с последними изменениями законодательства и переоценкой земель, плата за аренду значительно выросла, что поставило под сомнение экономическую обоснованность продолжения арендных отношений. Перспективным выходом из ситуации стало переоформление земли в личное владение через выкуп.
Право на покупку арендованной земли не ограничивается частными лицами. Аналогичные полномочия имеют и организации, построившие объекты недвижимости на землях в аренде. Перевод собственности возможен из муниципальных земель или из госфонда.
В случае отсутствия построек на арендуемой территории выкуп происходит через проведение торгов, так как приоритетное право утрачивается.
Арендованная у государства земля может использоваться только по назначению. При этом ей нельзя распоряжаться – продавать или дарить. Законодательство устанавливает возможность для преждевременного расторжения договора. А право собственности дает возможность по собственному усмотрению распоряжаться землей.
Перевод арендованного участка в собственный возможен не только для граждан, но и для юридических лиц. Проще перевести землю, на которой есть постройки, оформленные в собственность. Если постройки на участке отсутствуют, его можно выкупить на аукционе. Но в нем принимают участие и другие претенденты.
Выделяют следующие условия для перевода земли из аренды в собственность:
- Бессрочное постоянное пользование;
- Наследуемое пожизненное владение;
- Наличие текущего договора аренды.
Главным требованием является возведенная капитальная постройка, имеющая надежный фундамент и пригодная для круглогодичного проживания. Сам объект необязательно должен быть завершенным. Но в этом случае важно оформить строение в качестве объекта незавершенного строительства.
Обратите внимание! Граждане, имеющие действующий договор аренды и владеющие постройками на участке, получают приоритетное право на участок земли.
Как оформить землю в собственность, какие для этого понадобятся документы? Для того чтобы выкупить земельный участок из аренды в собственность в 2023 году, гражданину понадобится собрать определенный законодательством перечень бумаг. К ним относятся:
- документы обратившегося лица, которые помогут сотрудникам в идентификации его личности;
- заявление с просьбой, чтобы она была переведена в хозяйство гражданина;
- бумаги на объект (технические и кадастровые);
- арендный договор на пользование участком, находящимся во владении у государственных органов;
- одобрение администрации района на право аренды земли и проведение сделки купли-продажи;
- квитанция об уплате пошлины, установленной государством;
- документы, которые содержат информацию об оплате.
Выкуп земельного участка из аренды у государства в собственность гражданина может произойти только после оплаты. При переоформлении имущества будет проверен факт согласия государственных органов на продажу объекта, а также информация об ее оплате.