Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Досрочное погашение ипотеки. Все, что нужно знать: сумма, проценты, процедура». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если заемщиком принято решение о досрочном погашении ипотеки, по закону он должен минимум за месяц до внесения платежа уведомить об этом кредитора. В зависимости от условий договора и особенностей кредитной политики банка срок подачи уведомления может быть короче. Однако требование известить кредитора более чем за 30 дней выходит за рамки действующего законодательства и может не приниматься в расчет.
Плюсы и минусы досрочной выплаты ипотеки
Далеко не все способны накопить сумму, достаточную для приобретения жилья. Ипотечный кредит дает каждому возможность купить собственную квартиру или дом, выплачивая долг на протяжении нескольких лет.
Это довольно удобно, учитывая, что каждая финансовая организация предлагает разнообразные условия погашения ипотеки:
- растущая инфляция никоим образом не влияет на сумму выплат;
- независимо от роста цен на недвижимость стоимость уже приобретенной квартиры не изменится;
- людям, приобретающим свое первое жилье, предоставляются льготы в виде налоговых вычетов, возвращающихся каждый месяц до полной выплаты установленной суммы.
Как досрочно погасить ипотеку в Сбербанке
Именно программы кредитования Сбербанка наиболее популярны среди населения.
Общие условия и особенности досрочного погашения (частичного или полного) распространяются и на Сбербанк.
Отличительными особенностями являются:
- В Сбербанке не установлено минимальной суммы для досрочного погашения.
- Моратория на процедуру также нет.
- Процедура проста, штрафов и комиссий нет.
- Достаточно уведомления за один день до планируемого взноса в форме заявления на текущую дату.
- Дата досрочного погашения может выпадать на рабочий, праздничный или выходной день.
Сбербанк допускает разные способы взаимодействия с клиентами:
- Личное посещение офиса.
- Дистанционное – через личный кабинет или приложение.
Сумму для полного закрытия кредита обязательно нужно уточнять, можно сделать это по телефону горячей линии Сбербанка.
Частичное досрочное погашение ипотеки через Сбербанк онлайн облегчает процесс и экономит время. Для этого нужно:
- Пройти регистрацию на сайте или скачать приложение.
- Перейти в личном кабинете в раздел «Кредиты» и выполнить требуемые действия относительно ипотечного кредита.
- Через смс-код подтвердить свое намерение на совершение досрочного взноса.
- На счете должно быть достаточное количество денег для проведения операции, списание произойдет автоматически
Если вы делаете досрочное погашение, это не отменяет необходимости внести платеж по графику.
Полное закрытие кредита лучше совершать в офисе, так как потребуется получение справки о выплаченных основном долге и процентах по ипотеке для дальнейшего снятия обременения с недвижимости.
Таким образом, погасить досрочно ипотеку в Сбербанке можно без проблем.
Когда выгодно погашать ипотеку досрочно
Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично. Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если вы выберете уменьшение ежемесячного платежа, экономию сможете почувствовать сразу.
«Снизить общий объем переплаты можно путем досрочных погашений, что особенно актуально в течение первой трети срока жизни кредита. Банки придерживаются схемы аннуитетных платежей, поэтому заемщик сначала преимущественно погашает проценты, а не само тело кредита», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
Условия досрочного полного и частичного погашения
При внесении внеочередного платежа нужно обязательно уведомить банк. Как правило, заявление о полном досрочном погашении кредита необходимо написать в отделении банка. При частичном погашении в большинстве банков заявление можно подать онлайн — через мобильное приложение или интернет-банк. Важно учитывать этот момент, так как без заявления перечисленная сумма просто поступает на кредитный счет, с которого будут списываться ежемесячные платежи по графику — в таком случае переплата совсем не уменьшится.
Например, в Сбербанке досрочно можно погасить сумму не меньше 30% от суммы ежемесячного платежа. Совершить досрочное погашение можно в любой момент начиная со второго дня от выдачи кредита. Никаких документов для досрочного погашения не потребуется — все можно оформить на сайте «Сбербанк Онлайн» или в приложении. Достаточно зайти в раздел «Кредиты», выбрать свой ипотечный кредит, далее нажать «Операции» и «Погасить досрочно». После этого нужно выбрать счет, с которого будут списаны средства, отметить в выпадающем списке, что вы хотите, сокращать срок или сумму, и указать сумму, которую необходимо списать в счет досрочного погашения. Заявление на досрочное погашение создается автоматически, при наличии указанной суммы на счете она будет списана в счет погашения ипотечного кредита.
