Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Апартаменты и квартира: в чем разница?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Общие вопросы вроде выбора управляющей компании и подрядчиков, строительства парковки у дома и благоустройства территории собственники решают сообща. Вес голоса соотносится с долей в имуществе: владелец 100 кв. м сильнее влияет на решения, чем собственник 30 кв. м. Это верно и для многоквартирных домов, и для апартаментов.
Согласно общепринятой классификации, апартаменты делят на четыре вида:
- апарт-отели. Человек арендует номер, как правило, на небольшой срок. Он может пользоваться предоставленной посудой и гостиничным сервисом;
- доходные дома. Владельцы такой недвижимости сдают номера на длительный срок, могут предоставляться дополнительные услуги, но необязательно;
- кондоминиум. Вид недвижимости, распространенный в США. Эти апартаменты можно выкупить у владельца и жить в них либо сдавать другим людям;
- многофункциональные комплексы. Вариант, максимально близкий к квартире. В апартаментах можно жить постоянно, перепродавать их, сдавать в аренду.
3.1 Строительные нормы
Строительство жилых домов ведется в строгом соответствии со строительными и санитарными нормами и правилами (освещенность, шумоизоляция, инсоляция и др.).
Технические требования к строительству апартаментов ниже требований, предъявляемых к строительству жилых домов. В частности, на апартаменты не распространяются требования к инсоляции, а нормы по вентиляции, шумоизоляции, противопожарной защите ниже аналогичных, предъявляемых к жилым помещениям.
3.2 Социальная инфраструктура
Застройщик обязан строить объекты социальной инфраструктуры (детские сады, школы, поликлиники и т.п.) в зоне жилой застройки пропорционально числу новых жителей района. Строительство комплекса апартаментов не обязывает девелопера возводить объекты социальной инфраструктуры для его жильцов.
3.3 Подъездные дороги
В обязанность застройщика жилых районов входит благоустройство прилегающих территорий, а также строительство подъездных дорог к жилому комплексу. Девелопер апартаментов не обязан строить подъездные дороги.
«Таким образом, наиболее важные экономические отличия апартаментов, которые действительно влияют непосредственно на «кошелек» покупателя – это разница в налоговых и коммунальных платежах, – резюмирует Мария Литинецкая. – Однако элементарные расчеты доказывают, что разница в стоимости апартаментов и квартир покрывает повышенные расходы на коммуналку и налоги на десятки лет вперед. Также нужно учесть транспортные расходы, ведь на сегодняшний день самые бюджетные предложения жилья в пределах МКАД относятся только к апартаментам. Квартиры по аналогичной стоимости будут расположены за МКАД, в ближнем Подмосковье.
Юридические различия также не столь важны для среднего клиента. Покупатели апартаментов и квартир в одинаковой степени защищены 214-ФЗ от двойных продаж и срыва сроков сдачи. В случае разрыва ДДУ они имеют одинаковые права на получение компенсаций и неустоек, а при банкротстве застройщика входят в третью очередь кредиторов на возврат вложенных средств.
Что касается технических отличий, то формальное отсутствие у девелопера апартаментов обязанности соблюдать строительные нормы, возводить социальны объекты, а также прокладывать подъездные дороги, на практике самим застройщикам невыгодно. В условиях жесткой конкуренции за покупателя большинство апартаментов не уступают обычным многоквартирным домам ни по качеству строительства, ни по наличию объектов инфраструктуры.
В результате, если человеку удается найти оптимальное сочетание трех характеристик – цена, расположение, интересная концепция – в каком-либо апартаментном комплексе, то для него по сути будет не столь важно, что это формально нежилое помещение. Главное для покупателя – улучшить конкретные жилищные условия, а именно – переехать в новый дом или более удобную локацию».
Какие виды апартаментов: не все делается ради денег
Апартаменты — это не квартира. В России у них статус «временного» жилья, но с привычным набором удобств и коммуникаций. Их часто сравнивают с номерами в гостинице.