Полезные рекомендации
Чтобы досрочное погашение ипотечного кредита не привело к негативным последствиям для вашего бюджета, воспользуйтесь нашими советами:
- Прежде чем обращаться в банк, перечитайте договор о кредитовании, а именно – раздел, посвященный досрочным выплатам. Обратите внимание на размеры процентов, которые насчитываются до внесения дополнительных средств и после, а также на сроки уведомления банка о желании погасить ипотеку досрочно.
-
Оцените свои финансовые возможности. Рассчитайте, какой окажется дата полной выплаты кредита, если часть суммы будет уплачена преждевременно. Заемщик должен понимать, сможет ли он осилить большую досрочную выплату, и будет ли она действительно полезной для оптимизации условий последующих выплат.
-
Все возникающие вопросы решайте непосредственно в банке. Каждое финансовое учреждение может иметь свои условия и нюансы досрочной выплаты кредита. О всех подобных особенностях необходимо узнать заранее, чтобы это не привело к нежелательным последствиям.
Если вы точно уверены в выгоде досрочного погашения, то еще раз уточните алгоритм подачи заявления, чтобы не ошибиться в сроках.
Алгоритм действий при досрочном погашении кредита
Здесь нет ничего сложного, и фактически этот алгоритм мы представили в предыдущем пункте. Разумеется, многое зависит от банка, который выдал вам кредит. В большинстве случаев вам нужно будет обратиться в территориальный офис вашего банка с заявлением о досрочном погашении кредита. В заявлении должны быть указаны дата очередного платежа, в котором вы увеличите оговоренную сумму взноса, и собственно сумма, которую вы хотите списать в пользу закрытия долга. Этот момент очень важен, поскольку на карточке, с которой идет списание платежей, могут находиться другие средства человека, и система не может (да и не должна) автоматически списывать в пользу кредита все, что «видит» на карте. Указанная сумма внесет ясность в процесс возврата заемных средств.
Какие есть способы досрочного погашения ипотеки?
Предусмотрено два основных способа частичного досрочного погашения ипотеки:
- Сокращение срока кредита. В этом случае ежемесячные платежи останутся без изменений, а срок ипотеки сократится. Так получится расплатиться по кредиту раньше, чем изначально заявлено в договоре. Выбирайте погашение с сокращением срока, если вас устраивает нынешний размер платежей и вы уверены, что сможете без проблем вносить их по графику и дальше.
- Уменьшение ежемесячного платежа. При таком досрочном погашении срок ипотеки остается неизменным, а дополнительно внесенная сумма идет только на снижение будущих платежей. Так можно продолжать выплачивать кредит на более мягких условиях. Но закрыть ипотеку досрочно, только уменьшая платеж, не получится. Экономия на переплате по процентам при этом будет намного меньше, чем при сокращении срока ипотеки.
Можно ли погасить ипотеку досрочно
Предусмотрено два основных способа частичного досрочного погашения ипотеки:
- сокращение срока кредита;
- уменьшение ежемесячного платежа.
Можно выбрать какой-то один или чередовать. Разберемся, какие у перечисленных способов погашения есть плюсы и минусы.
При таком досрочном погашении срок ипотеки остается неизменным, а дополнительно внесенная сумма идет только на снижение будущих платежей. Так можно продолжать выплачивать кредит на более мягких условиях.
Важно закрыть ипотеку досрочно, только уменьшая платеж, не получится. Экономия на переплате по процентам при этом будет намного меньше, чем при сокращении срока ипотеки.
Пример.
Имеем ипотеку 4 млн руб. под 6,5% на 12 лет. Внесем досрочный платеж 180 000 руб. в первый месяц кредита. Поочередно используем оба способа (уменьшим сначала срок, потом платеж) и сравним:
| Способ досрочного погашения | Экономия на процентах за весь срок | Срок ипотеки |
| Сокращение срока | 200 811,46 руб. | 11 лет 3 месяца (минус 9 месяцев) |
| Сокращение ежемесячного платежа | 79 087,47 руб. | 12 лет (не изменился) |
С финансовой точки зрения сокращение срока кредита намного выгоднее. Однако от снижения ежемесячного платежа тоже есть польза это своеобразная подстраховка для заемщика на случай потери работы и других непредвиденных обстоятельств. При этом вам ничто не мешает досрочно вносить сэкономленную разницу с сокращением срока.
Например, вы снизили платеж с 30 000 до 25 000 руб. Если ваше финансовое положение позволяет, можно продолжать досрочно вносить те же 30 000 руб. (25 000 руб. по графику + 5 000 руб. как досрочный платеж с сокращением срока, обязательно с уведомлением).
Этот способ применяется одинаково как для дифференцированного, так и аннуитетного способа погашения ипотеки. Он заключается в уменьшении срока ипотечного кредита. Вернемся к исходным данным из примера выше. Если вы внесете 250 тыс. р., то при ежемесячных платах в 25 тыс. р. срок ипотеки уменьшится на 10 платежных периодов. Поэтому кредит фактически будет оформлен не на 5 лет, а на 4 года и 2 месяца. Размер каждомесячных выплат останется прежним.
Доля сделок с ипотекой постоянно растёт
На постоянное увеличение сделок с ипотекой указывают цифры, представленные Департаментом аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости». По сравнению с 2021 годом число ипотечных сделок выросло на 21%, до 89,4%. Интересно, что основной рост показателей пришёлся именно на массовый сегмент жилья.
Изменение доли ипотеки на первичном рынке старой Москвы (масс‑маркет)
| Старая Москва | Сентябрь, 2021 | Январь, 2022 | Сентябрь, 2022 | Динамика за год, % | Динамика с начала года, % |
| Доля сделок | 68,4% | 69,3% | 89,4% | 21% | 20,1% |
| Количество сделок | 1 594 | 2 151 | 2 745 | 72,2% | 27,6% |
Что можно сделать ещё?
Конечно, существует ещё масса способов найти дополнительные деньги на досрочное погашение ипотеки. Не будем говорить о том, что можно взять подработку, отказаться от поездки на море и покупки нового телефона. Существуют более гуманные варианты, благодаря которым вам не нужно будет сильно ущемлять себя во время выплаты ипотеки.
- Продайте ненужные вещи. Практически в каждом доме есть техника, которой все пользуются максимум раз в год. Вот в углу пылится подаренный кухонный комбайн, работает вешалкой велотренажёр и грустно смотрит вдаль старый компьютер. Не поленитесь и продайте это через Интернет. Если собрать все ненужные вещи, то можно выручить добрых 30-50 тысяч.
- Поищите квартирантов. Вариант подойдёт тем, кто жил в другом месте до покупки своего жилья. Например, с родителями или в коммунальной квартире. Да, возможно некоторое время придётся потерпеть неудобства. Но средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры в Западном округе старой Москвы составляет 51 200 рублей (согласно исследованию, опубликованному в «РБК-Недвижимость). Например, вы можете сдать новую квартиру в аренду на год и каждый месяц делать частичное досрочное погашение на 50 000 рублей. При ипотеке в 5 000 000 со ставкой 9,5% сроком на 20 лет вы уменьшите общую стоимость кредита на 2 462 140 рублей, а период выплат – на пять с половиной лет. Неплохой курс обмена, да?
Что будет, если не платить обязательства по ипотеке вовремя
Сначала банк сделает все, чтобы решить вопрос в досудебном порядке. Как только заемщик пропустит платеж, сотрудники банка начнут направлять ему регулярные сообщения, содержащие уведомления о возникшей просрочке, и звонить с целью выяснить причины возникновения такой ситуации.
Также для решения вопроса могут быть привлечены коллекторские организации или долг может быть продан коллекторам, если в договоре о кредитовании предусмотрена такая возможность. Как показывает практика, в такой ситуации возврат задолженности не всегда происходит законно. В ход могут пойти угрозы, запугивания, а иногда и причинение вреда должнику.