Есть вид сервисных апартаментов: резидентам положены уборка в номерах, услуги консьержа, доставка блюд из ближайшего ресторана в номер и другие привилегии. Но сервисные апартаменты не предназначены для долгосрочного проживания, и собственник не может в них жить по договору с застройщиком. Управляющая компания комплекса сдает их в аренду: подбирает постояльцев, получает плату за проживание и перечисляет часть хозяину номера.
Нас интересуют «жилые апартаменты». Формулировку берем в кавычки: с точки зрения закона они относятся к нежилому фонду, как офисы или гостиничные номера. Но в отличие от отеля, в апартаментах обязательно будет отдельный санузел и кухонная зона с бытовой техникой. Можно содержать домашних животных, свободно приводить друзей, устраивать вечеринки.
Свежий для Москвы формат — коливинги. Их сравнивают с коммунальными квартирами: несколько жилых комнат объединены общими гостиной, кухней и ванной комнатой. Отличие от коммуналок и общежитий в том, что управляющая компания убирается в зонах коллективного пользования, чинит и заменяет оборудование.
Коливинги открываются в новых зданиях с современным ремонтом и инфраструктурой: скоростной интернет, цифровое ТВ, новый водопровод и экономное отопление, на первых этажах работают кафе, лаунджи или коворкинги. Этот вариант выбирают люди молодые и увлеченные. Так проще найти единомышленников, реализовать творческие идеи, собрать команду для стартапа.
Преимущества апартаментов
Впрочем, у апартаментов есть и существенные преимущества перед квартирами, которые могут оказаться решающими для тех, кто выбирает этот вид недвижимости. Речь идет о не только цене, как на первичном, так и на вторичном рынке, которая, несомненно, очень часто является основополагающим фактором при выборе.
Перепланировка апартаментов, в отличие от квартир, особенно не ограничивается, за исключением запрета на смелое манипулирование несущими стенами. Здесь не требуется жестко делить помещение на жилые и нежилые зоны, «мокрые» и «сухие» места. Таким образом, кухни и санузлы можно располагать где угодно, причем, в любом количестве.
Как вы тут живете? Отличия между апартаментами и квартирой
Главной проблемой апартаментов является их юридическая неопределенность. В законодательстве прописано, что апартаменты — это коммерческая недвижимость, и проживать в ней нельзя. Только временно находиться. То есть по закону я могу стать собственником квадратных метров, предлагаемых застройщиком в качестве жилья, но проживать на них я не имею права. С обыденной точки зрения жить в них все же можно, но это накладывает на вас просто кучу ограничений и неудобств, которые запросто перекроют всю выгоду в цене в сравнении со стоимостью аналогичной по метражу и расположению квартиры.
Несмотря на это, аналитики рынка отмечают стабильный и уверенный рост предложений апартаментов разного уровня — за 2022 год объем вырос до восьми с лишним тысяч лотов. И это только по столице.
В случае с квартирами никаких разночтений нет. Это исключительно жилая площадь со всеми вытекающими привилегиями и плюсами. Например, таким плюсом является прописка.
Брать или не брать — вот в чём вопрос
Как видите, наш сравнительный обзор апартаментов и квартир показывает, что у обоих форматов недвижимости есть и минусы, и плюсы. Иначе не было бы столько предложений на рынке, и тем более такого бурного их роста за последний год. Важно во всем детально разобраться и понять — а для чего вам нужны апартаменты? Для доходного инвестирования и прибыли от сдачи в аренду? Или же все-таки для личного проживания в одиночку или с семьей?
Рекомендую вам собрать максимум информации перед выбором недвижимости:
- Что было раньше на месте выбранных апартаментов. Какой смысл жить на территории старого химзавода?
- Насколько привлекательно для вас месторасположение?
- Есть ли хоть какая-то социальная инфраструктура в округе?
- Какие траты войдут в коммуналку и какой налог вам светит за жилье?
- Готовы ли вы мириться с шумными соседями и бизнесом за стенкой? Я не говорю, что это постоянная беда, но такая проблема в апартаментах существует.
Что делать, если отказали в переводе?
Власти могут отказать вам в изменении статуса. Это нормальная ситуация, которая часто происходит из-за игнорирования экспертизы на первом этапе или в попытке разобраться с возникающими вопросами самостоятельно, не прибегая к помощи профессионалов.
Главное другое: у каждого отказа есть причина. В случае с отказом в перепланировке апартаментов причина должна быть изложена в письменном виде. Администрация должна объяснить вам, что вы сделали неправильно.
Причин может быть несколько:
- апартаменты не соответствуют требованиям о жилых помещениях, которые прописаны в законодательстве Российской Федерации;
- список документов, который вы предоставили, оказался неполным и с ним невозможно провести оценку о смене статуса помещения;
- с помещением есть проблемы юридического характера: например, на него наложен запрет и иные обременения;
- ваш проект перепланировки противоречит законодательству Российской Федерации, а в случае реализации угрожает жизни и здоровью граждан (и жильцов дома).
Чтобы избежать отказа по одной из этих причин, необходимо обратиться к профессионалам. Вам помогут сделать изменение статуса апартаментов быстро, качественно и без досадных отказов.
Если же отказ уже получен, вариантов остается немного:
- исправить все причины и подать заявление заново;
- обжаловать решение в суде.
Преимущества и недостатки покупки апартаментов
Весомым плюсом становится инфраструктура и те, кто собираются покупать апартаменты, прекрасно об это осведомлены. Застройщик заранее продумывает расположение достаточного количество парковочных мест, наличие в шаговой доступности магазинов, аптек, дошкольных учебных заведений и конечно же остановок общественного транспорта. Обычные новостройки часто не могут таким похвастаться.
Следующий аспект – роскошный ремонт. Планировка ультрасовременная, всё выполнено качественно и с учётом последних модных тенденций. Подобное жилье приобретают творческие люди, желающие, чтобы даже окружающее пространство говорило об их чувстве вкуса и индивидуальности. Апартаменты лишь лишний раз показывают статус их обладателя.
Вместе с тем есть и ряд недостатков, скрывающихся за внешней привлекательностью:
- Налог. Ввиду кадастровой стоимости объекта, в котором апартаменты расположены, налог устанавливается на уровне 0,5%. Если же апартаменты расположены в офисном здании – налог повышается до 2% ежегодно;
- Величина коммунальных услуг. В процессе приобретения недвижимости необходимо брать в учёт площадь помещения. Если в неё входит придомовая территория, места общего пользования, то необходимо понимать, что тариф будет считаться со всей этой площади. Общая сумма в платёжке может оказаться неожиданно большой. Итого получается, что вся выгода от покупки апартаментов просто исчезнет через несколько лет – её съедят налоги и коммуналка.
Вариантов, как купить апартаменты, есть несколько: рассрочка, кредит или аккредитив. Каждый из методов отличается своими особенностями.
Готовые и строящиеся апартаменты Краснодара
Хотите купить апартаменты в Краснодаре? У нас есть предложения от ведущих застройщиков города. Мы забронируем для вас планировку, лично покажем объект или поможем купить апартаменты дистанционно. Для этого не нужно приезжать в Краснодар. Посмотрите планировки в готовом комплексе Pushkin Apartments & Loft и в строящемся проекте Depelopmenz Plaza. Ответим на любые вопросы об апартаментах и подберем для вас лучшее решение для инвестиций в аренду или обустройства собственного уютного дома.
В поисках элитной недвижимости в Краснодаре? Компания Новостройки.SHOP поможет подобрать квартиру с самыми лучшими характеристиками под Ваш запрос. Воспользуйтесь сайтом и посмотрите все ЖК на карте или пройдите опрос что бы подобрать недвижимость под ключ с экспертами компании.