Кредитная история должника, который не уплачивает взносы по ипотеке, сильно пострадает — в будущем ему будет сложно взять кредит даже на небольшие суммы, и, как правило, на невыгодных для него условиях.
Как и при других видах кредитования, возникновение просроченной задолженности по ипотеке, как правило, грозит заемщику штрафными санкциями, размер которых обозначен в договоре по ипотечному кредиту. Лучше внимательно ознакомиться с данным пунктом до оформления ипотеки. В конечном итоге при неуплате ипотеки должник может лишиться квартиры — того, на что он и брал кредит.
Не использовать досрочное погашение
Заемщики чаще всего выплачивают ипотеку по аннуитетному способу, когда отдают деньги равными платежами. Вся сумма равномерно распределяется на весь срок ипотечного кредитования. Первые месяцы приходится отдавать только проценты, а уже под середину и конец срок кредитования — тело кредита.
Ипотеку оформляют не на один год, а на 5–10 лет, иногда и больше. За такой длительный промежуток времени заемщик привыкает платить одну и ту же сумму. И даже если заработок увеличивается, редко кто задумывается о досрочном погашении долга. Если удастся раньше погасить ипотеку, сократите переплату банку. Но многие об этом забывают и переплачивают.
Решение. Уменьшите долговую нагрузку — воспользуйтесь частично досрочным погашением. Ипотечные кредиты — это суммы на миллионы рублей, поэтому сразу рассчитаться не получится. Но если будете платить больше или откроете пополняемый депозит, который потом отправите на погашение долга, сократите переплату. Даже дополнительная 1 тыс. руб. в месяц может сыграть значительную роль. Чтобы было понятно, рассмотрим на примере.
| Пример. Предположим, что у вас кредит — 10 млн руб., который вы взяли на восемь лет под 10% с первоначальным взносом 5 млн. Ежемесячно отдаете 75 тыс. руб., а размер переплаты составляет 2,3 млн руб. Если будете раз в год дополнительно вносить по ипотеке 2 тыс. руб., за восемь лет переплатите на 7 тыс. руб. меньше и сократите срок ипотечного кредита на месяц. Сумма маленькая, но если будете дополнительно вносить хотя бы 1 тыс. руб. в месяц, экономия будет заметной. Или можете открыть пополняемый депозит и каждый месяц отчислять туда хотя бы 1 тыс. руб., чтобы досрочно рассчитаться с ипотекой. |
Оформлять рефинансирование в конце срока ипотеки
ЦБ РФ снижает ключевую ставку, если в марте ставка была 20%, то в сентябре 2022 года ее понизили до 8%. Банки реагируют на эти изменения, поэтому опускают ставки по депозитам и кредитам. Если вы оформили ипотеку под 18% в марте или апреле 2022 года, пришло время сократить переплату.
Но рефинансирование не всегда бывает выгодным. Если у вас дифферинцированный вид платежа по ипотеке, и вы платите больше половины срока, то вы уже отдали проценты и теперь выплачиваете тело кредита. Лучше всего пользоваться услугой, когда платите менее года, а процентная ставка в новом банке будет ниже минимум на 1,5%.
Решение. Не обязательно обращаться в банк, где уже получили долгосрочный кредит. Ищите предложения от других банков. Если найдете банк, где ставка по ипотеке меньше, и вы подходите под требования — подавайте заявку на рефинансирование, чтобы сократить размер переплаты. Уточните сведения у нового кредитора по комиссиям, потому что все это дополнительные траты. Убедитесь, что итоговый размер переплаты будет меньше с новым кредитором и рассчитайте сумму с помощью ипотечного калькулятора.
| Пример. Предположим, вы взяли ипотеку на сумму 2,3 млн руб. под 11,5% на десять лет. За весь срок ипотечного кредитования переплатите 1,57 млн руб. Через три месяца регулярных выплат увидели предложение от другого кредитора, который предлагает 9,2%-ную ставку по ипотеке. Если рефинансируете кредит, уменьшите итоговую переплату на 350 тыс. руб. |