Что лучше: квартира или апартаменты?
Точный ответ на этот вопрос зависит от конкретной жизненной ситуации. Если у вас нет собственного жилья, то апартаменты — не лучший выбор. Да, вы сможете проживать в купленных апартаментах на постоянной основе, но не сможете оформить здесь постоянную регистрацию. В долгосрочной перспективе, повышенная сумма налогов и коммунальных платежей «съест» выгоду от разницы в цене. Кроме того, по закону, застройщики не обязаны возводить вокруг апарт-комплекса необходимые объекты социальной инфраструктуры.
Часто апартаменты, особенно, на ранних стадиях строительства, рассматривают как инвестиции — кубышку, в которой можно спрятать сбережения от наступающей инфляции. Их покупают для последующей перепродажи или долгосрочной сдачи в аренду. Как правило, у такого покупателя уже есть собственное жилье, с регистрацией и инфраструктурой и такие детали ему не интересны.
Регистрация проживания
Собственник квартиры в жилом доме имеет полное право зарегистрироваться на своей жилплощади. Эта регистрация позволит ему пользоваться всеми преимуществами по месту прописки, предусмотренное государством: бесплатная медицинская помощь в поликлиниках, социальная помощь, места в детском саду или школе и многое другое.
Для апартаментов, как для нежилых помещений, по закону нет разрешения регистрироваться на постоянной основе. Но если у апартаментов статус гостиницы, то собственник может оформить временную регистрацию на 5 лет с возможностью последующего продления.
Но, несмотря на то, что временная регистрация предоставляет такие же права, как при постоянной регистрации, у нее есть свои минусы. Заявки в детский сад или школу для ребенка из семьи с временной пропиской рассматривают лишь после заявок тех, у кого постоянная регистрация.
Апартаменты и квартиры: разница в вопросах регистрации
С точки зрения отечественного законодательства, апартаменты не являются жилой недвижимостью. Следовательно, прописаться в них на постоянной основе невозможно. В этом заключается ключевое отличие апартаментов от квартиры. Зато получить временную регистрацию в апарт-отеле вполне реально. Ее можно оформить на 5-летний срок, а когда он закончится – повторить процедуру. Такой штамп в паспорте дает право на услуги медицинских и детских образовательных учреждений по месту жительства.
Компания «Полис Групп» заботится о комфорте и благополучии своих клиентов и предлагает оформить временную регистрацию в купленных апартаментах. Ее плюсы – возможность параллельно иметь постоянную прописку в другом населенном пункте или по другому адресу. Вы также можете выбрать более подходящий вам и вашей семье вариант школы, детского сада или медучреждения.
Апартаменты — стиль жизни
Апартаменты гостиничного типа предлагают новый стиль жизни. Людям, которым не нужна постоянная прописка в Сочи и не пугают налоги. В первую очередь, апартаменты класса elite подразумевают не только использование при строительстве самых современных и качественных материалов, но и очень удобные планировки. Точнее, большинство строящихся апартаментов продается со свободными планировками, давая простор фантазии владельцев. Еще один неоспоримый плюс: удобное местоположение. Престижные апарт — комплексы в Сочи расположены близко к морю, имеют свой пляж, полный гостиничный сервис.
Отдельно о сервисе. апартаменты, в которых предусмотрен гостиничный сервис, полностью освобождают своих владельцев от бытовых забот, необходимости содержать помощников по хозяйству. Штатные горничные делают уборку в апартаментах, относят вещи в прачечную и химчистку, занимаются их глажкой. Приготовление обедов также можно поручить горничной или заказать на кухне, которая входит в жилой комплекс. То есть, купив такие апартаменты с гостиничным сервисом в Сочи, человек полностью освобождается от домашних хлопот, может все время посвятить отдыху с семьей. Присматривать за недвижимостью, когда владелец в отъезде, также можно поручить управляющей компании.
Наличие необычных для жителей мегаполисов жилых помещений: лофтов или мансард, предусматривают только апартаменты. У каждого из них есть свои достоинства и недостатки, но тем, кто предпочитает необычные планировки и большие площади, они придутся по вкусу.
Основные отличия апартаментов от квартир
Главное, чем отличаются апартаменты от квартиры, это буква закона. Юридически квартира является жилым помещением, а апартаменты к жилой недвижимости не относятся. Из-за этого возникает масса законодательных нюансов, касающихся напрямую владельцев апартаментов. Это и особенности оформления прописки в апартаментах, и налоговые особенности, и нюансы управления общим имуществом. Разберем все эти моменты в сегодняшней статье.
Интересно, что в российском законодательстве вопросы, касающиеся жилья, регулируются Жилищным кодексом, специальными правилами. Контроль за соблюдением закона в отношении квартир осуществляет местная жилищная инспекция – если права собственника нарушены, он всегда может обратиться за административной или судебной защитой и получить вполне однозначный ответ.
Апартаментов же это не касается. На сегодня в России нет специальных законов об апартаментах, а судебная практика отличается не только по стране, но и по региону. Решение проблем собственника ложится полностью на его плечи.
Что такое апартаменты?
Понятие «апартаменты» появилось не так давно, но оно уже у всех на слуху. Тем не менее, наблюдения показывают, что большинство людей имеет совершенно искаженное представление о том, что такое апартаменты. Например, многие считают, что это «элитная квартира». Когда-то ранее этот термин действительно имел такое значение, но сейчас это уже не обязательно так.
Также интересно, что во французском и итальянском языке, откуда и заимствовано понятие «апартаменты», это слово (appartement, appartamento) действительно обозначает квартиру. Но сейчас оно уже имеет другое значение. Давайте внесем ясность.
Апартаменты — это нежилые помещения, в которых созданы необходимые условия для проживания.
Соответственно, апартамент — это отдельное помещение, оборудованное для жизни. Оно включает в себя одну или несколько жилых комнат комнат, а также, как правило, кухню и ванную комнату.
Этот тип недвижимости относится к нежилому фонду, но при этом предназначен для проживания (вот такой парадокс). Чаще всего апартаменты можно встретить в объектах недвижимости, относящихся к гостиничным строениям, административным зданиям и т.д. Сейчас они достаточно популярны как объекты недвижимости для инвестирования с последующей сдачей в аренду (позднее объясню, почему).
Примечательно, что в российском и украинском законодательстве нет четкого определения понятию «апартаменты», поэтому данный термин используется риэлторами, застройщиками, инвесторами да и любыми другими людьми весьма условно.
На сегодняшний день компании-застройщики нередко строят и продают целые комплексы апартаментов, так называемые апарт-отели. Такая недвижимость пользуется спросом, а потому строится и раскупается.
Далее я подробно, по пунктам рассмотрю, чем отличаются апартаменты от квартиры, чтобы вы сами могли сделать выводы, интересен ли этот тип недвижимости конкретно для вас, и чем.
Отличия апартаментов от квартир
Покупая обычную квартиру в спальном районе, у вас нет гарантии благополучности соседей, проживающих через стенку. Будут ли они устраивать дебоши? Обладают ли они вредными привычками? Ходит ли их младшая дочка в музыкальную школу?
Все неудобства, характерные для старожилов мегаполиса, нивелируются статусом и финансовыми возможностями обладателей апартаментов.
Как правило, апартаменты размещаются на верхних этажах офисных зданий, крупных магазинов, отелей. Таким образом, в одном месте могут быть собраны различные увеселительные заведения, магазины, SPA-салоны или даже бассейн.
Учитывая такое расположение и близкое размещение с работой, данная коммерческая недвижимость становится очень популярной среди «золотой молодёжи».